Forsikring ved udlejning af din lejlighed i København: Hvad dækker din indboforsikring – og hvad mangler?

At udleje sin lejlighed i København – hvad enten det er til langtidslejere eller som korttidsudlejning via Airbnb – kan være en lukrativ måde at skabe en ekstra indtægt på. Men mange udlejere opdager først for sent, at deres almindelige forsikringer slet ikke dækker de risici, der følger med udlejning. Når en lejer stjæler dit fjernsyn, begår hærværk på dine møbler eller forårsager en vandskade hos din underbo, står du pludselig med en regning som din indboforsikring afviser at dække.

I denne guide gennemgår vi, hvad din nuværende forsikring faktisk dækker, hvilke huller der er i dækningen, og præcis hvilke forsikringer du som udlejer skal have på plads – både som ejer af en ejerlejlighed og hvis du udlejer en andelsbolig eller lejet lejlighed videre. Vi ser på konkrete situationer, typiske skadeeksempler og hvad det koster at være ordentligt forsikret som udlejer i København i 2026.

Hvorfor dækker min almindelige indboforsikring ikke, når jeg udlejer?

Din standard indboforsikring er designet til at beskytte dig og din husstand – ikke betalende gæster eller lejere. Forsikring & Pension understreger, at når du selv har givet adgang til en lejer, betragter forsikringsselskabet ikke længere tyveri eller hærværk begået af denne person som dækningsberettiget. Det grundlæggende princip er, at din indboforsikring kun dækker tyveri ved indbrud, hvor tyven har brudt ind uden din tilladelse – ikke når du frivilligt har udleveret nøglen.

Det gælder hvis en langtidslejer begår hærværk i lejligheden eller forsvinder med din møblering. Forsikringsselskaberne betragter det som din egen risiko, når du aktivt har valgt at udleje til fremmede.

Der er dog visse situationer, hvor din indboforsikring stadig træder til. Brand- og vandskader er typisk dækket, uanset om lejligheden er udlejet eller ej. Det samme gælder indbrudstyveri, hvor tyven faktisk har brudt ind uden lejerens viden. Men hvis din lejer “glemmer” at låse døren, og der efterfølgende sker tyveri, kan forsikringsselskabet afvise erstatning, fordi boligen ikke var forsvarligt aflåst.

Det er også vigtigt at forstå, at mange forsikringsselskaber kræver, at du oplyser om erhvervsmæssig udlejning. Gør du ikke det, risikerer du, at hele din forsikringsdækning bortfalder – også for de skader, der normalt ville være dækket. Forsikringsoplysningen anbefaler altid at kontakte dit forsikringsselskab, før du begynder at udleje, så du ved præcis, hvad der er dækket i netop din police.

Forskellen mellem korttids- og langtidsudlejning

Forsikringsmæssigt er der væsentlig forskel på, om du udlejer din lejlighed i København som korttidsudlejning (fx via Airbnb) eller som langtidsudlejning med en regulær lejekontrakt. Ved korttidsudlejning har du som regel ikke mulighed for at kræve et større depositum, du har sjældent en grundig screening af gæsterne, og der er hyppigere skift af personer i lejligheden.

Ved langtidsudlejning har du derimod typisk en skriftlig lejekontrakt, et depositum på op til tre måneders husleje, og lejeren har pligt til at have sin egen indboforsikring, der inkluderer ansvarsdækning. Denne ansvarsdækning træder til, hvis lejeren ved et uheld forvolder skade på lejemålet eller på faste installationer. Men selv her er der huller: lejerens indboforsikring dækker ikke forsætlige handlinger, hærværk eller tyveri begået af lejeren selv.

Hvis du udlejer møbleret – uanset om det er kort- eller langtid – bør du altid have en særskilt udlejningsdækning, fordi dit eget møblement og inventar ikke er dækket af lejerens indboforsikring. Det er kun lejerens egne ting, der er omfattet af dennes police.

Hvilke forsikringer skal jeg som udlejer have på plads i København?

Som udlejer i København er der tre centrale forsikringstyper, du skal forholde dig til: ejerlejlighedsforsikring (hvis du ejer), en udvidet indboforsikring eller særskilt udlejningsdækning, og en ansvarsforsikring. Lad os tage dem én ad gangen.

