Bopælspligt: bøden kan stige til 100.000 kr. i 2027. Hvad betyder det for din bolig?

Hvis du flytter ud af din bolig i København, er det sikreste at leje den ud til en lejer, der bor der. Et lovforslag, L 85, vil hæve bøden for gentagne brud på bopælspligten fra omkring 20.000 kr. til op til 100.000 kr., og det er ejeren, der bliver straffet. Risikoen ligger ved en helårsbolig, der står tom uden at blive meldt ledig, bruges som sommerbolig eller anden midlertidig bolig, eller bruges som ekstra bolig af samme husstand. Lovlig udlejning til en lejer er ikke en risiko. Forslaget blev fremsat 5. november 2026, er ikke vedtaget og foreslås at træde i kraft 1. januar 2027.

Hvad ændrer lovforslaget om bopælspligt?

Det hæver bøden for gentagne overtrædelser og giver kommunerne ret til at indføre beboermaksimum for alle udlejningsboliger. Forslaget har to dele, og begge udmønter en politisk aftale af 26. februar 2026 mellem den daværende regering (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), SF og Konservative (L 85 som fremsat).

1. Bøden. I dag er bødeniveauet i størrelsesordenen 10.000 kr. første gang og 20.000 kr. ved gentagelse. Forslaget lægger op til, at bøden kan nå op til 100.000 kr. ved gentagne overtrædelser. Første- og andengangsbøden ændres ikke.
2. Beboermaksimum. Kommunalbestyrelsen kan selv bestemme, at reglerne skal gælde for alle udlejningsboliger i kommunen. I dag gælder de kun for de udlejere, der selv har tilvalgt dem.

Forslaget udkom første gang som udkast i høring 18. september til 19. oktober 2026 (Høringsportalen). Efter høringen blev teksten præciseret, så det fremgår tydeligt, at kommunens valg gælder alle udlejningsboliger i kommunen. Statsministeriets lovprogram fra 6. oktober 2026 havde forslaget som et af novembers lovforslag (Statsministeriet).

Hvor høj bliver bøden, og hvem rammer den?

Op til 100.000 kr. ved gentagne overtrædelser, og den rammer ejeren. Det er politiet og domstolene, der fastsætter bøden, ikke kommunen. Kommunen kan politianmelde ejeren, hvis en bolig bruges i strid med reglerne. Bemærkningerne nævner, hvad der kan tale for en højere bøde: antallet af overtrædelser, om der har været en økonomisk hensigt, hvor grov overtrædelsen er, og hvor længe den har varet.

Overtrædelse	I dag	Efter forslaget, hvis det vedtages
Første gang	Ca. 10.000 kr.	Uændret, ca. 10.000 kr.
Anden gang	Ca. 20.000 kr.	Uændret, ca. 20.000 kr.
Yderligere gentagelser	Ikke angivet i bemærkningerne	Op til 100.000 kr.

Tallene er niveauer fra lovforarbejderne, ikke faste satser i lovteksten. Selve lovændringen er kun, at ordet «som» bliver til «der» i lov om boligforhold § 12, stk. 1, men bemærkningerne forklarer, at det er meningen at give plads til højere bøder ved gentagelser. Bøden gælder for de forhold, som § 12 nævner: at nedlægge en bolig, at bruge mere end én bolig til samme husstand, at udleje en bolig som enkeltværelser, at tage en lejlighed i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse og at bygge om til noget andet end bolig.

Gælder bopælspligten din bolig?

Sandsynligvis, hvis den ligger i København og har været brugt som helårsbolig. Københavns Kommune skriver, at boliger, der inden for de seneste 5 år har været brugt til helårsbeboelse, enten med tilmelding i folkeregistret og/eller med mere end 180 overnatninger om året af en husstand, er omfattet (Københavns Kommune). Kapitel 1 i boligforholdsloven gælder i de regulerede kommuner (§ 1).

