Fraflytningssyn og istandsættelse ved fraflytning: Komplet guide til udlejere i København

Når en lejer flytter ud af din lejlighed i København, står du som udlejer over for en af de mest følsomme og juridisk komplekse situationer i hele lejeforholdet: fraflytningssynet, opgørelsen af istandsættelseskrav og tilbagebetalingen af depositum. Mange udlejere taber tusindvis af kroner, fordi de overser en frist, udelader dokumentation eller stiller krav, de ikke har ret til efter lejeloven. Andre ender i huslejenævnssager, der kunne være undgået med bedre forberedelse.

Lejeloven giver klare rammer for, hvornår fraflytningssyn skal afholdes, hvordan istandsættelseskrav skal formuleres, og hvor hurtigt du skal handle. Reglerne blev ændret markant med lejeloven fra 1. juli 2015, og forskellen mellem normalistandsættelse og nyistandsættelse er afgørende for, hvad du som udlejer kan forlange. For udlejere i København, hvor huslejenævnet behandler flere hundrede klagesager årligt, er grundig dokumentation og præcis overholdelse af procedurerne ikke bare en god idé – det er en nødvendighed.

Hvornår skal du som udlejer afholde fraflytningssyn?

Hvis du udlejer mere end ét beboelseslejemål, har du pligt til at afholde et fraflytningssyn senest to uger efter, at lejeren har afleveret nøglerne. Lejelovens § 97 fastlægger klart, at fraflytningssynet skal indkaldes skriftligt med mindst én uges varsel, og lejeren skal have mulighed for at deltage. Overholder du ikke denne frist, mister du som udlejer retten til at fremsætte istandsættelseskrav, der rækker ud over helt konkrete, dokumenterede skader.

Fraflytningssynet er det tidspunkt, hvor du sammen med lejeren gennemgår lejemålets stand rum for rum og sammenligner med indflytningsrapporten. Det er her, du skal identificere, om der er slid ud over almindeligt slid og ælde, om vedligeholdelsespligten er opfyldt, og om der er skader, som lejeren skal dække. Mange udlejere opdager først ved fraflytningssynet, at deres indflytningsrapport er mangelfuld eller ikke understøttet af billeder, og det kan blive dyrt.

For udlejere, der kun udlejer én bolig, gælder særlige regler. Her er der ikke krav om et formelt fraflytningssyn, men du skal stadig fremsætte eventuelle istandsættelseskrav skriftligt senest 14 dage efter, at lejeren har afleveret nøglerne. Overholdes denne frist ikke, mister du også her dit krav. Fristen er absolut, og der gives sjældent dispensation – så sæt en påmindelse i din kalender, så snart lejeren har givet dig besked om fraflytningsdatoen.

Hvad skal fraflytningsrapporten indeholde?

På fraflytningssynet skal du udarbejde en fraflytningsrapport, som dokumenterer lejemålets stand og specificerer, hvilke istandsættelsesarbejder du mener, lejeren skal betale for. Rapporten skal indeholde en konkret, rum-for-rum gennemgang og angive, hvad der skal istandsættes, fx “soveværelse: loftet skal hvidtes, vægge bag seng skal spartles og males” eller “køkken: skrammer i køkkenskabslåger skal udbedres, fliser bag komfur mangler”.

Lejeloven stiller ikke formkrav til rapportens layout, men den skal være præcis nok til, at lejeren kan forstå, hvad der forventes. Generelle formuleringer som “lejemålet skal istandsættes” eller “almindelig vedligeholdelse” er ikke tilstrækkelige og kan ikke håndhæves i en eventuel tvist. Brug gerne et standardskema, som også blev brugt ved indflytningssynet, så sammenligningen er let at gennemskue.

Tag billeder af alle rum og af alle de punkter, du noterer i fraflytningsrapporten. Billederne fungerer som bevismateriale, hvis lejeren senere bestrider dine krav, og de er uvurderlige, hvis sagen ender i huslejenævnet i København eller boligretten. Gem både fraflytningsrapport, billeder og eventuel korrespondance med lejeren i mindst fem år – det er den almindelige forældelsesfrist for krav om istandsættelse.

