Må man leje et værelse ud i en andelsbolig?

Det afgør foreningens vedtægter. Efter ministeriets vejledende normalvedtægt kan bestyrelsen tillade fremleje af enkelte værelser på de betingelser, den selv fastsætter. Søg derfor bestyrelsen, før lejeren flytter ind, og brug den autoriserede lejekontrakt. Lejer du ud til samme lejer i mindst 4 måneder, er bundfradraget 2/3 af den årlige boligafgift.

Hvor meget kan man tjene skattefrit ved at leje et værelse ud?

Lejer du ud til samme lejer i mindst 4 måneder, er bundfradraget i 2026 1 1/3 procent af ejendomsværdien, dog mindst 24.000 kr., hvis du ejer boligen, og 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift, hvis du lejer eller har andel. Kun indtægten over fradraget beskattes, og betaling for el, vand, varme og internet tæller med i indtægten.

Hvor lang opsigelse er der på et lejet værelse?

Er værelset en del af den bolig, udlejeren selv bor i, kan udlejeren opsige med 1 måneds varsel til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag, uden en særlig grund. Et kortere varsel kan ikke aftales. Lejeren kan også opsige med 1 måneds varsel, medmindre parterne har aftalt andet.

Hvilken lejekontrakt skal man bruge til udlejning af værelse?

Brug den autoriserede standardkontrakt, typeformular A, 10. udgave, som kan bruges til både lejligheder og værelser. Lejeloven kræver, at en fortrykt kontrakt til et enkeltværelse er autoriseret, ellers er vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, ugyldige. Særlige aftaler om fx fælles køkken, forbrug og husregler skriver du i kontraktens § 11.

Hvor stort et depositum må man tage for et værelse?

Højst 3 måneders leje. Du kan også kræve forudbetalt leje, men højst svarende til den leje, lejeren skal betale fra en opsigelse, til lejeforholdet ophører, og aldrig over 3 måneder. Da varslet for et værelse i din egen bolig er 1 måned, bliver loftet lavt. Fremlejer du som lejer, kan lejeren vælge en bankgaranti i stedet for depositum.

Hvad må man tage i husleje for et værelse?

Lejen må ikke væsentligt overstige det lejedes værdi, altså den leje, der almindeligvis betales for tilsvarende værelser i området. Loven sætter ikke et beløb, men lejeren kan bede huslejenævnet sætte lejen ned senest 1 år efter, at lejen første gang skal betales, og kræve det for meget betalte tilbage.

Udleje værelse: regler, kontrakt og skat i 2026

Q: Må man tage ekstra for el, vand og varme ved udlejning af værelse?

For et værelse kan forbruget være indeholdt i lejen. Københavns Kommune skriver, at lejen for et værelse i udlejers egen bolig kan indeholde vand, varme og el, og at særskilt betaling kun kan ske efter egnede forbrugsmålere, ikke efter et skønnet forbrug. Husk, at betaling for forbrug tæller med i lejeindtægten, når du opgør skatten.

Du må gerne udleje et værelse i den bolig, du selv bor i, uanset om du ejer, har andel eller lejer. Som ejer skal du tjekke ejerforeningens vedtægter, i en andelsbolig kræver det efter normalvedtægten bestyrelsens tilladelse, og som lejer må du fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene. Lejer du ud til samme lejer i mindst 4 måneder, er bundfradraget i 2026 1 1/3 procent af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr., for ejere og 2/3 af den årlige husleje eller boligafgift for lejere og andelshavere.

Må du udleje et værelse i din bolig?

Ja. Et værelse i din egen bolig kan du udleje, hvad enten du ejer eller lejer boligen (Socialministeriet). Et værelse er et lejemål uden eget køkken. Har lejeren sit eget køkken, er det en lejlighed, og så gælder andre regler (Københavns Kommune). Hvad du ellers skal være opmærksom på, afhænger af boligtypen.

Ejerbolig

Ejer du boligen, har du typisk ret til at udleje et værelse, men læs ejerforeningens vedtægter, for de kan stille særlige krav, skriver ministeriet. Efter normalvedtægten for ejerforeninger skal bestyrelsen have besked, når hele lejligheden udlejes, og foreningen kan med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne begrænse udlejning på under 31 dage (§§ 4 og 30).

Andelsbolig

I en andelsbolig afgør foreningens vedtægter det. Efter ministeriets vejledende normalvedtægt må du ikke overlade dele af boligen til andre end din husstand uden lov, men bestyrelsen kan tillade fremleje af enkelte værelser på de betingelser, den selv fastsætter (§ 11). Søg derfor bestyrelsen, før lejeren flytter ind. Læs mere om at udleje en andelsbolig.

