Forældrekøb i København: leje, skat og regler

Ved et forældrekøb køber du en ejerlejlighed og lejer den ud til dit barn, og du betaler skat af markedslejen, også hvis dit barn betaler mindre. Skattestyrelsen ser udlejningen som erhvervsvirksomhed, så du laver regnskab og betaler ikke ejendomsværdiskat af lejligheden. Lejen skal følge lejelovens regler, præcis som hvis du lejede ud til en fremmed. Her er reglerne for husleje, kontrakt, skat, værelseskammerater og et senere salg, med et regneeksempel.

Hvad er et forældrekøb?

Et forældrekøb er, når du køber en ejerbolig for at leje den ud til dit barn. Ifølge Skattestyrelsen gælder de samme regler, når du lejer ud til andre nærtstående: dine eller din ægtefælles forældre og bedsteforældre og deres ægtefæller, dine børns ægtefæller og dine børnebørn og deres ægtefæller.

Har du købt boligen for at leje den ud til en nærtstående uden selv at bo der, er du selvstændig erhvervsdrivende i skattemæssig forstand. Du skal opgøre og oplyse overskud eller underskud af udlejningen, men du betaler ikke ejendomsværdiskat af boligen.

En andelsbolig kan ikke bruges til forældrekøb

Køber du en andelsbolig og lejer den ud til dit barn, kan du ikke bruge reglerne om forældrekøb, skriver skat.dk. Efter den vejledende normalvedtægt for andelsboligforeninger kan man desuden kun optages som andelshaver, hvis man bor i boligen eller flytter ind, og andelshaveren har pligt til at bo der (§ 3). Foreningens egne vedtægter afgør det, så læs dem, før I overvejer en andel.

Hvad skal dit barn betale i husleje?

Lejen bør svare til markedslejen, for det er den, du bliver beskattet af, og alt under den er en gave til dit barn. Markedslejen er efter Den juridiske vejledning den lovlige leje, du kan få ved at udleje til en person, der ikke er nærtstående, efter lejelovgivningens regler. Den bygger altså ikke på dine egne udgifter til lån.

Lejen kan kun aftales frit i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 og i visse ombygninger (lejelovens § 54). Ellers afhænger reglerne for en udlejet ejerlejlighed i København af, om lejligheden 1. januar 1995 lå i en ejendom med seks eller færre lejligheder eller med syv eller flere (Københavns Kommune):

• Syv eller flere: som udgangspunkt omkostningsbestemt leje efter lejelovens § 19. Lejen bygger på ejendommens driftsudgifter, vedligeholdelse og kapitalafkast (Københavns Kommune).
• Seks eller færre: lejen sammenlignes med lignende lejligheder med omkostningsbestemt leje og må ikke ligge mere end 10 % over. Du kan ikke regne lejen ud fra dine egne udgifter til lån eller fællesudgifter (Københavns Kommune).

Hvad du skal tjekke, før du byder på en lejlighed, står i guiden til at købe lejlighed til udlejning.

Få lejen forhåndsgodkendt af huslejenævnet

I København kan du bede huslejenævnet om en forhåndsgodkendelse af lejen. Ifølge Københavns Kommune kræver det, at du selv ejer boligen, at den er den eneste, du udlejer, at du ikke allerede har indgået en lejeaftale, og at nævnet kan besigtige lejligheden. Det kostede 602 kr. i 2025. Afgørelsen er bindende: lejeren kan ikke få lejen nedsat, så længe lejligheden er i samme stand som ved besigtigelsen.

Søg derfor, før dit barn skriver under. Forhåndsgodkendelsen er huslejenævnets afgørelse efter lejeloven, ikke en afgørelse fra Skattestyrelsen, så tal med din revisor om, hvordan I dokumenterer markedslejen.

Lejekontrakt, depositum og opsigelse

Dit barn er lejer som enhver anden, og lejeloven gælder for lejeforholdet (lejelovens § 1). Lejeaftalen skal være skriftlig, når en af jer kræver det (§ 11), og bruger I en fortrykt kontrakt, skal den være autoriseret (§ 14). Brug den autoriserede typeformular A10. Kontrakten dokumenterer også den leje, du skal bogføre.

Du kan kræve et depositum på højst 3 måneders leje og desuden forudbetalt leje for op til 3 måneder (§ 59). Ingen af delene er en indtægt oven i lejen. Se reglerne for depositum og forudbetalt leje.

Dit barn har samme beskyttelse mod opsigelse som andre lejere. Du kan opsige, hvis du selv vil bo i lejligheden, men kun hvis du ejede den, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger, når du opsiger (§ 170, nr. 3). Ellers gælder de snævrere opsigelsesgrunde i § 171. Regner I med at sælge, når studiet er slut, så tal om det, før kontrakten skrives.

