Lejekontrakt: sådan udfylder du typeformular A10 paragraf for paragraf

Typeformular A, 10. udgave (A10), er den autoriserede standardlejekontrakt til private boliglejemål. Du udfylder §§ 1-10 med fakta om parterne, boligen og betalingen, skriver alt, der fraviger lejeloven, i § 11 og skriver under i § 12. Formularen er ikke et krav, for at lejeaftalen gælder, men bruger du en anden skabelon, er vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, ugyldige.

Skal man bruge typeformular A10?

Ikke for at lejeaftalen er gyldig. En lejeaftale kan også indgås mundtligt eller stiltiende, fx ved at du giver lejeren nøglerne og opkræver husleje, skriver bemærkningerne til forslaget til lejeloven. Både du og lejeren kan dog kræve aftalen skrevet ned (lejelovens § 11, stk. 1), og ifølge bemærkningerne er der ingen frist for det.

Faldgruben er skabelonen. Loven kalder en skriftlig lejeaftale med vilkår, der egner sig til flere lejere og ser standardiserede ud, for en blanket, og ved udlejning til beboelse må kun autoriserede blanketter bruges (§ 14, stk. 1 og 2). Ifølge lovbemærkningerne kan det være nok, at kontrakten egner sig til at blive brugt over for flere lejemål. En skabelon til en lejekontrakt, som du finder på nettet, er lavet til netop det.

Bruger du en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der giver lejeren større forpligtelser eller færre rettigheder end loven, ugyldige (§ 14, stk. 3). Resten af aftalen gælder, og hvor et vilkår falder væk, gælder lovens regel. Den blanket, ministeriet har autoriseret til private boliglejemål, er typeformular A, 10. udgave, på dansk eller engelsk. En kopi, der er identisk i indhold og opstilling, tæller også, og du må sætte dit eget logo øverst til venstre (bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025, § 5). Begge udgaver kan du hente på siden med gratis lejekontrakt.

Sådan udfylder du lejekontrakten, paragraf for paragraf

Formularen har 12 paragraffer og en vejledning, som er en del af den autoriserede kontrakt. Vilkår, der er trykt med fed og kursiv, er allerede fravigelser fra loven, så dem behøver du ikke gentage i § 11.

Paragraf	Det skal stå	Pas på
§ 1 Parterne og det lejede	Boligtype, adresse, udlejer og lejer med kontaktoplysninger, areal, antal værelser, brugsret til fx kælderrum og hvad boligen må bruges til.	Kryds af, om det er en ejerlejlighed eller en andelsbolig. Det spiller ind, hvis du senere vil opsige lejeren for selv at bo der (§ 170, nr. 3, og § 172, nr. 4).
§ 2 Begyndelse og ophør	Den dato, lejeforholdet begynder.	Lejemålet løber, til det opsiges. En slutdato skal aftales i § 11, og begrundelsen bør stå der.
§ 3 Betaling af leje	Årlig og månedlig leje, forfaldsdag, a conto-beløb, betalingskonto og datoen for de skatter og afgifter, der indgår i lejen.	Beløb ud over lejen kræver hjemmel i loven. Ellers skal de være en del af lejen.
§ 4 Depositum og forudbetalt leje	Beløb, betalingsfrister og datoen for den første almindelige husleje.	Loftet er 3 måneders leje for hver (se næste afsnit).
§ 5 og § 6 Forsyning, antenne og internet	Hvem der leverer varme, vand, el og køling, og hvordan det fordeles og betales.	Leverer du varme og varmt vand til en lejlighed, kan udgiften ikke være indeholdt i lejen (§ 65).
§ 7 Stand ved ind- og fraflytning	Om du udlejer mere end én beboelseslejlighed, og om der holdes syn.	Gør du det, og holder du ikke indflytningssyn med rapport, mister du som udgangspunkt kravet på istandsættelse (§ 90, stk. 3).
§ 8 Vedligeholdelse	Om du eller lejeren har den indvendige vedligeholdelse: hvidtning, maling, tapetsering og gulve.	Krydser du ikke lejeren af, er pligten din.
§ 9 Inventar	De hvidevarer, der følger med boligen.	Det, du krydser af, tilhører dig. Skriv andet inventar på linjerne «Andet».
§ 10 Husdyr, husorden og øvrige oplysninger	Om husdyr er tilladt, om der er en husorden, og praktiske oplysninger om ejendommen.	Findes der en husorden, vedlægges den. Fravigelser fra loven må ikke stå her.
§ 11 Særlige vilkår	Alle aftalte fravigelser fra loven og fra §§ 1-10, fx tidsbegrænsning, fri leje og regulering efter nettoprisindekset.	Vilkår, der allerede følger af loven eller husordenen, må ikke stå her.
§ 12 Underskrift	Dato og underskrift fra udlejer og lejer.	Et tillæg bør underskrives for sig.

