Udleje lejlighed, mens den er til salg: kontrakt og overtagelse

Ja. Du kan udleje din ejerlejlighed eller dit hus, mens boligen er til salg, og stadig sælge til en køber, der selv vil bo der. Det, der gør det muligt, er en tidsbegrænset lejekontrakt med en fast slutdato og salget skrevet ind som begrundelse, og en overtagelsesdag for køberen efter slutdatoen. Det, der ikke virker, er en klausul om, at lejeren skal flytte med 3 måneders varsel, når lejligheden bliver solgt. Den er ugyldig efter lejeloven.

Slutdatoen gør arbejdet, ikke en opsigelsesklausul

Lejelovens §§ 170 og 171 siger, hvornår en udlejer kan opsige en lejer, og salg står ikke på listen. Efter § 181 kan reglerne i §§ 171 til 179 om udlejerens opsigelse ikke fraviges til skade for lejeren, og ifølge lovbemærkningerne kan lejeren ikke på forhånd afskrive sig sine rettigheder. En klausul om, at lejeren skal flytte med 3 måneders varsel, hvis lejligheden bliver solgt, holder derfor ikke, heller ikke med lejerens underskrift.

Det, der virker, er en tidsbegrænset lejeaftale. Den ophører uden opsigelse på den aftalte dato (§ 173, stk. 1), men kun hvis den er tilstrækkeligt begrundet i dine forhold som udlejer (stk. 3). Lovbemærkningerne nævner netop et ønske om at sælge og et ønske om at udskyde et salg for at undgå tab. Det taler for dig, hvis lejeren kunne se, at du ville sælge, og hvis du har forsøgt at sælge. Bevisbyrden er din.

Tidsbegrænsningen skrives i § 11 i typeformular A, som vi gennemgår i lejekontrakten A10:

• En fast slutdato. Ifølge lovbemærkningerne gælder aftalen for en periode, der er nærmere angivet i kontrakten, så skriv en dato og ikke «indtil lejligheden er solgt».
• Begrundelsen: at lejligheden er sat til salg og skal kunne overdrages uden lejer.
• Hvem der kan opsige i perioden. Du kan give lejeren ret til at opsige med 3 måneders varsel, men du kan ikke give dig selv ret til at opsige på grund af salget.
• Dokumentation, fx aftalen med ejendomsmægleren. Gem den.

Et eksempel: «Lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden opsigelse den 30. april 2027. Begrundelse: Udlejer har sat lejligheden til salg hos en ejendomsmægler og skal kunne overdrage den uden lejer. Lejeren kan opsige lejemålet i perioden med 3 måneders varsel. Udlejer kan ikke opsige i perioden.» Hvilke andre grunde der holder, står i guiden til tidsbegrænset lejekontrakt. Det gælder ejerlejligheder og huse. For en andelsbolig er reglerne strammere, se udleje andelsbolig.

Sådan passer lejeperioden og salget sammen

Vælg slutdatoen ud fra, hvornår du realistisk kan aflevere lejligheden til en køber. § 173 sætter hverken en korteste eller en længste periode.

Situation	Det gør du	Regel
Køberen vil selv bo i lejligheden	Læg overtagelsesdagen i købsaftalen efter slutdatoen, med tid til fraflytningssyn.	§ 173, stk. 1
Køberen vil udleje	Køberen kan overtage med lejeren boende. Lejeaftalen fortsætter med køberen.	§ 17
Salget trækker ud	Lejemålet kan forlænges, men hver forlængelse kræver en grund på det tidspunkt. Dokumentér, at lejligheden stadig er til salg.	Bemærkningerne til § 173
Lejeren vil flytte før	Det kan lejeren kun, hvis I har aftalt en opsigelsesadgang, eller hvis du misligholder aftalen.	§ 173, stk. 1
Lejeren flytter ikke ved slutdatoen	Bed skriftligt lejeren flytte. Bliver lejeren boende mere end 1 måned med din viden uden en opfordring, fortsætter lejemålet uden slutdato.	§ 173, stk. 2

Har du bedt lejeren flytte i tide og følger op, kan du kræve lejeren sat ud, og i klare sager kan det ifølge lovbemærkningerne afgøres i fogedretten. Aftal alligevel med køberen, hvad der sker, hvis fraflytningen trækker ud.

Hvad køberen overtager

Lejerens rettigheder efter lejeloven gælder over for en ny ejer uden tinglysning. Det samme gælder depositum og forudbetalt leje, når beløbene tilsammen højst er ½ års leje (§ 17, stk. 1). Du må højst kræve 3 måneders leje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje (§ 59).

