Må en udlejer kræve cpr-nummer fra en lejer?

Kun med lejerens samtykke, medmindre det følger af lovgivningen, jf. databeskyttelseslovens § 11, stk. 2. Samtykket skal være frivilligt, specifikt, informeret og utvetydigt, og det kan trækkes tilbage. Du har ikke brug for cpr-nummeret til selve lejekontrakten, for den autoriserede typeformular A10 har ikke et felt til det.

Hvordan laver man en kreditvurdering af en lejer?

Se på indkomst og betalingshistorik. Bed om de seneste lønsedler eller anden dokumentation for indkomsten, og tal med en tidligere udlejer om, hvorvidt lejen blev betalt til tiden. Vil du lave et kreditopslag, der kræver cpr-nummeret, skal ansøgeren give samtykke først. Stil de samme krav til alle, og gem kun det, du har brug for.

Hvad må en udlejer ikke spørge en boligsøgende om?

Spørg ikke om helbred, religion, politisk overbevisning, fagforening, seksuel orientering eller etnisk oprindelse. Det er følsomme oplysninger, som du ikke har brug for, og etnisk oprindelse må ikke indgå i valget, når boligen udbydes til offentligheden. Oplysninger om strafbare forhold må du som privat som udgangspunkt kun behandle med ansøgerens udtrykkelige samtykke.

Hvordan finder man en god lejer?

Skriv en tydelig annonce med husleje, aconto, depositum, indflytningsdato og de krav, du stiller, så du får færre henvendelser, der ikke passer. Bed om dokumentation for indkomst og en reference fra en tidligere udlejer, og stil de samme spørgsmål til alle ved fremvisningen. Lejeren må ikke betale for at få boligen, heller ikke hvis du bruger en formidler.

Hvor længe må en udlejer gemme oplysninger om boligsøgende?

Kun så længe du har et formål med dem. Ifølge Datatilsynet skal personoplysninger slettes i umiddelbar forlængelse af, at formålet er væk. Slet lønsedler og kopier af id fra de ansøgere, du ikke valgte, når lejeaftalen er på plads, men gem en kort note om dine kriterier og om, hvorfor du valgte, som du gjorde.

Må en udlejer afvise en lejer på grund af etnisk oprindelse eller nationalitet?

Nej. Lov om etnisk ligebehandling forbyder direkte og indirekte forskelsbehandling på grund af race eller etnisk oprindelse, også ved udlejning af boliger, der udbydes til offentligheden. Københavns Kommune råder til ikke at stille krav om etnicitet eller nationalitet i annoncer. Driver du udlejning som erhverv, kan det desuden straffes at nægte en lejer på grund af national eller etnisk oprindelse.

Screening af lejere: sådan finder du en god lejer

Screening af lejere betyder, at du undersøger, om en ansøger kan betale huslejen og vil passe på boligen, før I skriver under: indkomst, betalingshistorik, referencer og et møde ved fremvisningen. Du må kun bede om de oplysninger, du har brug for, og cpr-nummeret kræver samtykke. Valget skal bygge på saglige kriterier, ikke på for eksempel etnisk oprindelse, køn eller handicap.

Hvor finder du en lejer til din lejlighed?

Du kan annoncere på boligportaler og i grupper på sociale medier, spørge i dit netværk eller lade en administrator finde lejeren. Uanset hvor du annoncerer, er annoncen dit første filter. Jo tydeligere den er, jo færre henvendelser får du fra folk, boligen ikke passer til. Skriv:

husleje, aconto for varme og vand og det samlede beløb ved indflytning
depositum og forudbetalt leje
indflytningsdato, og om lejemålet er tidsbegrænset (læs om tidsbegrænset lejekontrakt)
om boligen er møbleret, og om husdyr og rygning er tilladt
hvilken dokumentation du beder om, for eksempel lønsedler

På vores side med lejeboliger kan du se, hvordan husleje, aconto, depositum og den samlede pris for at flytte ind kan stå på en annonce. Skriv derimod intet om nationalitet, etnicitet eller køn. Det vender vi tilbage til.