Ejerlejlighedsforsikring er obligatorisk, hvis du ejer en ejerlejlighed. Den dækker de bygningsdele og installationer i din lejlighed, som ikke er omfattet af ejerforeningens fælles bygningsforsikring – typisk forbedringer som dit nye køkken, badeværelse, gulve og fast inventar. Hvis du planlægger at udleje, skal du oplyse dit forsikringsselskab om det, da mange standardpolicer kræver et særligt tilvalg eller en tilladelse for at dække erhvervsmæssig udlejning. Gør du ikke det, risikerer du at miste dækningen ved skader opstået i udlejningsperioden, selv hvis skaden ellers ville være dækket.

Ifølge Husforsikring-priser.dk bør du altid tjekke, om din ejerlejlighedsforsikring dækker kommerciel udlejning uden særligt tilvalg. Mange standardpolicer gør det ikke, og du skal derfor informere dit forsikringsselskab og eventuelt udvide policen.

Udlejningsdækning er et tilvalg til din indboforsikring, som dækker tyveri, hærværk og pludselige skader på dine ting, mens din bolig er udlejet. Flere store danske forsikringsselskaber tilbyder denne dækning som et tillæg. Hos Tryg og TJM Forsikring kan du tilvælge udlejningsdækning, der specifikt dækker skader og tyveri begået af lejere, mens boligen er udlejet – fx via Airbnb eller andre platforme. Denne dækning er essentiel, hvis du udlejer møbleret, fordi din almindelige indboforsikring som nævnt ikke dækker i disse situationer.

Ansvarsforsikring er en del af din indboforsikring og dækker dit erstatningsansvar, hvis du forvolder skade på andre – fx hvis en dårligt vedligeholdt installation i din lejlighed forårsager en vandskade hos din underbo. Men pas på: din ansvarsforsikring dækker kun skader, du selv er ansvarlig for. Hvis din lejer laver en skade, der går ud over andre (fx naboen), skal det anmeldes til lejerens egen ansvarsforsikring – ikke din. Mange udlejere misforstår dette og tror fejlagtigt, at deres egen ansvarsforsikring dækker alt, der sker i lejligheden.

For at være fuldt dækket som udlejer i København i 2026 anbefales følgende setup:

• Ejerlejlighedsforsikring med oplysning om udlejning (hvis du ejer)
• Indboforsikring med udlejningstilvalg (dækker dit møblement og inventar ved tyveri og hærværk)
• Krav om, at lejeren har egen indboforsikring med ansvarsdækning (ved langtidsudlejning)
• Skriftlig lejekontrakt og depositum (som sikkerhed ved langtidsudlejning)

Airbnb’s værtsgaranti – en reel sikkerhed?

Mange Airbnb-værter stoler på platformens såkaldte “værtsgaranti”, der ifølge Airbnb dækker skader på bolig og ejendele op til 3 millioner dollars. Men som flere kilder påpeger, er denne garanti ikke en egentlig forsikring og har mange undtagelser.

Airbnb’s værtsgaranti dækker eksempelvis ikke kontanter, værdipapirer, smykker, samlinger eller kunstværker. Den træder kun i kraft, hvis al kommunikation mellem vært og gæst er foregået via Airbnb’s platform, og den fungerer ikke som erstatning for en forsikring, men som et supplement. Airbnb selv gør opmærksom på, at værter stadig bør have deres egen forsikring.

Desuden kan det være svært at få udbetalt erstatning via værtsgarantien. Mange værter oplever lange sagsbehandlingstider, krav om omfattende dokumentation, og afvisninger baseret på småt i vilkårene. Derfor skal du aldrig betragte Airbnb’s værtsgaranti som din primære sikkerhed, men i stedet sørge for at have en ordentlig udlejningsdækning på din egen forsikring.

Hvad koster det at have den rigtige forsikring som udlejer?

Prisen på forsikringer til udlejere i København varierer betydeligt afhængigt af din boligtype, lejlighedens værdi, hvor meget indbo du har, og hvilke tillægsdækninger du vælger. Her er et overblik over de typiske omkostninger i 2026.

En standard ejerlejlighedsforsikring for en københavnsk lejlighed koster typisk mellem 1.500 og 4.000 kr. om året, afhængigt af lejlighedens størrelse og værdien af dine forbedringer. Har du et nyrenoveret køkken og badeværelse til en samlet værdi på 300.000 kr., skal du forvente at ligge i den øvre ende af spektret. Forsikringssummen skal mindst svare til genanskaffelsesværdien af alle dine forbedringer og fast inventar.

