Svært at sælge din lejlighed? Udlej den, mens du venter
Skrevet af Jasmin, skribentassistent hos BY Administration · 7. oktober 2026 · 7 min. læsning · Markedsnyt
Indhold
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Har du svært ved at sælge din lejlighed lige nu, er du ikke den eneste. I Københavns Kommune er der dobbelt så mange ejerlejligheder til salg som ved nytår, og i august blev der solgt over en tredjedel færre end året før. Du har tre muligheder: sætte prisen ned, lade lejligheden stå tom, til den bliver solgt, eller udleje den med en tidsbegrænset lejekontrakt, der slutter på en fast dato. Den sidste giver dig en lejeindtægt, mens du venter, og lejligheden er ledig til en køber, når lejeperioden udløber.
Lejlighedsmarkedet i København har skiftet gear
Efter flere år, hvor lejligheder i København blev solgt hurtigt, er tempoet faldet. Ifølge Boligsiden er udbuddet det højeste siden starten af 2024, og prisnedslagene bliver større, fordi hver lejlighed konkurrerer med flere andre om købernes opmærksomhed.
| Det viser tallene | Periode | Kilde |
|---|---|---|
| 2.057 ejerlejligheder til salg i Københavns Kommune, 94,2 % flere end året før | Primo oktober 2026 | Boligsiden |
| 390 solgte ejerlejligheder i Københavns Kommune, 36 % færre end året før | August 2026 | Boligsiden |
| 23,8 % færre fremvisninger af ejerlejligheder i Hovedstaden end året før | September 2026 | home og Danske Bank |
| Gennemsnitligt afslag på 1,8 % i forhold til seneste udbudspris, mod 0,8 % i efteråret og vinteren 2025/26 | August 2026 | Nordea |
| Lejlighedspriserne i Københavns Kommune 0,5 % lavere end måneden før, men 18,7 % højere end året før | August 2026 | Boligsiden |
Kilderne måler ikke det samme, men peger samme vej. Ifølge Nordea stiger boligskatten på mange københavnske ejerlejligheder fra årsskiftet, og Nationalbanken hævede i september renten for anden gang i år, efter en forhøjelse i juni.
Det er et skifte, ikke en krise. Priserne ligger stadig cirka 18 % over sidste år, og ifølge Finans Danmark tog det i gennemsnit 51 dage at sælge en ejerlejlighed i Københavns Kommune i 2. kvartal. Skiftet gælder især lejligheder: i hele landet lå salget af huse i august på det tredjehøjeste augustniveau i Boligsidens statistik. De første tegn kom i sommer, da lejlighedspriserne i København stod stille.
Tre veje, når lejligheden ikke bliver solgt
Har lejligheden været til salg længe uden et bud, du kan acceptere, er der tre veje. De kan også kombineres.
| Vej | Det betyder | Passer, hvis |
|---|---|---|
| Sæt prisen ned | Du sælger måske hurtigere, men tager afslaget nu. Afslagene er stadig små i gennemsnit. | Du skal bruge pengene, eller du har allerede købt ny bolig. |
| Lad lejligheden stå tom til salg | Lejligheden kan vises frem når som helst, men du betaler selv de faste udgifter, og kommunen skal have besked. | Du venter et salg inden for kort tid. |
| Udlej med en fast slutdato | Du får en lejeindtægt, men en køber kan først flytte ind efter slutdatoen, og fremvisninger sker efter aftale med lejeren. | Du kan vente med salget eller sælge med overtagelse efter slutdatoen. |
Står lejligheden tom, skal kommunen have besked
De fleste boliger i København har bopælspligt. Københavns Kommune skriver, at en bolig skal meldes tom senest 6 uger efter sidste fraflytning. At boligen er til salg, kan give dig en frist, og efter lov om boligforhold § 5, stk. 6, kan kommunen ikke anvise en lejer til en bolig, du har sat til salg. Ifølge kommunen falder reglerne om helårsbeboelse dog ikke bort, fordi salget trækker ud. En lejer, der bor i lejligheden, opfylder kravet om beboelse (§ 5, stk. 1). Se vores guide til bopælspligt i København.
Udlej med en slutdato, der passer til salget
En lejekontrakt uden slutdato løber, indtil den bliver opsagt, og salg er ikke en grund til at opsige en lejer efter lejelovens §§ 170 og 171. Efter § 181 kan reglerne i §§ 171-179 om udlejerens opsigelse ikke fraviges til skade for lejeren, og ifølge lovbemærkningerne kan lejeren ikke på forhånd afskrive sig sine rettigheder. En klausul om, at lejeren skal flytte med 3 måneders varsel, når lejligheden bliver solgt, holder derfor ikke.
Det, der virker, er en tidsbegrænset lejekontrakt efter § 173 med en fast slutdato og salget som begrundelse. Ifølge lovbemærkningerne kan både et ønske om at sælge og et ønske om at vente med salget for at undgå et tab begrunde en tidsbegrænsning. Læg køberens overtagelsesdag efter slutdatoen. Hvordan du skriver kontrakten, hvornår lejeren skal give adgang til fremvisning (§ 186), og hvad køberen overtager, gennemgår vi i guiden til at udleje lejligheden, mens den er til salg. Reglerne står også i artiklen om tidsbegrænset lejekontrakt. En andelsbolig kan efter normalvedtægten ikke fremlejes, når du er flyttet ud (se udleje andelsbolig).