Ligger lejligheden i en ejerforening, skal du efter normalvedtægten for ejerforeninger give bestyrelsen besked om udlejningen, dens længde og lejerens navn og kontaktoplysninger senest samtidig med, at lejeforholdet begynder (§ 30). Læs også foreningens egne vedtægter.

Sådan beskattes et forældrekøb

Du betaler skat af markedslejen, uanset hvad dit barn betaler, og trækker udgifterne til udlejningen fra i et regnskab, skriver skat.dk. Regnskabet skal føres løbende efter bogføringslovens regler og gemmes i 5 år.

Du kan blandt andet trække ejendomsskatter, vand-, kloak- og renovationsafgifter, administration og revisor, forsikring og vedligeholdelse fra, og renter af fx realkreditlån kan også trækkes fra. Forbedringer, der gør boligen bedre end ved købet, kan du ikke trække fra. I de første 3 ejerår kan du for en ejerlejlighed højst trække istandsættelsesudgifter fra svarende til 25 % af den årlige lejeindtægt (procentreglen).

Metode	Hvad det betyder
Almindelige skatteregler	Overskuddet før renter er personlig indkomst med am-bidrag. Renterne trækkes fra i kapitalindkomsten. Metoden gælder automatisk, hvis du ikke vælger andet.
Virksomhedsordningen	Renter kan trækkes fra i den personlige indkomst, men fra 2021 beregnes rentekorrektion af gælden i forældrekøbsboligen. Uden anden virksomhed er der ofte ingen fordel.
Kapitalafkastordningen	En del af overskuddet kan beskattes som kapitalindkomst, men fra 2021 indgår købsprisen for forældrekøbsboligen ikke i grundlaget. Uden anden virksomhed er der ofte intet grundlag tilbage.

Fra 2021 får du ifølge skat.dk samme fradragsværdi for renterne, som hvis du havde købt ejerboligen som privatperson. Det endelige valg træffer du på årsopgørelsen. Hvilken metode der passer, afhænger af resten af din økonomi, så tal med din revisor eller rådgiver.

Når dit barn betaler mindre end markedslejen

Så beskattes du stadig af hele markedslejen, og forskellen er en gave til dit barn. Efter Den juridiske vejledning er lejefordelen en gave i hvert indkomstår, når lejligheden er stillet til rådighed på en almindelig lejekontrakt, og dit barn betaler gaveafgift i stedet for indkomstskat af den. Er lejemålet uopsigeligt i mindst 10 år, gælder andre regler.

I 2026 kan du give dit barn gaver for 80.600 kr. uden afgift, og over beløbet er gaveafgiften som hovedregel 15 % (skat.dk). Lejefordelen tæller med sammen med de andre gaver, du giver barnet samme år. Gaver over beløbet skal anmeldes senest 1. maj året efter, og det er dit barn, der hæfter for afgiften. Beløbet for 2027 var ikke offentliggjort på skat.dk, da artiklen blev skrevet.

Regneeksempel: en lejlighed på 45 m² til en studerende

Eksemplet bygger på to antagelser: at markedslejen er 9.000 kr. om måneden, og at I aftaler en leje på 7.000 kr. Det er regnetal, ikke et skøn over lejeniveauet i København. Honoraret er vores pris for langtidsudlejning, 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje, med 25 % moms oveni.

Post	Pr. måned	Pr. år
Markedsleje (antagelse)	9.000 kr.	108.000 kr.
Aftalt leje (antagelse)	7.000 kr.	84.000 kr.
Lejefordel, en gave til dit barn	2.000 kr.	24.000 kr.
Afgiftsfrit gavebeløb i 2026		80.600 kr.
Lejeindtægt, du beskattes af	9.000 kr.	108.000 kr.
Honorar, 8,5 % ekskl. moms af den aftalte leje	595 kr.	7.140 kr.
Moms af honoraret, 25 %	148,75 kr.	1.785 kr.
Depositum, højst 3 måneders leje	Op til 21.000 kr. én gang	Ikke en indtægt

Du beskattes af 108.000 kr. minus dine fradragsberettigede udgifter, selv om du kun modtager 84.000 kr. Lejefordelen på 24.000 kr. giver ingen gaveafgift, så længe den sammen med dine andre gaver til barnet samme år holder sig under 80.600 kr. Betaler dit barn hele markedslejen, er der ingen gave.

