Tidsbegrænset lejekontrakt: hvornår holder den?

En tidsbegrænset lejekontrakt ophører af sig selv på den aftalte dato, uden opsigelse. Men tidsbegrænsningen holder kun, hvis den er begrundet i dine forhold som udlejer, fx en udstationering, et planlagt salg eller at du selv skal bo i boligen igen. Er den ikke det, kan boligretten tilsidesætte den efter lejelovens § 173, stk. 3, og så fortsætter lejemålet uden slutdato.

Hvornår er en tidsbegrænset lejeaftale gyldig?

Lejelovens § 173 har tre regler. Lejemålet ophører uden opsigelse, når den aftalte periode udløber (stk. 1). Benytter lejeren boligen i mere end 1 måned efter udløbet med din viden, uden at du har bedt lejeren flytte, fortsætter lejemålet uden tidsbegrænsning (stk. 2). Og boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i dine forhold (stk. 3).

Det er stk. 3, der afgør, om kontrakten holder. Bemærkningerne til § 173 i lovforslaget forklarer, hvordan den skal forstås:

• Du har bevisbyrden for, at tidsbegrænsningen er nødvendig for at varetage dine interesser på en rimelig måde.
• Begrundelsen skal foreligge, når I indgår aftalen. Falder den bort senere, ændrer det ikke vurderingen.
• Begrundelsen behøver ikke stå i kontrakten, men uden den kan den være svær at bevise, hvis I bliver uenige.
• Forlænger I aftalen, vurderes begrundelsen ud fra forholdene på det tidspunkt. Hver forlængelse kræver en grund.
• Der er ingen frist for, hvornår lejeren kan gøre indsigelse mod tidsbegrænsningen.

§ 173 nævner ingen længste eller korteste lejeperiode. Det er begrundelsen, der tæller.

Gyldige og ugyldige grunde til tidsbegrænsning

Lovbemærkningerne giver en række eksempler, og vejledningen til typeformular A nævner udstationering og midlertidig forflyttelse. Vurderingen er altid konkret.

Begrundelse	Holder den?
Udstationering eller jobskifte, som ikke med sikkerhed er varigt, når I skriver under	Ja. Forlænges udstationeringen, kan det også begrunde en forlængelse af lejeaftalen.
Du skal selv bo i boligen igen efter perioden	Ja. Personlig brug nævnes direkte.
Du skal studere i udlandet og flytter hjem bagefter	Studier nævnes ikke med ord, men skal du selv bo i boligen bagefter, er det personlig brug.
En nær slægtning skal bo i boligen efter perioden	Ja.
Du vil sælge boligen, eller vil vente med salget for at undgå et tab	Ja, og du står stærkere, hvis lejeren kunne se, at du ville sælge, og du har forsøgt at sælge.
Lejeren er studerende eller skal kun bruge boligen i en periode	Nej. Grunden ligger hos lejeren, og så kan tidsbegrænsningen tilsidesættes.
Du vil have lettere ved at komme af med lejeren eller ændre vilkårene, fx med en prøveperiode	Nej. En tidsbegrænsning, der alene har det formål, kan ikke opretholdes.

Har du en grund, der ikke står i tabellen, så skriv den præcist, og gem dokumentationen.

Udleje lejlighed, mens den er til salg

Et ønske om at sælge kan begrunde en tidsbegrænsning. Ifølge lovbemærkningerne taler det for dig, hvis det var tydeligt for lejeren, at du ville sælge, og det styrker din sag, hvis du har forsøgt at sælge boligen. Skriv derfor i kontrakten, at boligen skal sælges, og gem dokumentation, fx aftalen med ejendomsmægleren.

Tænk også på køberen. Loven nævner ikke salg som en grund til at opsige en lejer (§§ 170 og 171), og lejerens rettigheder efter loven gælder over for en ny ejer uden tinglysning (§ 17, stk. 1). Er tidsbegrænsningen gyldig, kan køberen til gengæld påberåbe sig den, selv om køberen ikke selv opfylder betingelserne. Køberen overtager også bevisbyrden for, at begrundelsen var i orden, da aftalen blev indgået, så giv køberen kopi af kontrakten og dokumentationen.

Når lejeren skal fraflytte, fordi perioden udløber, skal lejeren give adgang til at bese boligen mindst 2 timer hver anden hverdag. Lejeren fastsætter tidspunktet (§ 186).

Udleje lejlighed under udstationering eller studier

Udstationering er lovbemærkningernes første eksempel. Kravet er, at opholdet ikke med sikkerhed er varigt, når I skriver under. Skriv, hvor du skal hen, hvor længe, og at du vender tilbage til boligen bagefter. Det samme gælder, hvis du skal studere i udlandet og flytte hjem igen.

Kommer du hjem før tid, kan du kun opsige lejeren, hvis kontrakten giver adgang til opsigelse i perioden (§ 173, stk. 1). Så gælder lovens almindelige regler. Ejer du boligen og vil bo i den selv, kan du opsige med mindst 1 års varsel, hvis du ejede den, da lejeaftalen blev indgået, og ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger (§ 170, nr. 3, og § 175, stk. 2). Opsigelsen skal være skriftlig, sendes på papir og oplyse lejeren om adgangen til at gøre indsigelse (§ 176 og § 13, stk. 2). Med et års varsel hjælper opsigelsesadgangen kun, hvis du kender din hjemkomst i god tid.

Skal du være væk længe, er der også folkeregister, forsikring og skat at tage stilling til. Det gennemgår vi i guiden til udlejning under udveksling.

Hvad sker der, hvis tidsbegrænsningen er ugyldig?