Hvorfor langtidsleje og ikke 70 dage på Airbnb
De 70 dage står i sommerhuslovens § 5 og gælder kun, når du udlejer din egen helårsbolig til feriegæster gennem en platform, der indberetter lejeindtægten. Uden en sådan platform er grænsen 30 dage. Er du flyttet ud for at sælge, er lejligheden ikke længere din helårsbolig. I København og andre regulerede kommuner må en bolig, der har været brugt til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år, efter lov om boligforhold § 7, stk. 1, ikke bruges til ferieudlejning eller anden midlertidig benyttelse uden kommunens samtykke.
En almindelig lejeaftale efter lejeloven har ingen dagsgrænse. Lejeren bor i lejligheden, og du får en fast månedlig leje i stedet for enkelte bookinger. Bor du stadig selv i lejligheden og vil udleje den i korte perioder, står reglerne i artiklen om Airbnb-regler i København.
Vi klarer udlejningen, mens du venter
Vælger du at udleje, klarer vi det fra annonce til fraflytning:
- Vi annoncerer lejligheden på vores side med lejeboliger og målretter annoncen til lejere, der passer til perioden, fx studerende og expats.
- Alle lejere bliver screenet før fremvisning, og du træffer det endelige valg.
- Vi laver lejekontrakten efter lejeloven med slutdato og begrundelse skrevet ind.
- Vi opkræver depositum, forudbetalt leje og husleje og følger op, hvis lejen ikke bliver betalt.
- Vi laver ind- og udflytningssyn med skriftlig og fotografisk dokumentation.
Det koster 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje, og momsen lægges oveni. Ved en leje på 15.000 kr. er honoraret 1.275 kr. plus 318,75 kr. i moms. Om udlejning kan betale sig frem for at sælge nu, regner vi på i artiklen om at udleje eller sælge lejligheden, og hele ydelsen står på siden om at udleje lejlighed midlertidigt.
Vil du vide, hvad din lejlighed kan give i leje, så fortæl os om den i lejeberegneren, og få et personligt estimat inden for 24 timer. Du kan også kontakte os om langtidsudlejning, mens lejligheden er til salg.
Artiklen bygger på markedstal læst 7. oktober 2026 og på lovene, som de gælder i oktober 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.
Kilder
- Boligsiden: Over 2.000 ejerlejligheder til salg i København (6. oktober 2026)
- Boligsiden: Lejlighedssalget bremser op (17. september 2026)
- Boligsiden: Lejlighedspriserne i København skifter retning (10. september 2026)
- home og Danske Bank: Boligbrief september 2026
- Nordea: Festen på det københavnske ejerlejlighedsmarked er slut (15. september 2026)
- Nationalbanken: Renteforhøjelse (11. juni 2026)
- Nationalbanken: Renteforhøjelse (10. september 2026)
- Finans Danmark: Salgstider på boligmarkedet (BM030)
- Københavns Kommune: Regler for bopælspligt
- Lejeloven, lov nr. 341 af 22. marts 2022 (retsinformation.dk)
- Lovforslag L 47, bemærkningerne til §§ 173 og 181
- Lov om boligforhold (retsinformation.dk)
- Sommerhusloven, LBK nr. 400 af 2024 (retsinformation.dk)
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Hvorfor er det svært at sælge en lejlighed i København lige nu?
Der er kommet langt flere lejligheder til salg, og der bliver handlet færre. Ifølge Boligsiden var 2.057 ejerlejligheder til salg i Københavns Kommune primo oktober 2026 mod lidt under 1.000 ved nytår, og i august blev der solgt 36 % færre end året før. Køberne har mere at vælge imellem, og afslagene er blevet større, selv om priserne stadig ligger over sidste år.
Skal jeg sætte prisen ned for at få solgt?
Det afhænger af, hvor hurtigt du skal sælge. Afslagene er steget, men de er stadig små: ifølge Nordea var det gennemsnitlige afslag 1,8 % i august 2026. Skal du bruge pengene nu, kan en lavere pris være den rette vej. Kan du vente, kan en tidsbegrænset udlejning give dig en lejeindtægt i mellemtiden.
Må min lejlighed stå tom, mens den er til salg?
Ja, men i København skal du melde den tom til kommunen senest 6 uger efter sidste fraflytning. At boligen er til salg, er en gyldig grund til at få en frist, og kommunen kan ikke anvise en lejer til en bolig, du har sat til salg. Reglerne om helårsbeboelse falder dog ikke bort, fordi salget trækker ud.
Hvor lang tid tager det at sælge en ejerlejlighed i København?
Ifølge Finans Danmark tog det i gennemsnit 51 dage at sælge en ejerlejlighed i Københavns Kommune i 2. kvartal 2026. Siden er udbuddet steget til det højeste siden starten af 2024 ifølge Boligsiden, og ifølge home og Danske Bank var der i september 23,8 % færre fremvisninger af ejerlejligheder i Hovedstaden end året før.
Må jeg udleje lejligheden på Airbnb, når jeg er flyttet ud?
Som udgangspunkt ikke. 70-dagesreglen i sommerhusloven gælder kun din egen helårsbolig. I København og andre regulerede kommuner kræver ferieudlejning kommunens samtykke efter lov om boligforhold § 7, hvis lejligheden har været brugt til helårsbeboelse inden for de sidste 5 år. En almindelig lejeaftale efter lejeloven har ingen dagsgrænse.
Hvad koster det at få jer til at udleje lejligheden?
Honoraret er 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje, og momsen lægges oveni. Det dækker annoncering, screening, lejekontrakt med slutdato og begrundelse, opkrævning af depositum og husleje og ind- og udflytningssyn. Vedligehold afregnes særskilt. Vil du vide, hvad din lejlighed kan give, får du et personligt estimat inden for 24 timer via lejeberegneren.