Ud over det, der hører til selve lejeaftalen, må du ikke kræve eller tage imod betaling fra lejeren for at få boligen (lejelovens § 15). Ifølge bemærkningerne til § 15 må du gerne bruge en professionel til at finde lejeren, når lejeren ikke skal betale for det.

Hvilke oplysninger må du bede en lejer om?

Når du modtager ansøgninger, behandler du personoplysninger, og så gælder databeskyttelsesreglerne. Du må behandle oplysninger, når det er nødvendigt af hensyn til en kontrakt med den, oplysningerne handler om (Datatilsynet). Men du skal holde dig til det nødvendige. Behandlingen, også opbevaringen, skal begrænses til det, der er nødvendigt for formålet, og når du ikke længere har brug for oplysningerne, skal de slettes eller anonymiseres (de grundlæggende principper).

Oplysning	Må du bede om den?	Bemærk
Navn, telefon og e-mail	Ja	Skal bruges til kontakt og kontrakt
Hvem der skal bo i boligen	Ja	Hører til lejeaftalen
Job og indkomst	Ja	Se dokumentationen, og gem kun det nødvendige
Reference fra tidligere udlejer	Ja	Kontakt den med ansøgerens accept
Cpr-nummer	Kun med samtykke	Typeformular A10 har ikke et felt til det
Straffeattest	Som udgangspunkt kun med udtrykkeligt samtykke	Databeskyttelseslovens § 8, stk. 3
Helbred, religion, etnisk oprindelse, seksuel orientering	Nej	Følsomme oplysninger, du ikke har brug for

Cpr-nummeret kræver samtykke

Cpr-nummeret er en fortrolig oplysning. Som privat udlejer må du som udgangspunkt kun behandle det, når det følger af lovgivningen, eller når ansøgeren har givet samtykke (databeskyttelseslovens § 11, stk. 2). Til selve lejekontrakten har du ikke brug for det. Den autoriserede typeformular A10 har felter til lejerens navn, adresse, telefon og e-mail, men ikke til cpr-nummer.

Skal du bruge nummeret, for eksempel til et kreditopslag, så spørg først, når det bliver aktuelt, og få samtykket skriftligt, så du kan dokumentere det. Et samtykke skal være frivilligt, specifikt, informeret og utvetydigt, og det kan altid trækkes tilbage (Datatilsynet om samtykke).

Følsomme oplysninger og straffeattest

Spørg ikke om helbred, religion, politisk overbevisning, fagforening, seksuel orientering eller etnisk oprindelse. Det er følsomme oplysninger efter databeskyttelsesreglerne, og du har ikke brug for dem til at vælge lejer. Oplysninger om strafbare forhold, for eksempel en straffeattest, må du som privat kun behandle med ansøgerens udtrykkelige samtykke, eller hvis det er nødvendigt for en berettiget interesse, der klart overstiger hensynet til ansøgeren (databeskyttelseslovens § 8, stk. 3).

Hvor længe må du gemme ansøgningerne?

Kun så længe du har et formål med dem. Datatilsynet skriver, at personoplysninger skal slettes i umiddelbar forlængelse af, at du ikke længere har et formål med dem (påvisningskrav og dataminimering). Slet derfor lønsedler og kopier af id fra de ansøgere, du ikke valgte, når lejeaftalen er på plads. Gem til gengæld en kort note om, hvilke kriterier du brugte, og hvorfor du valgte, som du gjorde. Københavns Kommune anbefaler at gemme dokumentation for processen, hvis der skulle opstå spørgsmål.

Kreditvurdering af lejer: indkomst og betalingshistorik

Københavns Kommune skriver, at du som udlejer skal lægge vægt på objektive og dokumenterbare kriterier som indtægt, betalingshistorik og kontraktvilkår (kk.dk). De siger også noget om, hvorvidt huslejen bliver betalt. Bed om dokumentation, der passer til ansøgerens situation:

Lønmodtager: de seneste lønsedler og ansættelseskontrakten, hvis jobbet er nyt.
Selvstændig: den seneste årsopgørelse fra Skattestyrelsen eller virksomhedens regnskab.
Studerende: dokumentation for SU, studiejob eller anden fast indkomst.
Ny i Danmark: ansættelseskontrakten eller et brev fra arbejdsgiveren.