Så fortsætter lejemålet som et almindeligt lejemål uden slutdato. Det er lejeren, der kan bede om at få tidsbegrænsningen tilsidesat, og det er boligretten, der afgør det. I klare og bevismæssigt enkle sager kan spørgsmålet ifølge lovbemærkningerne afgøres i fogedretten, når du beder om at få lejeren sat ud.

Et lejemål uden slutdato kan du kun opsige efter reglerne i § 170 og § 171. Vil du selv bo i boligen, er varslet mindst 1 år (§ 175, stk. 2). Gør lejeren skriftlig indsigelse inden 6 uger, skal du anlægge sag ved boligretten inden yderligere 6 uger, hvis du vil fastholde opsigelsen (§ 176, stk. 2). Lejeren kan omvendt opsige med 3 måneders varsel (§ 175, stk. 1).

Det samme sker, hvis du ikke reagerer ved udløbet (§ 173, stk. 2), og du kan ikke undgå reglen ved at lade være med at tjekke. Der er ingen formkrav til opfordringen om at flytte, men send den skriftligt til alle lejere, så du kan bevise den. Flytter lejeren ikke, kan du få lejeren sat ud ved fogedretten, hvis du har opfordret lejeren til at flytte inden for fristen. Følger du ikke op, kan du efter omstændighederne miste retten til at få lejeren sat ud.

Kan en tidsbegrænset lejekontrakt opsiges i perioden?

Ikke som udgangspunkt. En tidsbestemt lejeaftale kan ikke opsiges i lejeperioden, medmindre det er aftalt, eller den anden part misligholder aftalen (§ 173, stk. 1). I kan aftale, at den ene af jer eller begge kan opsige, og så gælder lovens almindelige regler.

Aftalen	Lejeren	Dig som udlejer
Ingen adgang til opsigelse	Kan ikke opsige. Flytter lejeren alligevel, skal lejeren som udgangspunkt betale leje til periodens udløb, men du skal forsøge at genudleje boligen.	Kan ikke opsige, men kan ophæve ved grov misligholdelse, fx hvis lejen ikke bliver betalt efter påkrav (§ 182).
Adgang til opsigelse aftalt	Kan opsige med 3 måneders varsel, medmindre I har aftalt et andet varsel.	Kan opsige efter reglerne i § 170 og § 171 med det varsel, der hører til.

Godt at vide: En lejer i et tidsbegrænset lejemål har ikke den særlige ret til at lave forbedringer i boligen og få godtgørelse for dem ved fraflytning (§ 145, stk. 1).

Sådan skriver du tidsbegrænsningen i lejekontrakten

I typeformular A10 skriver du startdatoen i § 2 og selve tidsbegrænsningen i § 11. Formularens § 2 siger nemlig, at lejemålet løber, til det opsiges, medmindre det er tidsbegrænset efter § 11. Ifølge lovbemærkningerne forudsætter en tidsbegrænsning en aftale, og det skal fremgå klart af kontrakten.

1. Skriv den præcise slutdato, og at lejemålet ophører uden opsigelse den dag.
2. Skriv begrundelsen konkret: hvad der sker, hvornår, og hvad du skal bruge boligen til bagefter.
3. Tag stilling til opsigelse i perioden. Kan ingen, kun lejeren eller I begge opsige, og med hvilket varsel?
4. Gem dokumentation for begrundelsen, fx en udstationeringsaftale eller en aftale med en ejendomsmægler.
5. Sæt en påmindelse, så du skriftligt beder lejeren flytte, hvis lejeren ikke er flyttet ved slutdatoen. Fristen er 1 måned.

Sådan kan formuleringen i § 11 se ud: «Lejemålet er tidsbegrænset og ophører uden opsigelse den 31. juli 2027. Begrundelse: Udlejer er udstationeret i Singapore fra 1. august 2026 til 31. juli 2027 og flytter selv ind i lejligheden igen, når udstationeringen slutter. Lejeren kan opsige lejemålet i perioden med 3 måneders varsel. Udlejer kan ikke opsige i perioden.» Tilpas teksten til din situation. Resten af kontrakten gennemgår vi i artiklen om lejekontrakten, typeformular A10.

Tidsbegrænset udlejning af ejerbolig, lejebolig og andelsbolig

§ 173 gælder for alle, der udlejer en bolig. Men ejer du den ikke selv, er der flere regler oveni.

Din bolig	Det gælder også
Ejerlejlighed eller hus	Du er udlejer, og § 173 afgør, om tidsbegrænsningen holder. Tjek også ejerforeningens vedtægter.
Lejebolig	Det er fremleje. Er du midlertidigt væk, kan du fremleje hele lejligheden i op til 2 år, men din udlejer kan i visse tilfælde sige nej (§ 158). Din fremlejetager har ikke samme beskyttelse som en almindelig lejer.
Andelsbolig	Foreningens vedtægter afgør, om du må fremleje. Efter normalvedtægten kræver det bestyrelsens tilladelse, mens du er midlertidigt væk, normalt i højst 2 år.

Reglerne står mere udførligt på siderne om fremleje, når du selv lejer, og om at udleje andelsbolig. Vil du have hele udlejningen klaret, mens du er væk, så se udleje lejlighed midlertidigt. Vi finder og screener lejeren, skriver slutdato og begrundelse ind i kontrakten og passer lejemålet for samme pris som ved langtidsudlejning: 8,5 % af den månedlige leje inklusive moms.

Artiklen bygger på lejeloven, som den gælder i september 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (retsinformation.dk)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til § 173 (fremsat 13. oktober 2021)
• Lejekontrakt for beboelse, typeformular A, 10. udgave, med vejledning (sm.dk)
• Normalvedtægt for en privat andelsboligforening (sm.dk)