Huslejeregulering: sådan må du regulere lejen i 2026

Du må kun regulere huslejen på de måder, lejeloven giver adgang til, og hvilke der gælder, afhænger af, hvor boligen ligger, hvornår ejendommen er taget i brug, og hvad der står i lejekontrakten. Den mest brugte er en aftalt årlig regulering efter nettoprisindekset. Uden en sådan aftale kan du som hovedregel kun hæve lejen efter lovens egne regler: til det lejedes værdi, efter ejendommens budget, efter forbedringer, eller når skatter og afgifter stiger.

Hvilke regler gælder for huslejen i din bolig?

Lejeloven har tre systemer for, hvordan lejen fastsættes og reguleres: omkostningsbestemt leje, det lejedes værdi og fri leje. Hvilket system din bolig hører under, afgøres af objektive forhold, ikke af hvad du og lejeren aftaler.

Det første spørgsmål er, om kommunen er reguleret. Det er de kommuner, hvor de tidligere regler om huslejeregulering i boligreguleringsloven gjaldt, og de kommuner, hvor kommunalbestyrelsen har besluttet det (lejelovens § 4). Omkostningsbestemt leje gælder kun i regulerede kommuner (§ 6). I en ureguleret kommune er der ingen særlige regler om lejens størrelse, når aftalen indgås, men lejeren kan bagefter kræve lejen sat ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi (§ 45).

Boligen	Lejen ved aftalens indgåelse	Regulering undervejs
Ejendom taget i brug efter 31. december 1991, tidligere erhvervslokale eller ny bolig i tagetagen	Fri leje efter aftale (§ 54)	Aftalt nettoprisindeks samt skatter og afgifter
Reguleret kommune, ejendom med 7 eller flere lejligheder den 1. januar 1995	Omkostningsbestemt leje (§ 19, stk. 1) eller det lejedes værdi, hvis lejemålet er gennemgribende forbedret (§ 19, stk. 2)	Efter ejendommens budget (§ 23) eller nettoprisindeks (§ 26 eller § 53, stk. 2)
Reguleret kommune, ejendom med 6 eller færre lejligheder den 1. januar 1995	Må ikke væsentligt overstige lejen for tilsvarende omkostningsbestemte lejemål (§ 32)	Det lejedes værdi (§ 42) eller aftalt nettoprisindeks (§ 53, stk. 2)
Ureguleret kommune	Aftales frit, men kan kræves sat ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi (§ 45)	Det lejedes værdi (§ 42) eller aftalt nettoprisindeks (§ 53, stk. 2)

Det lejedes værdi finder man ved at sammenligne med den leje, der almindeligvis betales i kvarteret for tilsvarende boliger med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand (§ 42, stk. 2). Lejemål med fri leje tæller ikke med i sammenligningen (§ 42, stk. 4).

Et lejemål i en større ejendom i en reguleret kommune kan komme ud af den omkostningsbestemte leje, hvis det er gennemgribende forbedret. For forbedringer, der gennemføres i 2026, skal udgiften overstige 2.660 kr. pr. m² eller 304.141 kr. pr. lejemål, og der er flere betingelser, blandt andet om ejendommens energimærke og huslejenævnets besigtigelse, før arbejdet går i gang (§ 19, stk. 2-6, og satsvejledningen for 2026).

Et værelse i den bolig, du selv bor i, følger det lejedes værdi, også i en reguleret kommune (§ 6, stk. 3). Læs om at udleje et værelse.

Huslejeregulering i København

København er en reguleret kommune. Her fastsættes lejen i ejendomme, der havde syv eller flere lejligheder den 1. januar 1995, efter reglerne om omkostningsbestemt leje (Københavns Kommune).

For en udlejet ejerlejlighed afhænger reglerne af, om lejligheden den 1. januar 1995 var en del af en ejendom med seks eller færre lejligheder eller med syv eller flere, skriver kommunen. En andelslejlighed, som andelshaveren lejer ud, følger reglerne for de små ejendomme. Ejer du flere ejerlejligheder i samme ejerforening, tæller de som én ejendom, når det skal afgøres, om ejendommen er lille (§ 9).

I de små ejendomme sammenligner huslejenævnet med tilsvarende lejligheder med omkostningsbestemt leje, og nævnet kan kun sætte lejen ned, hvis den er mere end 10 procent for høj. Du kan ikke regne lejen ud fra dine egne udgifter til lån, boligafgift eller fællesudgifter, og nævnet sammenligner ikke med priser i boligannoncer. Er lejligheden møbleret, indgår det i vurderingen, men det giver ikke ret til en meget højere leje, og du kan ikke aftale en særskilt betaling for møblerne (Københavns Kommune).

Vil du have et bud på, hvad din bolig kan lejes ud for, før du skriver kontrakten, så prøv huslejeberegneren.

