Indflytningssyn: regler, frister og tjekliste for udlejere

Et indflytningssyn er en gennemgang af boligen sammen med den nye lejer, hvor du skriver boligens stand ned i en indflytningsrapport. Udlejer du mere end én lejlighed, er synet et krav efter lejelovens § 90, og springer du det over, mister du retten til at kræve almindelig istandsættelse, når lejeren flytter. Udlejer du kun én bolig, er synet frivilligt, men rapporten er stadig din bedste dokumentation.

Hvornår er indflytningssyn et krav?

Reglen står i lejelovens § 90, stk. 1. En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal syne lejligheden i forbindelse med indflytningen og udarbejde en indflytningsrapport. Den nye lejer skal indkaldes til synet.

Det er det samlede antal lejligheder, du udlejer, der tæller. Ifølge bemærkningerne til § 90 i lovforslaget har du pligten, uanset om lejlighederne ligger i samme ejendom eller i hver sin. Bemærkningerne gennemgår også de typiske situationer:

Din situation	Pligt til indflytningssyn?
Du udlejer én ejerlejlighed eller én andelsbolig	Nej
Du udlejer to eller flere lejligheder, også i forskellige ejendomme	Ja
Du fremlejer din egen lejebolig og udlejer ikke andre lejligheder	Nej
Du udlejer et enkeltværelse	Nej
Du lejer en hel ejendom og udlejer lejlighederne videre	Ja

Er lejeren i tvivl om, hvor mange boliger du udlejer, kan lejeren bede dig om en tro og love-erklæring om, at det kun er én. I den autoriserede lejekontrakt, typeformular A10, krydser du i § 7 af, om du udlejer mere end én beboelseslejlighed, og om boligens stand bliver konstateret ved et indflytningssyn.

Du kan ikke aftale dig ud af pligten. Reglerne om syn, rapport og mangler kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 93). I må godt aftale, at lejeren overtager boligen som beset, men så er det netop synet, der skal vise, hvordan den så ud.

Hvornår holder du synet, og hvordan indkalder du lejeren?

Loven siger kun, at synet skal holdes i forbindelse med indflytningen. Ifølge lovbemærkningerne betyder det kort tid før eller kort tid efter, at lejeren flytter ind. Der er altså ikke et fast antal dage. Men jo længere tid der går, jo sværere bliver det at vise, om en skade var der fra starten. Hold derfor synet så tæt på overtagelsen som muligt, gerne samme dag som nøglerne skifter hænder.

Der er heller ingen formkrav til indkaldelsen. Du bestemmer selv, hvordan du indkalder, men lejeren skal have så god tid, at det er muligt at være til stede. Send indkaldelsen på e-mail eller sms, så du kan bevise, at den er sendt. Ved fraflytning er reglerne strengere: Der skal du indkalde skriftligt med mindst en uges varsel (§ 187, stk. 3). Det kan du læse mere om i guiden til fraflytningssyn og istandsættelse.

Hvad skal en indflytningsrapport indeholde?

Loven stiller ingen formkrav til rapporten. Den skal bare være så detaljeret, at I om flere år kan se, hvordan boligen var, da lejeren overtog den. Det gælder både den indvendige vedligeholdelse (maling, hvidtning, tapetsering og gulve) og resten af boligen, for eksempel installationer, døre og vinduer.

Ministeriet har lavet et eksempel på en indflytningsrapport som bilag 1 til vejledningen om ind- og fraflytningssyn. Vejledningen er skrevet til den tidligere lejelov, og paragrafnumrene i den er derfor de gamle, men reglerne om indflytningssyn blev videreført uden indholdsmæssige ændringer i 2022. Brug eksemplet som skabelon, men følg den nuværende lov, hvor vejledningen er forældet, for eksempel om digital udlevering. En god rapport indeholder:

• Adresse, dato og hvem der deltog i synet.
• Rum for rum: vægge, lofter, gulve, døre, vinduer, paneler og stikkontakter.
• Køkken og bad: hvidevarer, armaturer, fliser, fuger og afløb.
• Hvornår vægge og lofter sidst er malet, og om boligen er nyistandsat. Var den nymalet overalt, så skriv det. Ifølge lovbemærkningerne kan netop det i vidt omfang give anledning til konflikter ved fraflytning.
• Fotos af hvert rum og af hver fejl, du noterer. Lovbemærkningerne nævner selv, at der kan bruges fotodokumentation.
• Målertal for el, vand og varme, gerne med et foto af hver måler.
• Nøgler, brikker og koder: hvor mange og til hvad. Lejeren skal vedligeholde og om nødvendigt forny låse og nøgler i lejeperioden (§ 112, stk. 3), så I skal begge vide, hvad der blev udleveret.
• Inventar, hvis boligen udlejes møbleret.

Skriv også, hvad der skal udbedres, og af hvem. Lovbemærkningerne skelner mellem to slags fund: fejl, du som udlejer skal udbedre, for eksempel en installation der ikke virker, og forhold der bare skal noteres, så lejeren ikke hæfter for dem ved fraflytning. Datoen for sidste maling er vigtig, fordi lejeren aldrig kan pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end den var ved indflytningen (§ 187, stk. 1).

Frister for indflytningsrapport og mangelliste

Rapporten skal udleveres til lejeren ved synet. Det må gerne ske digitalt, for eksempel ved at du sender den på e-mail under synet, og lejeren kvitterer på sin telefon. Er lejeren ikke mødt op, eller vil lejeren ikke kvittere for at have modtaget rapporten, skal du sende den senest 2 uger efter synet (§ 90, stk. 2). Har lejeren fravalgt digital kommunikation eller er fritaget for Digital Post, skal rapporten udleveres på papir (§ 13, stk. 1).