Se dokumenterne, notér det, du skal bruge, og bed ikke om kontoudtog eller andet, du ikke har brug for. Stil de samme krav til alle ansøgere. Vil du lave et opslag hos et kreditoplysningsbureau, og skal du bruge ansøgerens cpr-nummer til det, skal ansøgeren give samtykke først. Fortæl det på forhånd, så ansøgeren ved, hvad der sker med oplysningerne.

Referencer fra tidligere udlejer

En reference fra en tidligere udlejer fortæller noget, lønsedler ikke gør: om huslejen blev betalt til tiden, og hvordan boligen blev afleveret. Bed ansøgeren om navn og telefonnummer på den seneste udlejer, og ring med ansøgerens accept. Stil de samme spørgsmål hver gang: Blev lejen betalt til tiden? Hvordan var boligen ved fraflytning? Ville du leje ud til personen igen? Har ansøgeren ikke lejet før, kan en arbejdsgiver sige noget om stabilitet.

Fremvisning: sådan får du et godt indtryk

Fremvisningen er både din chance for at møde ansøgerne og deres chance for at se boligen. Brug den til at afstemme forventninger om husleje og aconto, indflytningsdato, husorden, og hvordan indflytningssynet foregår.

Vis boligen selv, eller lad en, du stoler på, gøre det.
Stil de samme spørgsmål til alle, så svarene kan sammenlignes. Det anbefaler Københavns Kommune også.
Skriv kort ned efter hver fremvisning, hvad du lagde vægt på.
Lad ansøgerne se alle rum, og fortæl ærligt om kendte fejl. De skal alligevel stå i indflytningsrapporten.

Bor den nuværende lejer der stadig, skal lejeren give adgang til at se boligen, når lejemålet er sagt op. Lejeren bestemmer tidspunktet, men det skal være mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der passer til en fremvisning. Er lejeren hverken til stede eller repræsenteret, skal du eller din stedfortræder være med (lejelovens § 186, stk. 1).

Forskelsbehandling: hvilke regler gælder, når du vælger lejer?

Som privat udlejer vælger du som udgangspunkt selv din lejer. Men når du udbyder boligen til offentligheden, for eksempel i en annonce, må valget ikke bygge på race, etnisk oprindelse, køn eller handicap. Tre love sætter grænserne:

Lov	Forbyder forskelsbehandling på grund af	Gælder for
Lov om etnisk ligebehandling	Race eller etnisk oprindelse, både direkte og indirekte (§ 3)	Adgang til varer og tjenesteydelser, herunder bolig, der er tilgængelige for offentligheden (§ 2)
Ligestillingsloven	Køn, seksuel orientering, kønsidentitet, kønsudtryk og kønskarakteristika (§ 2)	Alle, der leverer varer og tjenesteydelser til offentligheden uden for privat- og familielivet (§ 1 a)
Lov om forbud mod forskelsbehandling på grund af handicap	Handicap, både direkte og indirekte (§ 5)	Al offentlig og privat virksomhed på alle områder i samfundet (§ 2)

Lov om etnisk ligebehandling og handicaploven gælder ikke for aktiviteter af rent privat karakter, og ligestillingsloven gælder kun for ydelser uden for privat- og familielivet. I en afgørelse fra 2017 vurderede Ligebehandlingsnævnet, at en privat persons udlejning af et enkeltværelse i sin egen bolig ikke er en ydelse, der er tilgængelig for offentligheden, og derfor falder uden for ligestillingsloven. Samme afgørelse viser grænsen: Det var i strid med ligestillingsloven, at en boligside formidlede en annonce om en hel lejlighed til «enlig kvinde». Skal du dele din egen bolig, kan du læse mere om at udleje et værelse.

