Udleje eller sælge lejligheden nu? Sådan regner du på det
Skrevet af Jasmin, skribentassistent hos BY Administration · 7. oktober 2026 · 7 min. læsning · Investering
Indhold
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Det kan betale sig at udleje i stedet for at sælge nu, hvis lejen efter honorar og skat dækker mere af dine faste udgifter, end et større prisnedslag ville koste, og hvis du kan vente et år eller mere på pengene fra salget. Udlejer du en ejerlejlighed, du ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er overskuddet personlig indkomst. Har du boet i lejligheden, kan salget bagefter stadig være skattefrit. Men udlejning giver en indtægt, mens du venter, ikke en garanti for en bedre pris.
Prisnedslag nu eller lejeindtægt: det er det, du regner på
Ifølge Nordeas boligøkonom var det gennemsnitlige afslag på københavnske ejerlejligheder 1,8 % af den seneste udbudspris i august, mod 0,8 % i efteråret og vinteren 2025/26. En ejerlejlighed på 80 m² i Københavns Kommune kostede i september i gennemsnit 6.185.997 kr. ifølge home og Danske Bank. Et afslag på 1,8 % svarer til cirka 111.000 kr., og hvert procentpoint mere koster cirka 62.000 kr.
Venter du med at sælge, betaler du fortsat fællesudgifter, ejendomsskat, renter, forsikring og vedligehold, uanset om lejligheden står tom eller er udlejet. Spørgsmålet er derfor, om lejen efter honorar, udgifter og skat vejer mere end det, du kan vinde eller tabe på prisen ved at vente.
Det sidste ved ingen. Nykredit forventede i juli, at priserne på ejerlejligheder i København stiger 2,0 % gennem 2027. Nordeas boligøkonom skrev i september, at hun ikke bliver overrasket, hvis priserne falder hen over efteråret og vinteren. Se markedstallene i artiklen om, hvad du gør, når det er svært at sælge din lejlighed.
Regneeksempel: 12 måneders udlejning gennem os
Eksemplet bygger på én antagelse: at lejen er 15.000 kr. om måneden. Det er et regnetal, ikke et skøn over din lejlighed. Honoraret er vores pris for langtidsudlejning, 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje, med 25 % moms oveni (priser).
| Post | Pr. måned | 12 måneder |
|---|---|---|
| Husleje (antagelse) | 15.000 kr. | 180.000 kr. |
| Honorar, 8,5 % ekskl. moms | 1.275 kr. | 15.300 kr. |
| Moms af honoraret, 25 % | 318,75 kr. | 3.825 kr. |
| Leje efter honorar | 13.406,25 kr. | 160.875 kr. |
| Dine faste ejerudgifter | Dit eget tal | Dit eget tal |
| Depositum, højst 3 måneders leje | Op til 45.000 kr. én gang | Ikke en indtægt |
| Forudbetalt leje, højst 3 måneders leje | Op til 45.000 kr. én gang | Leje for den sidste del af perioden |
Fra lejen efter honorar trækker du dine faste udgifter. Resten beskattes som beskrevet nedenfor. Depositum står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning, og forudbetalt leje kan lejeren efter en opsigelse modregne i den sidste del af lejeperioden (lejelovens § 59). Se mere om depositum og forudbetalt leje.
Lejeperioden skal have en fast slutdato, når den er begrundet i salget. Kontrakt og overtagelse står i guiden til at udleje lejligheden, mens den er til salg. En almindelig lejeaftale har ingen dagsgrænse. Grænsen på 70 dage i sommerhuslovens § 5 gælder kun ferieudlejning af din egen helårsbolig. Hvad det betyder, når du er flyttet, og hvad bopælspligten kræver, står i artiklen om, hvad du gør, når det er svært at sælge lejligheden.
Hvad må du tage i husleje?
Lejen bærer regnestykket, og du bestemmer den ikke selv. Den kan kun aftales frit i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991 og i visse ombygninger (lejelovens § 54). For en udlejet ejerlejlighed i København afhænger reglerne af, om lejligheden 1. januar 1995 lå i en ejendom med seks eller færre lejligheder eller med syv eller flere (Københavns Kommune):
- Syv eller flere: som udgangspunkt omkostningsbestemt leje (§ 19). Lejen bygger på ejendommens nødvendige driftsudgifter, fx skatter, afgifter, administration og forsikring, på vedligeholdelse og på et afkast af ejendommens værdi (§§ 24 og 25, Københavns Kommune). Dine renter og afdrag står ikke på listen.
- Seks eller færre: lejen sammenlignes med lignende lejligheder med omkostningsbestemt leje og må ikke ligge mere end 10 % over. Ifølge Københavns Kommune kan du ikke beregne lejen ud fra dine egne udgifter til lån eller fællesudgifter.
Lejen kan altså være lavere end dine udgifter med lån, og så dækker den en del af dem i stedet for at give overskud. Se artiklen om huslejeregulering, eller få et bud på lejen med huslejeberegneren.