Hvor høj lejen må være, afhænger af boligen, og hvor den ligger. Er ejendommen taget i brug efter 31. december 1991, kan lejen aftales frit (§ 54, stk. 1, nr. 1), og det krydser du af i § 11. Læs om huslejeregulering, før du skriver beløbet ind.

Depositum og forudbetalt leje i § 4

Depositum står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning og kan højst være 3 måneders leje (lejelovens § 59, stk. 1). Forudbetalt leje er husleje for den sidste del af lejeperioden. Den kan også højst svare til 3 måneders leje, og den må ikke overstige lejen for perioden, fra lejeren opsiger, til lejemålet ophører (§ 59, stk. 3). Oveni kan du kræve lejen betalt månedsvis forud, men aldrig for mere end 3 måneder ad gangen (§ 58, stk. 1 og 3). Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64).

Skriv beløbene både i kroner og i antal måneders leje, og skriv den dato, de skal være betalt. § 4 har også en linje for den samlede indbetaling før indflytning. Stiger lejen senere, kan du kræve depositum og forudbetalt leje reguleret tilsvarende, og falder den, skal du betale tilbage (§ 60). Er lejemålet en fremleje, kan lejeren vælge at stille bankgaranti eller deponere beløbet i stedet for at betale depositum (§ 59, stk. 2). Hvad du må trække i depositum ved fraflytning, står i guiden til depositum og forudbetalt husleje.

Hvad må der stå i § 11 om særlige vilkår?

§ 11 er stedet for alt, der giver lejeren færre rettigheder eller flere pligter end loven, og vilkår, der står her, er ifølge formularen tilstrækkeligt fremhævet. Formularen og vejledningen til typeformular A sætter selv tre rammer. Fravigelser må ikke skrives direkte i den fortrykte tekst ved at strege ud, medmindre teksten selv giver adgang til det. Vilkår, der allerede følger af loven eller husordenen, må ikke gentages. Og er der ikke plads, fortsætter du i et tillæg, som bør underskrives særskilt.

Udlejer du flere boliger i samme ejendom, så pas på med et fast tillæg. Et tillæg med ensartede vilkår, som lejerne må opfatte som standardiserede, skal selv være autoriseret, og der er ikke autoriseret noget tillæg til A10.

Det kan du aftale	Det kan du ikke aftale
At lejemålet er tidsbegrænset, når det er begrundet i dine forhold (§ 173)	Depositum eller forudbetalt leje over loftet (§ 59 og § 64)
At lejeren ikke kan opsige i en periode, eller et andet varsel for lejeren (§ 169, stk. 1)	Flere grunde til at opsige lejeren, end loven giver (§ 181)
Fri leje, hvis ejendommen er omfattet af § 54	At lejen for en lejlighed indeholder den varme og det varme vand, du leverer (§ 65 og § 83)
Regulering af lejen efter nettoprisindekset én gang om året	At lejeren skal aflevere boligen i bedre stand, end den var ved indflytningen (§ 187, stk. 1)
At lejeren overtager den indvendige vedligeholdelse, som du krydser af i § 8 (§ 115, stk. 1)	At lejeren overtager den udvendige vedligeholdelse, fx af hvidevarer, i ejendomme med huslejeregulering (§ 115, stk. 2)

Vil du regulere lejen efter nettoprisindekset, skal vilkåret stå i § 11, og det skal fremgå, hvornår lejen reguleres første gang. Har I aftalt fri leje, kan lejen ifølge vejledningen ellers ikke reguleres i lejeperioden, bortset fra stigninger i skatter og afgifter.