Hvad er forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse?

En af de største ændringer i lejeloven fra 2015 var ophævelsen af retten til at kræve nyistandsættelse ved fraflytning. For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 kan du som udlejer kun kræve normalistandsættelse, medmindre der er tale om misligholdelse eller skader ud over almindeligt slid og ælde. For ældre kontrakter kan nyistandsættelse stadig være relevant, hvis det var aftalt i lejekontrakten og lejemålet rent faktisk var nyistandsat ved indflytning.

Normalistandsættelse omfatter maling, hvidtning og tapetsering af vægge, lofter og træværk samt lakering af gulve. Det betyder, at lejeren skal aflevere lejemålet i samme stand som ved indflytning, fratrukket almindeligt slid og ælde. Hvis loftet var nymalet ved indflytning og nu er gulnet eller har enkelte pletter efter otte års brug, kan du ikke kræve, at lejeren maler det – det er almindeligt slid. Men hvis væggen bag sengen er helt gulnet af nikotin, eller der er store huller efter ophængte hylder, kan du kræve udbedring.

Nyistandsættelse, som var normen før 2015, krævede, at lejemålet skulle fremstå som helt nyt ved fraflytning – uanset hvor længe lejeren havde boet der, og uanset alderen på overflader og materialer ved indflytning. Den regel er ophævet for nye kontrakter, men mange lejere og udlejere kender ikke forskellen, hvilket fører til unødige konflikter. Som udlejer er det dit ansvar at kende, hvilken regel der gælder for netop din lejekontrakt, og at formulere dine krav derefter.

Hvad tæller som almindeligt slid og ælde?

Almindeligt slid og ælde er den forringelse af lejemålet, som naturligt sker ved normal brug over tid. Det omfatter fx afbleget maling, mindre pletter på vægge, let slid på trægulve, patinering af køkkenlåger og naturlig gulning af hvide overflader. Lejeloven giver ikke en udtømmende liste, men huslejenævn og domstole har over årene opbygget en praksis, der viser, at jo længere lejeren har boet i lejemålet, desto mere slid accepteres.

En tommelfingerregel er, at lejere, der har boet i lejemålet i 8-10 år eller mere, normalt ikke skal betale for normalistandsættelse, medmindre der er konkrete skader eller manglende vedligeholdelse. Mange lejekontrakter indeholder en glidende skala, hvor lejeren gradvist optjener fritagelse for istandsættelse – typisk 1 procent pr. måned, så efter 100 måneders beboelse (8 år og 4 måneder) er lejeren helt fritaget for istandsættelsesudgifter.

Det, der ikke tæller som almindeligt slid, er skader som fx huller i vægge efter ophængte TV-beslag, ridsede køkkenbordplader, ødelagte fliser, revnede ruder, væsentlige mærker fra møbler på trægulve eller manglende rengøring. Her kan du som udlejer kræve udbedring, uanset hvor længe lejeren har boet der. Men husk: Bevisbyrden ligger hos dig. Hvis du ikke kan dokumentere med indflytningsrapport og billeder, at fx ridser i bordpladen ikke var der ved indflytning, kan du ikke kræve erstatning.

Hvordan udarbejder du en korrekt flytteopgørelse?

Når fraflytningssynet er gennemført og fraflytningsrapporten underskrevet – eller modtaget af lejeren – skal du indhente tilbud fra håndværkere på de istandsættelsesarbejder, der er aftalt. På baggrund af disse tilbud udarbejder du en flytteopgørelse, som er den endelige økonomiske opgørelse af, hvad lejeren skal betale, og hvad der skal tilbagebetales fra depositum og forudbetalt leje.