Værelseskammerater: når dit barn deler lejligheden

Dit barn må som lejer fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og der må ikke bo flere personer, end der er beboelsesrum (lejelovens § 157). Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og du skal have en kopi, før fremlejen begynder. Dit barn er så udlejer over for kammeraten og hæfter over for dig for skader og husorden (§ 159). Læs mere om fremleje af en lejebolig.

Lejer dit barn et værelse ud til samme lejer i 4 måneder eller mere, er bundfradraget 2/3 af den årlige husleje, dit barn selv betaler (skat.dk). Med lejen i eksemplet er det 2/3 af 84.000 kr., altså 56.000 kr. om året. Se mere om skatten, når man udlejer et værelse.

Lejer du i stedet selv ud til både dit barn og barnets venner, så vær forsigtig med lejen. I en sag, hvor en ejer udlejede til sine to døtre og to af deres venner, var lejen sat efter, hvad døtrene kunne betale, og byretten fandt, at også vennernes leje kunne korrigeres skattemæssigt (SKM2008.723.VLR, omtalt i Den juridiske vejledning). Vil du udleje lejligheden som enkeltværelser, kræver det kommunens samtykke, når boligen er helårsbolig i en lokalplan eller hidtil har været udlejet som lejlighed (lov om boligforhold § 4, stk. 2). Uanset hvem der er udlejer, så brug den samme screening af lejere, som du ville bruge over for en fremmed.

Når lejligheden skal sælges, også til dit barn

Sælger du lejligheden, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst efter ejendomsavancebeskatningsloven, fordi du ikke selv har boet der (skat.dk). Du får et tillæg til købsprisen på 10.000 kr. for hvert år, du har ejet lejligheden, dog ikke i salgsåret, og et tab kan kun trækkes fra i fortjeneste på andre ejendomme. Har du brugt virksomhedsordningen, og er lejligheden stadig udlejet ved salget, beskattes fortjenesten som personlig indkomst med am-bidrag.

Salg til dit barn

Sælger du til dit barn, skal fortjenesten opgøres med markedsprisen som salgspris, og sælger du billigere, er forskellen en gave. Ved handel inden for familien kan prisen efter Den juridiske vejledning som udgangspunkt sættes til den seneste offentlige ejendomsvurdering plus/minus 15 %, eller plus/minus 20 %, når ejeren har fået en vurdering efter ejendomsvurderingsloven. Skattestyrelsen kan dog fravige reglen ved særlige omstændigheder, og vurderingen skal svare til ejendommens faktiske status. Da en udlejet lejlighed blev solgt som fri til datteren, der lejede den, skulle prisen være markedsprisen (SKM2010.242.LSR).

Er du i tvivl om prisen, kan du bede Skattestyrelsen om et bindende svar. Bor dit barn selv i lejligheden efter købet, kan barnet senere sælge den skattefrit, men overtagelsen kan betyde, at barnet har fået en gave (skat.dk).

Sådan hjælper vi forældre, der udlejer til deres barn

Vi kan stå for udlejningen, så den kører som med en lejer uden for familien: lejekontrakt efter lejeloven, opkrævning af depositum og husleje og opfølgning, hvis en betaling udebliver. Rapporterne viser indbetalinger, udgifter og vedligehold, så din revisor har tallene til regnskabet. Du betaler 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Læs mere om langtidsudlejning.

Vil du have et bud på lejen, før I køber? Se hvad din bolig kan give.

Artiklen bygger på regler offentliggjort til og med 28. oktober 2026. Den er generel information og ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning. Et forældrekøb kræver en konkret vurdering, så tal med din revisor eller rådgiver, før I køber.

Kilder

• Forældrekøb (skat.dk)
• Gaver: Så meget må du give i 2026 (skat.dk)
• Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (skat.dk)
• Den juridiske vejledning C.H.3.2.2.2.1, Udlejning til slægtninge og lignende (Skattestyrelsen)
• Den juridiske vejledning C.H.2.1.8.2, Afståelses- og anskaffelsessummen ved andre overdragelser end almindeligt salg/køb (Skattestyrelsen)
• Lejeloven, lov nr. 341/2022 (Retsinformation)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342/2022 (Retsinformation)
• Normalvedtægt for ejerforeninger, BEK nr. 1738/2020 (Retsinformation)
• Normalvedtægt for en privat andelsboligforening (Børne-, Ældre- og Boligministeriet)
• Udlejede ejer- og andelslejligheder (Københavns Kommune)
• Seks eller færre beboelseslejligheder (Københavns Kommune)
• Syv eller flere beboelseslejligheder (Københavns Kommune)
• Forhåndsgodkendt husleje (Københavns Kommune)