Regulering efter nettoprisindeks

Nettoprisindekset viser udviklingen i forbrugerpriserne fratrukket moms og afgifter, og det bruges især til at regulere kontrakter og huslejekontrakter (Danmarks Statistik). Du kan aftale med lejeren, at lejen reguleres én gang om året efter indekset (§ 53, stk. 2). Ved fri leje kan lejen ikke reguleres i lejeperioden uden en sådan aftale, bortset fra stigninger i skatter og afgifter (§ 54, stk. 3, og vejledningen til typeformular A).

Selve reguleringen kræver kun en skriftlig meddelelse til lejeren. Loven fastsætter ikke et særligt varsel, så tidspunktet er det, I har aftalt. Vis beregningen i meddelelsen, så lejeren kan følge den.

Sådan regner du

Formlen i typeformular A er: gældende leje divideret med indekset ved seneste regulering, ganget med det nye indeks. Et eksempel: Lejen er 12.000 kr. om måneden, og kontrakten siger, at den reguleres efter indekset for juni. Nettoprisindekset var 99,73 i juni 2025 og 102,38 i juni 2026 (Statistikbanken, tabel PRIS04). Den nye leje er 12.000 kr. divideret med 99,73 og ganget med 102,38, altså 12.319 kr. Det er en stigning på 2,7 procent.

Siden januar 2026 har Danmarks Statistik opgjort indekset med 2025=100. Fra januar 2016 til og med december 2025 var basis 2015=100 (Danmarks Statistik). Står der et indekstal fra den gamle serie i din kontrakt, så slå samme måned op i den nye serie, så begge tal har samme basis.

En indeksreguleret leje kan stadig kræves sat ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi (vejledningen til typeformular A). Ved fri leje kan lejen kun sættes ned, hvis den er urimelig (§ 55).

Nettoprisindeks ved omkostningsbestemt leje

Ejer du en ejendom med omkostningsbestemt leje, kan du i stedet for budgetregulering beslutte at regulere efter nettoprisindekset i perioder på 2 år. Det gælder kun den del af lejen, der dækker driftsudgifter uden skatter og afgifter, og alle lejemål i ejendommen undtagen dem med fri leje. Ved periodens udløb skal lejen beregnes efter budgettet igen (§ 26).

Må man stadig aftale trappeleje?

Ikke i nye kontrakter. Trappeleje betyder, at lejen stiger med faste beløb på faste datoer. Muligheden blev afskaffet den 1. juli 2015 og erstattet af regulering efter nettoprisindekset (lov nr. 310 af 30. marts 2015). Københavns Kommune skriver det samme om lejemål med fri leje: i lejeaftaler indgået efter 1. juli 2015 kan der ikke aftales en trappelejeklausul (Københavns Kommune).

En trappeleje i en kontrakt fra før 1. juli 2015 gælder fortsat. De nye regler rammer kun de ældre aftaler, hvis parterne efter den dato har aftalt at ændre reguleringen (§ 5, stk. 6, i loven fra 2015, som lejelovens § 207, stk. 4, holder i kraft). Vil du have en fast årlig regulering i en ny kontrakt, er nettoprisindekset vejen.

Gælder loftet på 4 procent stadig i 2026?

Nej. Priserne steg kraftigt i 2022, og i juni lå nettoprisindekset 8,1 procent højere end året før (Statistikbanken). Folketinget indførte derfor et loft: en regulering efter nettoprisindeksets udvikling for 2022 og 2023 måtte højst give 4 procent om året (§ 53, stk. 3, indsat ved lov nr. 1311 af 27. september 2022). Loftet gjaldt også fri leje (§ 54, stk. 4).

Loftet dækker kun de to års indeksudvikling. En regulering efter udviklingen i 2024 og senere er ikke omfattet, så i 2026 følger en aftalt regulering igen hele stigningen. Den særlige undtagelse for udlejere, hvis udgifter til ejendommen steg mere, end loftet gav plads til (§ 53 a), blev ophævet den 1. januar 2025.

Loftet sænkede dog lejen varigt i de lejemål, det ramte. Ifølge bemærkningerne til lovforslaget påvirker det alle fremtidige lejebetalinger i lejeforholdet, og begrænsningen forsvinder først, når boligen udlejes på ny. Man kan heller ikke komme uden om loftet ved at springe en regulering over og regulere for to år på én gang (lovforslag L 210).

Forhøjelse til det lejedes værdi, efter forbedringer og ved højere skatter

Er lejen væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan du kræve den hævet til et rimeligt niveau (§ 42). Det er reglen i uregulerede kommuner og i de små ejendomme i regulerede kommuner. Forhøjelsen kan tidligst få virkning 2 år efter lejeforholdets start eller 2 år efter den seneste forhøjelse af samme slags (§ 42, stk. 5). Har lejeren en aftalt uopsigelighed, kan du kun kræve forhøjelsen, hvis du har taget forbehold for regulering i kontrakten (§ 44, stk. 5).

Har du forbedret lejemålet, fx med nyt køkken eller bad, kan du kræve lejen forhøjet med et beløb, der svarer til forøgelsen af det lejedes værdi (§ 128).