Flytteopgørelsen skal indeholde en specificeret oversigt over alle istandsættelsesudgifter med angivelse af, hvad der skal laves, hvem der udfører arbejdet, og hvad det koster. Du må kun opkræve rimelige, dokumenterede håndværkerudgifter – ikke estimater eller rundregninger. Hvis du selv udfører arbejdet, kan du opkræve et beløb svarende til, hvad en håndværker ville have taget, men mange huslejenævn stiller krav om, at du kan dokumentere timeantal og materialeudgifter.

Derudover skal flytteopgørelsen indeholde opgørelsen af forbrug (varme, vand, el), eventuelle ubetalte huslejebeløb og tilbagebetaling af depositum og forudbetalt leje. Depositumet forrentes ikke, men forudbetalt leje skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente pr. 1. oktober året før, medmindre andet er aftalt. Husk at fratrække den korrekte rente – det er en hyppig fejl, som lejere klager over.

Send flytteopgørelsen til lejeren hurtigst muligt, og senest når alle håndværkertilbud foreligger. Du har ikke en lovbestemt frist for at udsende flytteopgørelsen, men praksis fra huslejenævnet viser, at hvis du venter urimeligt længe (fx over 2-3 måneder), kan det svække din sag. Lejeren har ret til at modtage depositum og forudbetalt leje tilbage inden for rimelig tid, og forsinkelse kan udløse krav om erstatning.

Hvad hvis lejeren er uenig i flytteopgørelsen?

Hvis lejeren bestrider dele af eller hele flytteopgørelsen, skal I først forsøge at løse tvisten i mindelighed. Mange konflikter kan løses ved, at du fremlægger dokumentation – fx billeder fra indflytning og fraflytning, der viser forskellen i lejemålets stand, eller detaljerede håndværkertilbud, der begrunder udgiftsniveauet. Vær åben for dialog, og overvej at justere mindre poster, hvis lejerens indsigelser er berettigede.

Hvis I ikke kan blive enige, kan lejeren indbringe sagen for huslejenævnet i København. Gebyret for at indbringe en sag er 367 kroner i 2026, og sagsbehandlingstiden er typisk 8-10 måneder. Huslejenævnet kan tage stilling til, om dine istandsættelseskrav er berettigede, om udgiftsniveauet er rimeligt, og om du har overholdt procedurerne. Hvis nævnet giver lejeren medhold, skal du tilbagebetale det beløb, du uretmæssigt har tilbageholdt, og du kan blive pålagt at betale renter.

I København kan huslejenævnets afgørelse desuden ankes til Ankenævnet for Københavnske Huslejenævn inden fire uger. I resten af landet ankes sagen direkte til boligretten. Retssager er dyre og tidskrævende, så det er langt bedre at forebygge tvister ved at dokumentere grundigt, kommunikere klart og overholde alle frister.

Hvordan undgår du de mest almindelige fejl?

Den hyppigste fejl, udlejere laver ved fraflytning, er mangelfuld dokumentation ved indflytning. Hvis du ikke har en detaljeret indflytningsrapport med billeder, der viser lejemålets stand, når lejeren flytter ind, er det næsten umuligt at bevise senere, at skader eller slid er opstået under lejeperioden. Brug derfor altid tid på et grundigt indflytningssyn, og tag billeder af alle rum, alle overflader og alle eksisterende skader eller tegn på slid.

En anden hyppig fejl er at overskride fristerne. Hvis du som udlejer med flere lejemål ikke afholder fraflytningssyn inden for to uger, eller hvis du som udlejer af én bolig ikke fremsætter istandsættelseskrav inden for 14 dage, mister du retten til at kræve betaling. Disse frister er absolutte, og domstole og huslejenævn viser sjældent nåde, selvom du har en god undskyldning. Sæt påmindelser, så snart lejeren opsiger, så du aldrig glemmer en frist.

En tredje fejl er at stille krav, der ikke er berettigede efter lejeloven. Mange udlejere kræver stadig nyistandsættelse af kontrakter fra efter 2015, eller de kræver betaling for slid, der klart er almindeligt. Det fører til klagesager, som du taber, og det skader dit omdømme som udlejer. Hvis du er i tvivl om, hvad du kan kræve, så konsulter en lejeadvokat eller en professionel ejendomsadministrator i København, der kender reglerne.