Lejebolig

Bor du selv til leje, har du ret til at fremleje op til halvdelen af lejlighedens beboelsesrum, og der må ikke bo flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum (lejelovens § 157). Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og din udlejer skal have en kopi, før fremlejen begynder. Du hæfter over for din udlejer for skader, som fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd, og for, at husordenen bliver overholdt (§ 159). Reglerne gælder private lejeboliger. Almene boliger har deres egen lov (§ 2, stk. 3).

Bor du ikke selv i boligen og vil leje værelserne ud hver for sig, er det klubværelser. I København kræver det kommunens samtykke at udleje en lejlighed som enkeltværelser, og lejen følger reglerne for ejendommens almindelige lejligheder (lov om boligforhold § 4, stk. 2, og Københavns Kommune).

Hvilken lejekontrakt skal du bruge til et værelse?

Brug den autoriserede standardkontrakt, typeformular A, 10. udgave. Den kan bruges til både lejligheder og værelser, og i kontraktens § 1 krydser du af, at det lejede er et enkeltværelse (typeformular A). Lejeloven kræver, at en fortrykt kontrakt til et enkeltværelse er autoriseret. Bruger du en, der ikke er, er vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, ugyldige (§ 14).

Er du selv lejer, skal fremlejeaftalen være skriftlig (§ 157, stk. 3). Ejer du boligen, er en skriftlig kontrakt ikke et krav, men både du og lejeren kan forlange den (§ 11, stk. 1), og den gør det let at bevise, hvad I har aftalt. Hent kontrakten på siden med gratis lejekontrakt, og læs, hvordan du udfylder typeformular A10.

Særlige aftaler skriver du i kontraktens § 11. Ved et værelse i din egen bolig kan det fx være:

hvilke rum lejeren må bruge sammen med dig, fx køkken, bad og stue
om varme, vand og el er med i lejen
husregler for gæster, rengøring og ro
et længere opsigelsesvarsel end 1 måned, hvis I ønsker det
om lejen skal reguleres efter nettoprisindekset

Hvad må du tage i husleje for et værelse?

Lejen for et værelse i din egen bolig fastsættes efter det lejedes værdi, også i en reguleret kommune som København (lejelovens § 6, stk. 3, og Københavns Kommune). Det er den leje, der almindeligvis betales for tilsvarende værelser i området, vurderet efter beliggenhed, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand (§ 42, stk. 2).

Loven sætter ikke et beløb på lejen, når I indgår aftalen. Men lejeren kan bede huslejenævnet sætte den ned, hvis den væsentligt overstiger det lejedes værdi, og sagen skal indbringes senest 1 år efter, at lejen første gang skal betales (§ 45). Sætter nævnet lejen ned, kan lejeren kræve det for meget betalte tilbage. Er du i tvivl om niveauet, giver nogle huslejenævn et vejledende bud, skriver Socialministeriet.

For et værelse kan varmen være indeholdt i lejen (§ 65, stk. 2). Københavns Kommune skriver, at lejen for et værelse i udlejers egen bolig kan indeholde alle forbrugsudgifter som vand, varme og el, og at særskilt betaling kun kan ske efter egnede forbrugsmålere, ikke efter et skønnet forbrug (Københavns Kommune). Vil du regulere lejen efter nettoprisindekset, skal det stå i kontrakten. Læs om huslejeregulering.

Depositum og forudbetalt leje for et værelse

Du kan højst kræve et depositum på 3 måneders leje (§ 59, stk. 1). Forudbetalt leje kan du også kræve, men den må ikke overstige den leje, lejeren skal betale fra en opsigelse, til lejeforholdet ophører, og aldrig mere end 3 måneders leje (§ 59, stk. 3). Da varslet for et værelse i din egen bolig er 1 måned, bliver loftet for forudbetalt leje lavt.

Fremlejer du som lejer, kan din lejer i stedet for depositum vælge at stille en bankgaranti eller indsætte beløbet på en særskilt deponeringskonto (§ 59, stk. 2). Når fremlejen slutter, skal du afregne og betale overskydende depositum og forudbetalt leje tilbage inden 6 uger, ellers kan du få en bøde (§ 62, stk. 2). Læs mere om depositum og forudbetalt husleje.