Ejeren skal sørge for, at en helårsbolig tages i brug til helårsbeboelse, og at den fortsat benyttes til beboelse, hvis den bliver ledig. Efter § 5 anses en bolig for ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse. Er den ledig i mere end 6 uger, skal du anmelde det til kommunen. Efter fristen kan kommunen anvise en boligsøgende, som du så skal udleje til. Det gælder ikke for ejere, der er fraflyttet og trods forsøg ikke har kunnet sælge, eller som har sat boligen til salg (§ 5, stk. 6).

Københavns Kommune opregner nogle gyldige grunde til, at en bolig står tom: større ombygning, salg, en lejeaftale med indflytning senere end 6 uger efter fraflytningen, et salg med senere overtagelse, generel renovering og brugerens midlertidige fravær. Kommunen kan give accept på fravær fra boligen i op til 4 år, fx ved udstationering, sygdom, uddannelse eller militærtjeneste, hvis du ansøger om det. Ministeriet skriver i høringsnotatet, at loven ikke har en 180-dages regel for, hvad helårsbeboelse er, selv om Københavns Kommune bad om en.

Hvad gælder, hvis du flytter ud og lejer boligen ud?

Så opfylder du bopælspligten, hvis du udlejer lovligt til en lejer, der bor i boligen. En bolig, der er udlejet, er ikke ledig efter § 5, stk. 1, og er der ingen ledighed, er der heller ikke noget at anmelde. Din lejer skal bo der. Er boligen udlejet, men står ubeboet, kan kommunen ophæve lejeaftalen, medmindre lejeren kun er midlertidigt væk på grund af sygdom, forretningsrejse, ferie eller lignende (§ 6).

Det skal du være opmærksom på som udlejer:

• Brug en almindelig lejekontrakt og en lejer, der flytter ind. Se vores guide til at udleje eller sælge din lejlighed.
• Undgå at bruge boligen som en lejlighedsvis bolig. Københavns Kommune skriver, at en bolig ikke må bruges til lejlighedsvis beboelse eller erhverv, og at en husstand ikke må bruge mere end én bolig i hovedstadsområdet og de tilstødende kommuner (§ 4).
• Flytter du uden for hovedstadsområdet, kan en sekundær bolig i København godkendes som pendlerbolig, hvis den bruges mere end 180 overnatninger om året. Den ansøgning går til kommunen.
• Udlejer du i en periode, så sørg for, at lejeren bor der hele perioden. Står boligen tom mellem to lejere i mere end 6 uger, skal du melde den tom.

Er du udstationeret eller midlertidigt væk, kan du læse mere i vores guide til at udleje din bolig, mens du er væk, og i guiden til bopælspligt i København.

Hvad gælder, hvis boligen står tom eller bliver korttidsudlejet?

Her er risikoen. En tom helårsbolig skal meldes tom efter 6 uger. Gør du det ikke, kan du blive straffet med bøde efter § 12, stk. 2, og kommunen kan anvise en lejer. Bruges boligen som sommerbolig eller til anden midlertidig benyttelse uden kommunens samtykke, er det en overtrædelse efter § 7 og § 12, stk. 1, nr. 4. Det er den bestemmelse, forslaget gør dyrere ved gentagelser, og bemærkningerne nævner netop helårsboliger, der står tomme eller bruges til sommerbeboelse.

Korttidsudlejning er dog tilladt inden for dagsgrænserne. Københavns Kommune skriver, at du må udleje din egen fulde helårsbolig til ferie og fritid i 30 dage om året, og i 70 dage, hvis det sker gennem en formidler som Airbnb eller Booking.com. Det følger af undtagelsen i § 7, stk. 4. Kontrollen ligger hos Plan- og Landdistriktsstyrelsen. Overskrider du dagene, eller er det ikke din egen bolig, falder du uden for undtagelsen. Læs mere i guiden til Airbnb-reglerne i København.

Står du og kan ikke sælge boligen, er du i en særlig situation. Ældre Sagen bad i sit høringssvar om, at ældre ikke skal rammes, hvis boligen står tom på grund af sygdom, plejebolig eller et vanskeligt salg. Ministeriet svarede, at ejeren skal anmelde ledigheden, og at kommunen så kan anvise en lejer. Det fremgår ikke af høringsnotatet, at reglerne blev ændret på det punkt.