Endelig er det en fejl at lade lejeren istandsætte lejemålet selv uden tilsyn. Selvom lejeren har ret til at udføre istandsættelsen på egen hånd, har du som udlejer ret til at kræve, at arbejdet er håndværksmæssigt korrekt. Hvis lejeren fx maler dårligt eller spartler hullerne forkert, kan du kræve, at arbejdet gøres om på lejerens regning. Men du skal reklamere med det samme – helst på fraflytningssynet – ellers kan du miste retten til at påtale fejlene.

Hvad kan du gøre for at forebygge konflikter?

Det bedste værktøj til at forebygge konflikter ved fraflytning er grundig dokumentation ved indflytning og løbende syn under lejeperioden. Hvis du som udlejer holder årlige eller halvårlige syn, hvor du tjekker lejemålets stand og påpeger eventuelle vedligeholdelsesproblemer, er det langt lettere at dokumentere, hvornår skader er opstået. Mange udlejere bruger denne praksis til både at sikre, at lejemålet holdes i god stand, og til at opbygge et tillidsforhold til lejeren.

Kommunikation er også afgørende. Hvis du varsler fraflytningssynet i god tid, sender en klar dagsorden, og forklarer lejeren, hvad der skal ske, mindsker du risikoen for misforståelser. Mange lejere er usikre på, hvad de skal gøre ved fraflytning, og en klar, venskabelig kommunikation kan gøre en stor forskel. Overvej at sende en tjekliste med de mest almindelige punkter, som lejeren selv kan ordne (fx rengøring, fjernelse af sømhuller, aflåsning af forbrug).

Brug standardskemaer og procedurer. Jo mere standardiseret din proces er, desto lettere er det at overholde frister, dokumentere korrekt og undgå fejl. Der findes færdige skabeloner til indflytningsrapporter, fraflytningsrapporter og flytteopgørelser, som er udviklet i samarbejde med lejerforeninger og udlejerorganisationer. Brug dem, tilpas dem til dine lejemål, og gem alle dokumenter digitalt, så du altid har adgang til dem.

Og sidst: Overvej at samarbejde med en professionel administrator. Hvis du udlejer flere lejligheder i København, eller hvis du bor i udlandet eller ikke har tid til at håndtere fraflytningsprocessen selv, kan en professionel langtidsudlejningsadministrator spare dig for mange timer, mange fejl og mange potentielle klagesager. Administratoren kender reglerne, har erfaringen og kan håndtere hele processen fra fraflytningssyn til udbetaling af depositum.

Fremadrettet

Lejelovens regler om fraflytning, istandsættelse og flytteopgørelser vil formentlig ikke ændre sig markant i den nærmeste fremtid, men der er en stigende tendens til, at lejere bliver mere bevidste om deres rettigheder og hurtigere til at indbringe sager for huslejenævnet. I København, hvor huslejenævnet behandler flere hundrede sager årligt, er det afgørende, at udlejere er velinformerede og veldokumenterede.

Den stigende digitalisering – både af lejekontrakter, dokumentation og kommunikation – gør det lettere at opbevare og fremlægge bevismateriale, men det stiller også højere krav til udlejernes IT-kunnen og dataorganisering. Overvej at bruge digitale systemer til at gemme alle dokumenter, sætte automatiske påmindelser og håndtere kommunikation med lejere. Det kan spare dig for mange hovedpiner og mange tabte sager.