Køberen kan påberåbe sig en gyldig tidsbegrænsning, selv om køberen ikke selv opfylder betingelserne. Til gengæld overtager køberen bevisbyrden for, at begrundelsen var i orden, da aftalen blev indgået. Giv derfor køberen kontrakten og dokumentationen.

Uden en gyldig slutdato står en køber, der vil bo der selv, svagt. Er lejligheden en ejerlejlighed, og er lejeaftalen indgået 1. juli 1986 eller senere, er det bl.a. et krav for at opsige lejeren, at udlejeren tidligere har beboet lejligheden (§ 172, nr. 4), og varslet er mindst 1 år (§ 175, stk. 2). Din egen ret som ejer af én udlejet bolig til at opsige for selv at flytte ind (§ 170, nr. 3) kan ifølge lovbemærkningerne ikke overgå til en ny ejer.

Sælger du til en investor, der vil udleje, kan lejeren blive boende på kontraktens vilkår. Tilbudspligten over for lejerne gælder som udgangspunkt ikke ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (§ 196, stk. 3). Lejerens side af sagen står i udlejer sælger lejligheden, og investorens i købe lejlighed til udlejning.

Fremvisning, ejerforening og kommune

Fremvisninger, mens lejeren bor der

Mens lejemålet løber, har du adgang til lejligheden, når forholdene kræver det (§ 102), og reglerne om adgang kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 110). Pligten til at give adgang til fremvisning mindst 2 timer hver anden hverdag gælder, når der er sagt op, eller lejeren af anden grund skal flytte, fx fordi lejeperioden udløber (§ 186). Ifølge lovbemærkningerne gælder den også, når boligen skal sælges i stedet for at udlejes igen. Lejeren fastsætter tidspunktet. Fremvisninger før da sker efter aftale, så fortæl lejeren om salget, før I skriver under, og aftal faste tidsrum. Reglerne står samlet i udlejers adgang til lejligheden.

Ejerforeningen

Efter normalvedtægten for ejerforeninger skal du senest samtidig med, at lejeforholdet begynder, give bestyrelsen besked om udlejningen, dens længde og lejerens navn og kontaktoplysninger (§ 30, stk. 1). Tjek også jeres egen vedtægt.

Kommunen og bopælspligten

I København og andre regulerede kommuner skal ejeren sørge for, at en ledig helårsbolig fortsat bruges til beboelse, og en bolig er ledig, når den ikke er udlejet til eller ikke benyttes til beboelse (lov om boligforhold § 5). En lejer, der bor i lejligheden, opfylder kravet. Står den tom, skal den meldes tom til Københavns Kommune senest 6 uger efter sidste fraflytning, og kommunen nævner salg som en grund til at få en frist. En almindelig lejeaftale har ingen grænse på 70 dage. Den grænse gælder kun ferieudlejning af din egen helårsbolig (sommerhuslovens § 5). Se Airbnb-regler i København.

Sådan klarer vi udlejningen, mens lejligheden er til salg

Vi annoncerer lejligheden og screener alle lejere, før de kommer til fremvisning, og du træffer det endelige valg. Vi laver lejekontrakten efter lejeloven med slutdato og begrundelse skrevet ind, opkræver depositum og husleje og laver indflytningssyn og fraflytningssyn med skriftlig og fotografisk dokumentation.

Det koster 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Al administration er med, og der er ingen skjulte gebyrer. Overvejer du stadig, om du skal udleje eller sælge, så se regnestykket i udleje eller sælge lejlighed og markedstallene i svært at sælge lejlighed. Se hele ydelsen under udleje lejlighed midlertidigt.

Vil du vide, hvad lejligheden kan give i leje, mens den er til salg, så få et personligt estimat inden for 24 timer i lejeberegneren. Er du klar, kan du få din bolig udlejet.

Artiklen bygger på reglerne, som de gælder i oktober 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (retsinformation.dk)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 170, 172, 173, 181 og 186 (retsinformation.dk)
• Lejekontrakt for beboelse, typeformular A, 10. udgave, med vejledning (Børne-, Ældre- og Boligministeriet)
• Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger, nr. 1738 af 2020 (retsinformation.dk)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022 med senere ændringer (retsinformation.dk)
• Sommerhusloven, lovbekendtgørelse nr. 400 af 12. april 2024 (retsinformation.dk)
• Bopælspligt (Københavns Kommune)