Udlejningsdækning som tilvalg til din indboforsikring koster typisk et årligt tillæg på 300-800 kr., afhængigt af forsikringsselskab og den samlede forsikringssum. Nogle selskaber beregner tillægget som en procentdel af din samlede indboforsikringspræmie, andre har en fast pris. Det er værd at sammenligne, da der er betydelige prisforskelle mellem selskaberne.

En almindelig indboforsikring for en møbleret lejlighed i København koster typisk 2.000-4.500 kr. om året for en enkelt person, mens en familie kan forvente at betale 3.500-6.000 kr. Prisen påvirkes af dit postnummer (centrale København er dyrere end ydre bydele), forsikringssummen, din selvrisiko og eventuelle tillægsdækninger som cykel, elektronik eller rejsegods.

Samlet set bør du som udlejer i København budgettere med 2.500-6.000 kr. årligt til forsikringer, afhængigt af om du udlejer møbleret eller umøbleret, og om du ejer eller selv lejer lejligheden. Det kan virke som en betydelig udgift, men set i forhold til risikoen for at skulle erstatte et stjålet eller ødelagt køkken til 150.000 kr. eller betale for en vandskade hos naboen til 80.000 kr., er det en nødvendig investering.

Husk, at udgiften til forsikringer er fradragsberettiget i din udlejningsindtægt, både ved kort- og langtidsudlejning. Det reducerer den reelle omkostning betydeligt, især hvis du har en høj marginalskatteprocent.

Sammenligning af forsikringsselskaber og dækninger

Ikke alle forsikringsselskaber tilbyder udlejningsdækning, og vilkårene varierer betydeligt. Nogle selskaber kræver, at du har en skriftlig lejekontrakt og depositum, andre accepterer korttidsudlejning via platforme som Airbnb uden særlige krav. Det er vigtigt at læse betingelserne grundigt og sammenligne både pris og dækning.

Forsikringsselskaber som TJM Forsikring, Tryg og Topdanmark tilbyder udlejningsdækning som tilvalg. Hos TJM dækker udlejningsdækningen specifikt “tyveri, skader og hærværk på dine ting, mens din bolig er udlejet”, hvilket er præcis det, din almindelige indboforsikring ikke dækker. Vær opmærksom på selvrisikoen – den er typisk den samme som på din almindelige indboforsikring, ofte 2.500-5.000 kr.

Hvis du udlejer via flere platforme eller har flere lejligheder, kan det være en fordel at vælge et selskab, der har erfaring med erhvervsmæssige udlejere og kan tilbyde en samlet løsning. Nogle forsikringsmæglere specialiserer sig i udlejningsejendomme og kan sammensætte en skræddersyet pakke.

Hvad skal min lejer have af forsikring – og kan jeg kræve det?

Som udlejer har du en naturlig interesse i, at din lejer er ordentligt forsikret. En lejer uden forsikring udgør en risiko, fordi du i sidste ende kan komme til at hænge på regningen, hvis lejeren forvolder skade og ikke har midler til at betale erstatning. Men kan du egentlig kræve, at en lejer har forsikring?

Ifølge Dansk Lejeret kan en udlejer som udgangspunkt ikke kræve, at en lejer har indboforsikring, da lejeloven ikke gør det lovpligtigt. Der findes dog visse undtagelser. Hvis lejeren ønsker at installere ekstra udstyr – fx en vaskemaskine – kan du som udlejer kræve sikkerhedsstillelse, typisk i form af en indboforsikring eller et ekstra depositum. Dette følger af lejelovens § 29, stk. 10, der siger, at lejeren er erstatningsansvarlig for skader forårsaget af installationer, vedkommende har foretaget.

Selvom du ikke kan kræve det ved lov, er det stærkt anbefalet at inkludere et punkt i lejekontrakten, hvor lejeren oplyser, om vedkommende har indboforsikring, og opfordre til at tegne en, hvis ikke. De fleste moderne lejekontrakter indeholder en sådan bestemmelse, og mange lejere er allerede dækket.