Fremover vil der formentlig også komme øget fokus på bæredygtighed og energirenovering i lejeboliger. Hvis din lejlighed gennemgår større renoveringer eller energiforbedringer mellem fraflytninger, skal du være ekstra opmærksom på, hvordan du dokumenterer lejemålets stand før og efter arbejdet, og hvordan du opdaterer dine indflytnings- og fraflytningsrapporter. Husk, at hvis lejemålet er væsentligt forbedret siden sidste lejer flyttede ind, skal den nye lejer ikke betale for istandsættelse til en standard, der er højere end ved den foregående lejers indflytning.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad sker der, hvis jeg som udlejer glemmer at afholde fraflytningssyn inden for fristen på to uger? Hvis du udlejer mere end ét beboelseslejemål og ikke afholder fraflytningssyn inden for to uger efter lejerens aflevering af nøglerne, mister du som udgangspunkt retten til at fremsætte istandsættelseskrav. Du kan stadig kræve betaling for konkrete, dokumenterede skader, der klart overstiger almindeligt slid og ælde, men du har bevisbyrden, og det bliver meget sværere at få medhold. Fristen er absolut, så sæt en påmindelse, så snart lejeren giver besked om fraflytning, og planlæg fraflytningssynet i god tid.

Kan jeg som udlejer kræve, at lejeren skal male lejligheden, selvom vedkommende har boet der i otte år? For lejekontrakter indgået efter 1. juli 2015 gælder reglen om normalistandsættelse, og mange kontrakter indeholder en glidende skala, hvor lejeren gradvist optjener fritagelse for istandsættelse – typisk 1 procent pr. måned. Efter 100 måneders beboelse (ca. 8 år og 4 måneder) er lejeren derfor ofte helt fritaget for at betale for normalistandsættelse som maling og hvidtning, medmindre der er tale om konkrete skader eller manglende vedligeholdelse ud over almindeligt slid. Tjek din lejekontrakt for den præcise regel, og vær forberedt på, at lejere med lang botid sjældent skal betale for almindelig vedligeholdelse.

Hvad tæller som almindeligt slid og ælde, og hvad kan jeg kræve betaling for? Almindeligt slid og ælde er den forringelse, der naturligt sker ved normal brug over tid – fx let afbleget maling, mindre pletter, slid på gulve og patinering af overflader. Du kan ikke kræve betaling for dette. Derimod kan du kræve betaling for skader som huller i vægge, ridsede bordplader, ødelagte fliser, manglende rengøring eller tegn på misligholdelse. Bevisbyrden ligger hos dig, så sørg for at have en detaljeret indflytningsrapport med billeder, der dokumenterer lejemålets stand ved indflytning.

Må jeg som udlejer tilbageholde hele depositumet, indtil alle håndværkerregninger er betalt? Nej, du må kun tilbageholde den del af depositumet, der svarer til dokumenterede istandsættelsesudgifter. Hvis depositum og forudbetalt leje tilsammen overstiger de faktiske udgifter, skal du tilbagebetale differencen til lejeren inden for rimelig tid. Praksis viser, at du bør udsende flytteopgørelsen og tilbagebetale overskydende beløb inden for 2-3 måneder efter fraflytning. Hvis du venter urimeligt længe, kan lejeren klage til huslejenævnet og kræve renter og eventuelt erstatning for unødig forsinkelse.

Hvad skal jeg gøre, hvis lejeren nægter at deltage i fraflytningssynet? Du har pligt til at indkalde lejeren til fraflytningssyn med mindst én uges skriftligt varsel og at tilbyde en dato, der ligger inden for to uger efter nøgleaflevering. Hvis lejeren ikke møder op, kan du gennemføre fraflytningssynet alene og udarbejde fraflytningsrapporten baseret på din gennemgang. Send rapporten til lejeren med anbefalet post eller digital post, så du kan dokumentere, at den er modtaget. Husk at tage grundige billeder og notere præcist, hvad der skal istandsættes – det er dit bevismateriale, hvis lejeren senere bestrider kravene.

Kan jeg bruge depositum til at dække ubetalte huslejerestancer, eller skal det kun bruges til istandsættelse? Depositum kan bruges til at dække både ubetalte huslejerestancer, manglende betaling af forbrug (varme, vand, el) og istandsættelsesudgifter. Hvis lejeren skylder husleje ved fraflytning, kan du modregne det i depositumet, men du skal specificere det i flytteopgørelsen. Husk, at forudbetalt leje også kan bruges til at dække krav, og at begge skal forrentes korrekt. Hvis samlede krav overstiger depositum og forudbetalt leje, kan du sende en faktura til lejeren for differencen.