Indirekte forskelsbehandling og bevisbyrden

Forskelsbehandling kan også være indirekte: et krav, der ser neutralt ud, men stiller personer af en bestemt race eller etnisk oprindelse ringere, medmindre kravet er objektivt begrundet i et sagligt formål, og midlerne er hensigtsmæssige og nødvendige (lov om etnisk ligebehandling § 3, stk. 3). Københavns Kommune skriver, at du ikke må stille forskellige krav til ansøgere baseret på deres navn, sprog eller etniske baggrund, og at forskelsbehandlingen er ulovlig, selv om den ikke er bevidst.

Efter lov om etnisk ligebehandling er bevisbyrden delt. Påviser en ansøger faktiske omstændigheder, der giver anledning til at formode forskelsbehandling, er det dig, der skal bevise, at du ikke har forskelsbehandlet (§ 7). Den, der er krænket, kan få en godtgørelse (§ 9), og klagerne behandles af Ligebehandlingsnævnet (§ 10, stk. 2). Uden for arbejdsmarkedet behandler Ligebehandlingsnævnet klager over forskelsbehandling på grund af køn, race, etnisk oprindelse, handicap, seksuel orientering, kønsidentitet, kønsudtryk og kønskarakteristika. Alder er ikke på listen, og i sagen fra 2017 var et alderskrav i to af annoncerne af samme grund uden betydning: Forbuddet mod forskelsbehandling på grund af alder gælder kun på arbejdsmarkedet.

Driver du udlejning som erhverv, er der også en straffebestemmelse. Den, der inden for erhvervsmæssig virksomhed nægter at betjene nogen på samme vilkår som andre på grund af blandt andet race, hudfarve, national eller etnisk oprindelse, tro eller seksuel orientering, kan straffes med bøde eller fængsel (racediskriminationsloven § 1).

Københavns Kommunes tjekliste til fair udlejning er et godt sted at starte:

Stil ikke krav om etnicitet eller nationalitet i annoncen.
Brug gerne en venteliste, så udlejningen er gennemsigtig.
Fastlæg dine kriterier, før du annoncerer.
Stil de samme spørgsmål til alle ansøgere.
Gem dokumentation for processen.

Advarselstegn, når du screener lejere

Et enkelt tegn gør ikke en ansøger uegnet, men det er en grund til at spørge ind. Spørg på samme måde, uanset hvem ansøgeren er.

Ansøgeren presser på for at få nøglerne, før kontrakten er underskrevet og depositummet er betalt.
Ansøgeren vil helst undgå en skriftlig lejekontrakt. Du kan altid kræve, at lejeaftalen bliver skriftlig (lejelovens § 11, stk. 1).
Oplysningerne om job, indkomst eller hvem der skal bo i boligen ændrer sig undervejs.
Ansøgeren vil ikke vise dokumentation for indkomst eller give en reference.
Lønsedler eller andre dokumenter ser redigerede ud, eller navne, datoer og beløb passer ikke sammen.
Ansøgeren vil betale kontant. Efter lejeloven skal du anvise en konto i et pengeinstitut, som lejen betales til (§ 57), og en bankoverførsel giver jer begge dokumentation.

Depositum og forudbetalt leje som sikkerhed

Selv en grundig screening kan ikke garantere, at alt går godt. Derfor må du ved lejemålets indgåelse kræve et depositum på højst 3 måneders leje. Det står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (lejelovens § 59, stk. 1). Du kan desuden kræve op til 3 måneders leje forudbetalt, dog ikke mere end lejen for perioden fra lejeren siger op, til lejeforholdet ophører (§ 59, stk. 3). Når lejeaftalen er opsagt, kan lejeren modregne den forudbetalte leje i den sidste del af lejeperioden.

Beløbene skal kræves, når lejemålet indgås, så skriv dem i lejekontrakten. Læs mere om regler og faldgruber ved depositum og forudbetalt husleje.

Depositummet erstatter ikke screeningen. Det er en sikkerhed ved fraflytning, ikke en garanti for, at lejen bliver betalt måned efter måned. Vil du ikke selv stå for det, finder og screener vi lejeren for dig, når vi står for din langtidsudlejning.

Screening af lejere: sådan finder du en god lejer til din lejlighed

Hvor finder du en lejer til din lejlighed?