Opsigelse, når du selv bor i boligen

Er værelset en del af den lejlighed, du selv bor i, eller af et en- eller tofamilieshus, du selv bebor, kan du opsige lejeren uden en særlig grund (§ 170, nr. 1). Varslet er 1 måned til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 1). Du kan aftale et længere varsel, men ikke et kortere (§ 181). Lejeren kan også opsige med 1 måneds varsel, medmindre I har aftalt andet (vejledningen til typeformular A).

Friheden har en grænse. I en reguleret kommune kan huslejenævnet underkende en opsigelse, hvis den hænger sammen med et forsøg på at få en urimelig leje eller urimelige vilkår, eller hvis den strider mod god udlejningsskik. Har nævnet sat lejen ned, kan det bestemme, at lejeren kun kan opsiges med nævnets godkendelse (§§ 34 og 35).

Skriv opsigelsen ned, så du kan bevise den. Når lejeren flytter, skal værelset være fraflyttet senest kl. 12 på fraflytningsdagen, og vil du kræve istandsættelse, skal kravet som udgangspunkt fremsættes senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187).

Lejer du en hel lejlighed ud i et hus med kun to lejligheder, hvor du selv bor i den anden, er varslet 1 år, og opsigelsen skal være skriftlig og oplyse lejeren om retten til at gøre indsigelse (§ 170, nr. 2, § 175, stk. 2, og § 176).

Skat ved udlejning af værelse i 2026

Du betaler kun skat af den del af lejeindtægten, der overstiger dit fradrag. Du kan vælge mellem bundfradrag og regnskabsmæssigt fradrag, og bundfradraget afhænger af, om du lejer ud til samme lejer i mindst 4 måneder, og om du ejer, lejer eller har andel (Skattestyrelsen).

Din situation	Bundfradrag i 2026
Du ejer boligen og lejer ud til samme lejer i 4 måneder eller mere	1 1/3 % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr.
Du lejer eller har andelsbolig og lejer ud til samme lejer i 4 måneder eller mere	2/3 af den årlige husleje eller boligafgift
Udlejning under 4 måneder via en platform, der indberetter til Skattestyrelsen	35.100 kr. Af resten betaler du skat af 60 %
Udlejning under 4 måneder uden en sådan platform	13.800 kr. Af resten betaler du skat af 60 %

Ejendomsværdien er den, der bruges til din ejendomsværdiskat, og den står på årsopgørelsen. Lejeindtægten er alt, hvad lejeren betaler, også for el, vand, varme og internet. Med bundfradrag kan du ikke trække andre udgifter fra, og som ejer får du ikke nedslag i ejendomsværdiskatten.

Et eksempel: Du ejer en lejlighed med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. og lejer et værelse ud hele året for 5.000 kr. om måneden inklusive forbrug. Bundfradraget er 40.000 kr., så du skal betale skat af 60.000 kr. minus 40.000 kr., altså 20.000 kr. Som ejer er beløbet kapitalindkomst.

Lejer du eller har andelsbolig, er indtægten kapitalindkomst ved udlejning under 4 måneder. Fra 4 til under 12 måneder vælger du selv mellem kapitalindkomst og personlig indkomst, og ved 12 måneder eller mere er den personlig indkomst.

Du kan i stedet vælge regnskabsmæssigt fradrag og trække dokumenterede udgifter fra, fx den del af el, vand og varme, der vedrører værelset. Som ejer betaler du så ikke ejendomsværdiskat af den udlejede del og kan trække en forholdsmæssig del af grundskylden fra, hvis du udlejer mindst 10 procent af boligen. Vælger du regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke senere skifte til bundfradrag. Der er som udgangspunkt ét bundfradrag pr. bolig, så ejer I boligen sammen, deler I det efter ejerandel. Læs mere om fradrag ved udlejning.

Når du hellere vil leje hele boligen ud

Skal du selv væk i en periode, kan du leje hele boligen ud med en tidsbegrænset kontrakt. Læs om at udleje midlertidigt. Vil du leje hele boligen ud i længere tid uden selv at stå med lejeren, klarer BY Administration det ved langtidsudlejning: vi finder og screener lejeren, laver kontrakten efter lejeloven og holder ind- og udflytningssyn for 8,5 % af den månedlige leje inklusive moms. Lejer du hele boligen ud hele året, kan det skattemæssigt blive vurderet som erhvervsmæssig udlejning, og så kan andre regler gælde, skriver Skattestyrelsen.

Udleje værelse i din egen bolig: regler, kontrakt og skat i 2026