Stiger ejendomsskatterne eller offentlige afgifter til fx vand, renovation eller skorstensfejning, kan du kræve stigningen dækket gennem lejen (§§ 46-47). Det gælder både i regulerede og uregulerede kommuner og også ved fri leje. Falder skatterne eller afgifterne, skal du sætte lejen tilsvarende ned og give lejeren skriftlig besked senest 6 uger efter, at du har fået meddelelse om nedsættelsen (§ 48).

Sådan varsler du en lejeforhøjelse

Kravene til varslingen afhænger af, hvilken regel du bruger. Mangler en af de oplysninger, loven kræver, er kravet ugyldigt.

Regulering	Varsel	Det skal det skriftlige krav indeholde
Aftalt nettoprisindeks (§ 53, stk. 2, og § 54, stk. 3)	Intet særligt varsel i loven. Tidspunktet følger aftalen	En skriftlig meddelelse om forhøjelsen
Det lejedes værdi (§§ 42 og 44)	3 måneder	Forhøjelsens størrelse, grunden til den og lejerens adgang til at gøre indsigelse
Forbedringer (§§ 128 og 130)	3 måneder, tidligst fra forbedringen er færdig	Grunden, en beregning med de afholdte udgifter og lejerens adgang til at gøre indsigelse
Skatter og afgifter (§§ 46-47)	3 måneder, eller fra udgiften blev pålagt, hvis du kræver den senest 5 måneder efter	En beregning af ændringen og lejerens adgang til at gøre indsigelse
Omkostningsbestemt leje (§§ 23 og 29)	Virkning den 1. i måneden, 3 måneder efter kravet	Det gældende og det nye budget, forhøjelsens størrelse og beregning, den nye leje og lejerens adgang til at gøre indsigelse
Nettoprisindeks efter § 26	Virkning den 1. i måneden, 3 måneder efter kravet	Forhøjelsens størrelse og beregningen

Ved en forhøjelse til det lejedes værdi, efter forbedringer eller på grund af skatter og afgifter har lejeren 6 uger fra kravet er kommet frem til at gøre skriftlig indsigelse. Vil du fastholde kravet, skal du indbringe sagen for huslejenævnet senest 6 uger efter lejerens frist (§ 44, stk. 3, § 46, stk. 5, og § 130, stk. 5). Ved omkostningsbestemt leje i ejendomme uden beboerrepræsentation gælder det, når mindst en fjerdedel af de lejere, der skal have forhøjelsen, gør indsigelse (§ 29, stk. 2).

Det koster 367 kr. i 2026 at indbringe en sag for huslejenævnet, og får lejeren fuldt medhold, betaler du som udlejer 7.027 kr. til nævnet (lov om boligforhold § 82 og satsvejledningen for 2026).

Det skal stå i lejekontrakten

Nogle former for regulering kræver, at de står i kontrakten fra starten. Særlige vilkår skrives i § 11 i typeformular A. Tjek disse punkter:

1. Et vilkår om årlig regulering efter nettoprisindekset. Skriv, hvilket tidspunkt der er udgangspunkt, indeksets værdi på det tidspunkt, og hvornår lejen reguleres første gang (vejledningen til typeformular A).
2. Ved fri leje i et tidligere erhvervslokale eller en ny bolig i tagetagen: at lejemålet er omfattet af reglen. Ellers kan lejen ikke fastsættes frit (§ 54, stk. 2).
3. Har du besluttet at regulere en omkostningsbestemt leje efter nettoprisindekset, skal kontrakten sige det og oplyse, hvornår 2-årsperioden udløber (§ 11, stk. 5).
4. Den dato, skatter og afgifter i lejen er opgjort pr. Datoen er udgangspunktet, når de senere ændrer sig (typeformular A, § 3).
5. Et forbehold for regulering, hvis lejeren skal være uopsigelig i en periode (§ 44, stk. 5).

Brug den autoriserede kontrakt. Bruger du en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, ugyldige (§ 14). Læs om typeformular A10, eller hent den på siden med gratis lejekontrakt.

Udlejer du gennem BY Administration ved langtidsudlejning, laver vi kontrakten efter lejeloven og regulerer lejen efter reglerne. For ejerforeninger står vi for budget og opkrævning gennem ejendomsadministration.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Lov nr. 1311 af 27. september 2022 om loft over huslejestigninger (Retsinformation)
• Forslag til lov om loft over huslejestigninger, L 210, med bemærkninger (Retsinformation)
• Lov nr. 310 af 30. marts 2015 om forenkling og modernisering af lejelovgivningen (Retsinformation)
• Vejledning om regulering af satser i lejelovgivningen for 2026 (Social- og Boligministeriet)
• Typeformular A, 10. udgave, med vejledning (Social- og Boligministeriet)
• Lejligheder med fri lejefastsættelse (Københavns Kommune)
• Nettoprisindeks (Danmarks Statistik)
• Nettoprisindeks, tabel PRIS04 (Statistikbanken)