En lejer bør som minimum have en indboforsikring med ansvarsdækning. Ansvarsdækningen er den vigtigste del set fra dit perspektiv som udlejer, fordi den dækker skader, lejeren utilsigtet forvolder på lejemålet eller på andre – fx hvis vaskemaskinen løber over og ødelægger dit nylagte parketgulv, eller hvis vandet løber ned til naboen nedenunder.

De fleste indboforsikringer i Danmark inkluderer automatisk ansvarsdækning, men det er værd at spørge lejeren, om vedkommende har bekræftet, at dækningen er aktiv. Ansvarsdækningen dækker dog kun uagtsom adfærd og uheld – ikke forsætlige handlinger eller grov uagtsomhed. Hvis lejeren bevidst ødelægger noget, eller hvis skaden skyldes årelang forsømmelse af grundlæggende vedligeholdelse, kan forsikringsselskabet afvise kravet.

Ved korttidsudlejning via Airbnb er det urealistisk at kræve, at hver enkelt gæst har en dansk indboforsikring. Her er du nødt til at stole på din egen udlejningsdækning og eventuelt Airbnb’s værtsgaranti som supplement. Nogle værter vælger at tegne en højere forsikringssum på deres udlejningsdækning og inkludere en lavere selvrisiko for at minimere den økonomiske risiko.

Dokumentation og skadeforebyggelse

Uanset om du udlejer til langtids- eller korttidslejere, er dokumentation nøglen til at kunne få erstatning via forsikring. Tag altid billeder af lejligheden før og efter udlejning, opbevar alle aftaler og kommunikation skriftligt, og lav en grundig gennemgang ved ind- og fraflytning.

Ved langtidsudlejning skal du udarbejde en fraflytningsrapport, hvor du dokumenterer eventuelle skader. Denne rapport er afgørende, hvis du skal gøre krav gældende over for lejerens forsikring eller trække i depositum. Ved korttidsudlejning bør du have en tjekliste, der udfyldes efter hver gæst, og tage billeder, hvis der er synlige skader.

Gem al kommunikation med forsikringsselskabet. Hvis du har oplyst om udlejning og fået bekræftet, at din police dækker, skal du kunne dokumentere det, hvis der senere opstår tvivl. Send gerne en mail til dit forsikringsselskab, hvor du beskriver, hvordan du udlejer, og bed om skriftlig bekræftelse af dækningen.

Fremadrettet

Forsikringsbranchen er i hastig udvikling, når det gælder udlejning. Flere og flere danskere udlejer deres boliger – enten som supplement til pensionen eller som led i en portefølje af investeringsejendomme – og forsikringsselskaberne tilpasser løbende deres produkter til denne nye virkelighed.

I de kommende år kan vi forvente mere fleksible forsikringsløsninger, der specifikt er skræddersyet til korttidsudlejning. Nogle internationale forsikringsselskaber tilbyder allerede dynamisk prissætning, hvor præmien justeres efter antallet af udlejningsdage og gæsteprofiler. Disse produkter er endnu ikke udbredte i Danmark, men interessen er stigende.

Samtidig ser vi en tendens til, at platforme som Airbnb og Booking.com indgår partnerskaber med forsikringsselskaber for at tilbyde integrerede forsikringsløsninger. Dette kan gøre det nemmere for værter at få den rigtige dækning, men det er stadig vigtigt at læse det småt og sammenligne med traditionelle forsikringer.

For udlejere i København betyder det, at du bør holde dig opdateret på udviklingen og regelmæssigt – mindst en gang om året – gennemgå dine forsikringer for at sikre, at de stadig dækker dine behov. Forsikringsmarkedet er konkurrencepræget, og det kan betale sig at sammenligne priser og vilkår, især hvis din situation ændrer sig – fx hvis du går fra at udleje til en enkelt langtidslejer til at drive korttidsudlejning på fuldtid.

Et professionelt ejendomsadministrationsselskab som BY Administration, et ejendomsadministrations- og Airbnb-managementselskab i København, kan hjælpe dig med at navigere i forsikringskravene, sikre korrekt dokumentation og rådgive om, hvilke dækninger der er nødvendige for netop din udlejningssituation.

Beregn din pris og få et uforpligtende tilbud på professionel udlejningsadministration. Vi sikrer, at både forsikring, kontrakter og daglig drift er på plads.