Skal jeg som udlejer acceptere, at lejeren selv udfører istandsættelsen for at spare penge? Ja, lejeren har ret til selv at udføre istandsættelsesarbejdet, men du har til gengæld ret til at kræve, at arbejdet er håndværksmæssigt korrekt. Hvis lejeren fx maler dårligt, spartler hullerne forkert eller ikke lakerer gulvet ordentligt, kan du kræve, at arbejdet gøres om på lejerens regning. Du skal dog reklamere med det samme – helst på fraflytningssynet – så lejeren får mulighed for at rette fejlene. Hvis du først reklamerer flere uger senere, kan du miste retten til at påtale fejlene.

Hvad gør jeg, hvis lejeren har lavet uautoriserede ændringer i lejligheden – fx malet væggene mørkerøde eller sat en ny køkkenvask op? Hvis lejeren har foretaget ændringer uden din forudgående skriftlige tilladelse, kan du som udgangspunkt kræve, at lejemålet genoprettes til den oprindelige stand. Det betyder, at lejeren skal male væggene tilbage til den oprindelige farve eller fjerne den nye vask og genoprette den gamle. Hvis genopretning ikke er mulig eller praktisk, kan du kræve erstatning for værditab. Husk, at du skal have dokumenteret lejemålets oprindelige stand med indflytningsrapport og billeder, ellers kan det være svært at bevise, hvad der er ændret.

Skrevet af Mohamed-Nour Yousif.

Kilder

“Beboerklagenævn og Huslejenævn.” Borger.dk, 2026, https://www.borger.dk/bolig-og-flytning/Lejebolig/beboerklagenaevn-og-huslejenaevn.

“Det kan huslejenævnene behandle.” Københavns Kommune, 2026, https://www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri/uenighed-mellem-lejer-og-udlejer/det-kan-huslejenaevnene-behandle.

“Fraflytning – hvad siger lejeloven?” Advodan, 2026, https://www.advodan.dk/da/privat/mit-liv/bolig/leje-udleje/lejeloven-fraflytning/.

“Fraflytning af lejemål.” BoligPortal, 26. september 2025, https://blog.boligportal.dk/fraflytning/fraflytning-af-lejemaal/.

“Fraflytning og fraflytningssyn.” Lejeloven.dk, 2026, https://www.lejeloven.dk/lejer/fraflytning.

“Huslejenævn og klagemuligheder.” Socialministeriet, 2026, https://www.sm.dk/arbejdsomraader/byggeri-og-boliglovgivning/private-lejeboliger/fremleje-overdragelse-og-opsigelse/huslejenaevn-og-klagemuligheder.

“Hvad kan udlejer forlange ved fraflytning?” Netto Entreprise, 22. juni 2026, https://netto-entreprise.dk/hvad-kan-udlejer-forlange-ved-fraflytning/.

“Indbring en sag for huslejenævnet, beboerklagenævnet eller ankenævnet.” Københavns Kommune, 2026, https://www.kk.dk/borger/bolig-og-byggeri/uenighed-mellem-lejer-og-udlejer/saadan-indbringer-du-en-sag-for-naevnet.

“Istandsættelse ved fraflytning: Hvad siger Lejeloven?” BoligPortal, 6. juni 2025, https://blog.boligportal.dk/lejeloven/istandsaettelse-ved-fraflytning-af-lejebolig/.

“Lov om leje.” Retsinformation, 2021, https://www.retsinformation.dk/eli/lta/2021/1585.

“Rentestatistik.” Danmarks Nationalbank, 2026, https://www.nationalbanken.dk/da/statistik/find_statistik/Sider/Rentestatistik.aspx.

“Regler for fraflytning af lejemål.” Findbolig, 2026, https://www.findbolig.nu/da-dk/hjaelp/lejer/regler-for-fraflytning.