Lejerens underskrift er kun en kvittering. Ifølge lovbemærkningerne er rapporten dit forslag til, hvordan boligen så ud, og I behøver ikke være enige om indholdet. Er lejeren uenig, kan lejeren melde mangler og i sidste ende gå til huslejenævnet.

Lejeren har 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at melde mangler. Ellers mister lejeren retten til at gøre dem gældende (§ 91). Fristen løber fra lejeforholdets begyndelse og ikke fra synet. Den gælder ikke for mangler, lejeren ikke kunne opdage ved sædvanlig agtpågivenhed, eller hvis udlejeren har handlet svigagtigt. Mangler, der allerede står i rapporten, regnes som meldt.

Hvornår	Hvem	Hvad	Regel
Kort før eller efter indflytningen	Udlejer	Holder synet og indkalder lejeren	§ 90, stk. 1
Ved synet	Udlejer	Udleverer rapporten, evt. digitalt	§ 90, stk. 2
Senest 2 uger efter synet	Udlejer	Sender rapporten, hvis lejeren ikke var der eller ikke ville kvittere	§ 90, stk. 2
Senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse	Lejer	Melder mangler, der ikke står i rapporten	§ 91

Når lejerens mangelliste kommer

Svar på den, og gør det skriftligt. Ifølge lovbemærkningerne kan du blive bundet af din tavshed, så listen helt eller delvist lægges til grund, medmindre du kan dokumentere, at en mangel er opstået senere. Omvendt kan en mangel, der hverken står i rapporten eller på listen, efter omstændighederne formodes ikke at have været der ved indflytningen. Kan I ikke blive enige om boligens stand, afgør huslejenævnet det, og nævnet kan pålægge dig at udbedre manglen (§ 92).

Hvad sker der, hvis indflytningssynet mangler?

Har du pligt til syn, og holder du ikke synet, indkalder du ikke lejeren, eller udleverer du ikke rapporten, bortfalder dit krav på istandsættelse ved fraflytning (§ 90, stk. 3). Ifølge lovbemærkningerne betyder det, at du ikke kan kræve sporene efter almindelig brug fjernet på de dele, lejeren skal vedligeholde. Du kan altså ikke få lejeren til at betale for maling af vægge, der blot er slidt af at blive boet i.

Skader, lejeren er ansvarlig for, kan du stadig kræve betalt. Det gælder skader efter forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd. Men uden en rapport er det svært at vise, at skaden ikke var der fra starten. Lovbemærkningerne opfordrer derfor udlejeren til at sikre sig bevis for, at synet er holdt, lejeren indkaldt og rapporten udleveret.

Samme logik gælder, når lejeren flytter. Har du pligt til fraflytningssyn, bortfalder kravet også, hvis du ikke overholder reglerne i § 187, stk. 3 og 4. Og indflytningsrapporten er grundlaget for hele opgøret, fordi lejeren skal aflevere boligen i samme stand, som da lejeren overtog den, bortset fra slid og ælde (§ 187, stk. 1). Det er også rapporten, du støtter dig til, når du gør depositum og forudbetalt husleje op.

Indflytningssyn, når du kun udlejer én bolig

Udlejer du kun én bolig, for eksempel din ejerlejlighed eller andelsbolig, har du ikke pligt til indflytningssyn, og sanktionen i § 90, stk. 3 rammer dig ikke. Ministeriets vejledning anbefaler alligevel, at udlejer og lejer i alle lejeforhold gennemgår boligen sammen og skriver fejl og mangler ned, før lejeren flytter ind.

Der er en god grund til at følge rådet. Når lejeren flytter, skal du fremsætte dine krav om istandsættelse senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Og du kan kun kræve boligen afleveret i den stand, den var i ved indflytningen. Uden en rapport og fotos står det ord mod ord om, hvordan boligen så ud for måske flere år siden. Lejerens frist på 2 uger til at melde mangler gælder for alle udlejere, også dig.

Tjekliste til indflytningssynet

1. Gør boligen klar. Den skal være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med nøgler (§ 89). Ifølge lovbemærkningerne skal den også være fri for skadedyr og skimmelsvamp.
2. Aftal et tidspunkt tæt på overtagelsen, og indkald lejeren på e-mail, så du har dokumentation.
3. Tag et rapportskema med, eller brug ministeriets eksempel som skabelon.
4. Gå rum for rum sammen med lejeren, og notér vægge, lofter, gulve, døre, vinduer, køkken og bad.
5. Fotografér hvert rum og hver fejl, så billederne kan kobles til punkterne i rapporten.
6. Aflæs og fotografér målerne for el, vand og varme.
7. Skriv antallet af nøgler, brikker og koder ned, og hvad de passer til.
8. Notér, hvornår der sidst er malet, og hvad du selv skal udbedre og hvornår.
9. Udlever rapporten på stedet, og få lejeren til at kvittere. Ellers send den senest 2 uger efter synet.
10. Svar skriftligt på lejerens mangelliste, og gem rapport, fotos og korrespondance, til lejemålet er gjort op.

Vil du ikke selv stå for det, holder vi ind- og udflytningssyn med skriftlig og fotografisk dokumentation, når vi står for din langtidsudlejning. Skal du først finde lejeren, så læs om screening af lejere.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 89-92 (Retsinformation)
• Vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme (Retsinformation)
• Typeformular A, 10. udgave: lejekontrakt for beboelse (Social- og Boligministeriet)