Handler du primært korttidsudlejning? Læs om korttidsudlejning med BY og hvordan vi håndterer alle praktiske og juridiske aspekter.

Overvejer du langtidsudlejning? Få din bolig annonceret til langtidsleje med professionel screening, kontrakt og løbende administration.

Ofte stillede spørgsmål

Dækker min indboforsikring, hvis en Airbnb-gæst stjæler mine ting? Nej, din almindelige indboforsikring dækker ikke tyveri eller hærværk begået af personer, du selv har givet adgang til din bolig. Du skal have en særskilt udlejningsdækning som tilvalg til din indboforsikring for at være dækket i denne situation. Udlejningsdækningen dækker specifikt tyveri, hærværk og pludselige skader på dine ting, mens boligen er udlejet til betalende gæster.

Hvad koster det at få udlejningsdækning på min forsikring? Udlejningsdækning som tilvalg til din indboforsikring koster typisk 300-800 kr. om året, afhængigt af forsikringsselskab og den samlede forsikringssum. Nogle selskaber beregner tillægget som en procentdel af din samlede indbopræmie. Det er en beskeden udgift sammenlignet med risikoen for at skulle erstatte stjålne eller ødelagte ejendele for mange tusinde kroner uden dækning.

Skal jeg oplyse mit forsikringsselskab, at jeg udlejer min lejlighed? Ja, det er afgørende, at du informerer dit forsikringsselskab, før du begynder at udleje. Mange standardforsikringer dækker ikke erhvervsmæssig udlejning, og hvis du ikke har oplyst om det, kan dit forsikringsselskab afvise at dække skader – selv skader, der normalt ville være omfattet af policen. Send en mail til dit selskab, beskriv hvordan du udlejer, og få skriftlig bekræftelse af dækningen.

Dækker Airbnb’s værtsgaranti det samme som en forsikring? Nej, Airbnb’s værtsgaranti er ikke en egentlig forsikring og har mange undtagelser. Den dækker ikke kontanter, værdipapirer, smykker, samlinger eller kunstværker, og den træder kun i kraft, hvis al kommunikation er foregået via Airbnb’s platform. Airbnb selv understreger, at værtsgarantien er et supplement – ikke en erstatning – for din egen forsikring. Du bør aldrig stole udelukkende på værtsgarantien.

Kan jeg som udlejer kræve, at min lejer har indboforsikring? Som udgangspunkt nej – lejeloven gør det ikke lovpligtigt for lejere at have indboforsikring. Men hvis lejeren ønsker at foretage installationer (fx en vaskemaskine), kan du som udlejer kræve sikkerhedsstillelse i form af forsikring eller ekstra depositum, jf. lejelovens § 29, stk. 10. Det er dog stærkt anbefalet at inkludere et punkt i lejekontrakten, hvor lejeren oplyser om forsikring, og opfordre til at tegne en med ansvarsdækning.

Hvad er forskellen på ejerlejlighedsforsikring og indboforsikring? Ejerlejlighedsforsikring dækker de bygningsdele og faste installationer i din lejlighed, som ikke er omfattet af ejerforeningens fælles bygningsforsikring – typisk forbedringer som køkken, badeværelse og gulve. Indboforsikring dækker dine løse ejendele som møbler, elektronik, tøj og personlige ting. Hvis du ejer og udlejer møbleret, skal du som regel have begge dele – plus en udlejningsdækning på indboforsikringen.

Hvad sker der, hvis min lejer laver en vandskade hos naboen nedenunder? Hvis lejeren har forårsaget vandskaden ved uagtsom adfærd (fx glemt at lukke for vandet), skal skaden anmeldes til lejerens egen ansvarsforsikring, som er en del af dennes indboforsikring. Din egen ansvarsforsikring dækker kun, hvis du som ejer er ansvarlig – fx ved manglende vedligeholdelse af rør eller installationer. Det er vigtigt at dokumentere årsagen til skaden, så den rette forsikring bliver inddraget.

Er mine forsikringsudgifter fradragsberettigede, når jeg udlejer? Ja, alle forsikringsudgifter der er direkte relateret til udlejningen er fradragsberettigede i din skattepligtige lejeindtægt. Det gælder både ejerlejlighedsforsikring, udlejningsdækning på indboforsikring og eventuelle specialforsikringer. Fradraget reducerer din skattepligtige indtægt og dermed den endelige skat af lejeindtægten. Gem altid dokumentation i form af policer og betalingskvitteringer til brug for din selvangivelse.