Hvad betyder beboermaksimum for dig som udlejer?

Hvis kommunen aktiverer reglerne, må en bolig højst bebos af to personer pr. beboelsesrum, og din accept er ikke længere nødvendig. I dag gælder reglerne kun for de udlejere, der selv har meddelt kommunen, at de skal gælde (§ 13, stk. 2), og forslaget ophæver den bestemmelse. Hvis en kommune vælger det, gælder reglerne for alle udlejningsboliger i kommunen.

• Reglerne gælder nye lejeaftaler og overskridelser, der sker efter kommunens beslutning. Eksisterende lejemål kan ikke opsiges eller ophæves alene fordi kommunen har aktiveret reglerne.
• Børn til lejeren eller til lejerens ægtefælle eller samlever tæller ikke som en overskridelse. Det samme gælder, hvis lejeren får en ægtefælle eller samlever.
• Kommunen kan give tilladelse til at overskride, blandt andet ved plejekrævende slægtninge, andre tvingende hensyn eller hvis der fortsat er mindst 20 m² pr. person.
• Bliver du som udlejer bekendt med, at der bor for mange, skal du anmelde det til kommunen. Gør du ikke det, eller udlejer du i strid med reglerne, kan du straffes med bøde (§ 14 og § 18).

Ministeriets opgørelse viser, at ca. 3.800 almene og private udlejningsboliger har flere end to personer pr. beboelsesrum tilmeldt folkeregistret, og at ca. 1.700 har flere end to voksne pr. beboelsesrum. Af dem er ca. 1.500 privat ejet, og omkring 700 af dem ligger i hovedstadsområdet, hvor ministeriet venter, at reglerne primært vil blive brugt. Vi har ikke kunnet finde en beslutning om, at Københavns Kommune vil aktivere reglerne. Kommunen har afgivet høringssvar til udkastet, men det er ikke en beslutning.

Sådan er du dækket ind inden 2027

• Skriv ned, hvad du vil med boligen, før du flytter: leje ud, sælge eller bo der delvist.
• Udlejer du, så brug en lejekontrakt med en lejer, der flytter ind og tilmelder sig. Se køb af lejlighed til udlejning for de øvrige krav til en udlejningsbolig.
• Melder du boligen tom, så gør det senest 6 uger efter fraflytningen til boligregulering@kk.dk, og ansøg om fravær eller pendlerbolig, hvis det passer på dig.
• Hold korttidsudlejning inden for 30 eller 70 dage og kun for din egen bolig.
• Gem dokumentation for lejeaftaler, salgsopstilling og kommunens svar.
• Følg L 85. Teksten kan nå at blive ændret under udvalgsbehandlingen.

Når du lader os udleje boligen

Vi finder en lejer, der skal bo i boligen, udarbejder lejekontrakten, opkræver lejen og tager os af kontakten med lejeren, så boligen er udlejet og beboet efter lejeloven. Du betaler 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Vi giver ikke juridisk rådgivning om din konkrete situation, men vi kender kommunens krav. Læs mere om langtidsudlejning hos BY Administration.

Artiklen bygger på boligforholdsloven og lovforslag L 85, som de så ud 13. november 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om boligforhold, lov nr. 342/2022 (Retsinformation)
• Forslag til lov om ændring af lov om boligforhold (L 85, 2026-27), fremsat 5. november 2026 (Retsinformation)
• L 85, sagsforløb (Folketingstidende)
• Høring over udkast til lov om ændring af lov om boligforhold (beboermaksimum og bopælspligt), 18. september 2026 (Høringsportalen)
• Lovprogram for folketingsåret 2026-27 (Statsministeriet)
• Regler for bopælspligt i København (Københavns Kommune)
• Kommunerne skal kunne bestemme, hvor mange der må bo i lejeboligen, 21. september 2026 (Danske Udlejere)
• Høringssvar om beboermaksimum og bopælspligt, oktober 2026 (Ældre Sagen)