Typiske fejl i lejekontrakten

Fejl	Hvad der sker
Egen skabelon eller en ældre udgave af formularen til en ny lejeaftale	Vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, er ugyldige (§ 14, stk. 3).
Fravigelser skrevet i § 10 eller ved at strege ud	Det er i strid med formularen, og du risikerer, at vilkåret ikke gælder.
Uklare vilkår som «lejer står for vedligeholdelse»	Er en fravigelse ikke aftalt udtrykkeligt, gælder lovens regler (§ 11, stk. 2).
Slutdato uden aftale og begrundelse i § 11	Lejemålet kan ende med at løbe uden slutdato. Læs om tidsbegrænset lejekontrakt.
For højt depositum eller forudbetalt leje	Loftet kan ikke fraviges (§ 64), og huslejenævnet afgør uenighed om depositum (§ 63). I ejendomme med omkostningsbestemt leje kan det også straffes (§ 62).
Ingen indflytningsrapport, når du udlejer mere end én bolig	Du mister som udgangspunkt kravet på istandsættelse ved fraflytning (§ 90, stk. 3). Læs om indflytningssyn.

Kan lejekontrakten underskrives digitalt?

Ja. Lejeloven stiller ikke krav om en bestemt form for underskrift. Den kræver kun, at aftalen er skriftlig, hvis en af jer beder om det, eller hvis det er en fremleje (§ 11, stk. 1, og § 157, stk. 3), og ifølge lovbemærkningerne kan kravet om skriftlighed opfyldes digitalt, når dokumentet kan læses og gemmes på et varigt medie. Ministeriets PDF har felter, du kan udfylde på computeren, og § 12 har plads til dato og underskrift fra jer begge.

Brug en løsning, hvor I begge får den underskrevne kontrakt som fil, og hvor det kan dokumenteres, hvem der har skrevet under. Laver du kontrakten i et system, skal den være identisk med formularen i indhold og opstilling for at tælle som autoriseret (bekendtgørelsens § 5).

Resten af lejeforholdet kan også foregå digitalt, men tre meddelelser skal sendes på papir: dit påkrav om betaling, din opsigelse og lejerens indsigelse mod opsigelsen (lejelovens § 13, stk. 2). Både du og lejeren kan med 1 måneds varsel forlange, at meddelelser ikke sendes digitalt, og er en af jer fritaget for Digital Post, kan de slet ikke sendes digitalt (§ 13, stk. 1). Indflytningsrapporten må gerne udleveres digitalt (§ 90, stk. 2).

Lejekontrakt på engelsk

Siden 1. februar 2025 har der også været en autoriseret engelsk udgave, typeformular A, 10. udgave (ENG), med vejledningen på engelsk. Reglerne står i bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025:

• Den af jer, der skriver kontrakten, vælger, om den danske eller den engelske udgave skal bruges (§ 1, stk. 2).
• Bruger I den engelske udgave, skal alle felter udfyldes på engelsk (§ 3, stk. 2).
• Den engelske udgave kan kun bruges til lejeforhold, der er indgået efter 1. februar 2025 (§ 6, stk. 3).

Den er praktisk, når lejeren ikke læser dansk, fx en udenlandsk studerende eller en medarbejder på ophold i København. Lejeforholdet følger stadig den samme lejelovgivning.

Når kontrakten er skrevet under

Hold indflytningssyn den dag, lejeren får nøglerne, og beskriv boligens stand rum for rum. Lejeren har 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at gøre mangler gældende, også selv om I har holdt syn (§ 91). Udlejer du kun én bolig, har du ikke pligt til syn, men rapporten er din dokumentation, hvis I senere bliver uenige om depositum. Skabeloner til ind- og fraflytningsrapporter finder du under udlejningsværktøjer.

Vil du ikke selv udfylde kontrakten, er den en del af vores langtidsudlejning. Vi screener lejeren, laver kontrakten efter lejeloven, håndterer depositum og holder ind- og udflytningssyn for 8,5 % af den månedlige leje inklusive moms.

Artiklen bygger på lejeloven, som den gælder i september 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (retsinformation.dk)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 11, 13 og 14 (fremsat 13. oktober 2021)
• Bekendtgørelse nr. 77 af 29. januar 2025 om autoriserede standardblanketter for lejeaftaler (Social- og Boligministeriet)
• Lejekontrakt for beboelse, typeformular A, 10. udgave, med vejledning (sm.dk)
• Residential lease, typeformular A, 10. udgave (ENG), med vejledning (sm.dk)