Skrevet af Mohamed-Nour Yousif.

Kilder

“Airbnb og Forsikring | Hvem Dækker, Hvis Skaden Sker?” Alka, https://www.alka.dk/gode-raad/leje-udleje-af-bolig.

“Dækker Min Indboforsikring Airbnb-Udlejning?” TVC Advokatfirma, 2019, https://www.tvc.dk/nyheder/det-skal-du-vide-inden-du-udlejer-gennem-airbnb/.

“Ejerlejlighedsforsikring (2026) – De Bedste Ejerlejlighedsforsikringer.” Tjekforsikringer.dk, 2026, https://tjekforsikringer.dk/ejerlejligheds-forsikring/.

“Forsikring ved Privat Udlejning – Hvordan Er Du Dækket?” Forsikringsoplysningen, https://forsikringsoplysningen.dk/bolig-og-familie/deleoekonomi/forsikring-ved-privat-boligudlejning/.

“Fradrag ved Udlejning: Sådan Forstår Du Skat, Bundfradrag og Udgifter Som Udlejer.” BY Administration, https://byadministration.dk/news/fradrag-ved-udlejning/.

“Fraflytningssyn og Istandsættelse ved Fraflytning: Komplet Guide til Udlejere i København.” BY Administration, https://byadministration.dk/news/fraflytningssyn-istandsaettelse-udlejere-kobenhavn/.

“Husforsikring Ejerlejlighed (2026) – Dækning, Pris og Hvad Du Skal Vide.” Husforsikring-priser.dk, 2026, https://husforsikring-priser.dk/ejerlejlighed/.

“Indboforsikring – Beregn Pris på Under 1 Min.” Tryg, https://tryg.dk/indboforsikring.

“Jeg Lejer Min Bolig Ud: Hvilke Forsikringer Skal Jeg Huske?” Topdanmark, https://www.topdanmark.dk/faq/hus-hjem/jeg-lejer-min-bolig-ud-hvilke-forsikringer-skal-jeg-huske/.

“Kan Udlejer Forlange, at Man Har en Indboforsikring?” DIGURA, 2022, https://digura.dk/kan-udlejer-forlange-at-man-har-en-indboforsikring/.

“Korttidsudlejning i København: Regler og 70-Dages-Grænsen.” Copenhagen Quarters, 2026, https://www.copenhagenquarters.dk/udlejer-ordbog/korttidsudlejning.

“Lejers Ansvar for Skader.” Advokaterne i Jyllandsgården A/S, 2023, https://kapas.dk/lejers-ansvar-for-skader/.

“Læs om Reglerne for at Udleje Din Bolig via Airbnb.” BoligPortal, 2025, https://blog.boligportal.dk/lejeloven/airbnb-udlejning/.

“Pas På: Forsikringen Dækker Måske Ikke, Når Du Bruger Airbnb.” Samvirke, 2021, https://samvirke.dk/artikler/pas-paa-forsikringen-daekker-maaske-ikke-naar-du-bruger-airbnb.

“Tjek Forsikringen Inden Du Udlejer Din Bolig.” Djurslands Bank, https://www.djurslandsbank.dk/privat/forsikring/forsikring-boligudlejning.

“Udlejerforsikring – Dækning, Pris og Vilkår for Dig Som Udlejer.” Gjensidige, 2026, https://www.gjensidige.dk/godt-forberedt/mit-hjem/udlejer-forsikring-daekning-pris-vilkaar.

“Udlejning – Når Du Udlejer/Lejer Bolig.” TJM Forsikring, https://tjm-forsikring.dk/forsikringer/indboforsikring/udlejning.

“Udlejning i Hjemmet: Sådan Vælger Du Den Rigtige Forsikring.” Forsikringscentrum, https://forsikringscentrum.dk/udlejning-i-hjemmet-sadan-vaelger-du-den-rigtige-forsikring/.

“Hvilke Forsikringer Skal Man Have Når Man Bor til Leje?” BoligPortal, 2025, https://blog.boligportal.dk/boligudgifter/hvilke-forsikringer-skal-man-have-i-sin-lejebolig/.