Skat af lejeindtægten, mens du venter
| Din situation | Sådan beskattes lejen |
|---|---|
| Du er flyttet og udlejer i mindst 12 måneder | Erhvervsmæssig udlejning: overskuddet er personlig indkomst, og du laver regnskab. Du kan bl.a. trække ejendomsskatter, vedligeholdelse, administration, forsikring og renter fra og betaler ikke ejendomsværdiskat for udlejningsperioden (skat.dk). |
| Du er flyttet og udlejer i under 12 måneder | Bundfradraget i ligningslovens § 15 P gælder ikke, når du ikke selv råder over boligen, og resultatet opgøres efter statsskattelovens regler (Den juridiske vejledning). Tal med en revisor. |
| Du har rådighed over boligen og udlejer til samme lejer i 4 måneder eller mere | Bundfradrag på 1 1/3 % af ejendomsværdien, mindst 24.000 kr., eller regnskab, som du ikke senere kan skifte væk fra (skat.dk). |
Administration står blandt de fradragsberettigede udgifter ved erhvervsmæssig udlejning, så honoraret hører med i regnskabet. Se artiklen om fradrag ved udlejning.
Kan du stadig sælge skattefrit bagefter?
Som udgangspunkt ja, hvis du har boet i lejligheden. Efter parcelhusreglen er fortjenesten skattefri, når boligen har tjent som bolig for dig eller din husstand i hele eller en del af ejertiden. Ifølge skat.dk behøver du ikke bo der, når du sælger, men det skal have været dit reelle hjem, og salget kan være skattefrit, selv om boligen har været udlejet.
Ifølge Den juridiske vejledning er salget dog ikke skattefrit, hvis ejendommen har ændret karakter efter beboelsen, som da et hus var udlejet til en institution, der drev et opholdssted. Omvendt fandt Landsskatteretten en eventuel fortjeneste skattefri, da en ejer havde boet i et hus i mange år og udlejede det ved fraflytningen (SKM2010.487.LSR). Vejledningen nævner ingen tidsgrænse, og vurderingen er konkret. Se også debatten om skattefri boliggevinst.
Hvornår udlejning giver mening, og hvornår du hellere skal sælge
Overvej udlejning, når:
- du kan undvære pengene fra salget i hele lejeperioden,
- lejen efter honorar og skat dækker en stor del af dine faste udgifter,
- du har boet i lejligheden, så et senere salg kan være skattefrit,
- du kan leve med en fast slutdato, så køberen først overtager, når lejeren er flyttet.
Sælg hellere nu, hvis du skal bruge pengene til din næste bolig, eller hvis lejen ligger så langt under dine udgifter, at ventetiden koster mere end afslaget.
Vælger du at udleje, klarer vi det hele: annonce, screening af lejere, lejekontrakt med slutdato og begrundelse, ind- og udflytningssyn og opkrævning af lejen. Du betaler 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Rengøring og fotografering før indflytning kan afregnes særskilt efter aftale. Se vores side om at udleje midlertidigt.
Vil du vide, hvad din lejlighed kan give, så få et personligt estimat i lejeberegneren inden for 24 timer, eller kontakt os om langtidsudlejning.
Artiklen bygger på regler og markedstal offentliggjort til og med 7. oktober 2026. Den er generel information og ikke juridisk eller skattemæssig rådgivning.
Kilder
- Lejeloven, lov nr. 341/2022 (Retsinformation)
- Sommerhusloven, LBK nr. 400/2024 (Retsinformation)
- Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i (skat.dk)
- Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (skat.dk)
- Salg af ejerbolig (skat.dk)
- Den juridiske vejledning C.H.3.4.1.1.1 (Skattestyrelsen)
- Den juridiske vejledning C.H.2.1.15.1 (Skattestyrelsen)
- Udlejede ejer- og andelslejligheder (Københavns Kommune)
- Seks eller færre beboelseslejligheder (Københavns Kommune)
- Syv eller flere beboelseslejligheder (Københavns Kommune)
- Festen på det københavnske ejerlejlighedsmarked er slut, 15.09.2026 (Nordea)
- Boligbrief september 2026, 05.10.2026 (home og Danske Bank)
- Boligprisprognose, 02.07.2026 (Nykredit)
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Kan det betale sig at udleje lejligheden i stedet for at sælge nu?
Det afhænger af tre tal: lejen efter honorar og skat, dine faste udgifter i perioden og det, du kan vinde eller tabe på prisen ved at vente. I august var det gennemsnitlige afslag på københavnske ejerlejligheder 1,8 % ifølge Nordea. Ingen kan love en højere pris senere, så udlejning sikrer en indtægt, mens du venter, ikke en bedre pris.
Hvordan beskattes lejen, når jeg er flyttet ud af lejligheden?
Udlejer du en ejerbolig, du ikke bor i, i mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning ifølge skat.dk. Overskuddet er personlig indkomst, og du laver regnskab med fradrag for blandt andet ejendomsskatter, vedligeholdelse, administration, forsikring og renter. Du betaler ikke ejendomsværdiskat for udlejningsperioden. Udlejer du i kortere tid, gælder bundfradraget ikke, og du bør tale med en revisor.
Kan jeg stadig sælge skattefrit, når lejligheden har været udlejet?
Som udgangspunkt ja, hvis du har boet der. Efter parcelhusreglen skal boligen have tjent som bolig for dig eller din husstand i hele eller en del af ejertiden, og du behøver ikke bo der, når du sælger. Salget er dog ikke skattefrit, hvis ejendommen har ændret karakter efter beboelsen. Vejledningen nævner ingen tidsgrænse, og vurderingen er konkret.
Hvad koster det at lade jer udleje lejligheden?
Honoraret for langtidsudlejning er 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Ved en leje på 15.000 kr. er det 1.275 kr. plus 318,75 kr. i moms, i alt 1.593,75 kr. om måneden. Rengøring og fotografering før indflytning kan afregnes særskilt efter aftale.
Tæller depositum med som lejeindtægt?
Nej. Depositum står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning og må højst svare til 3 måneders leje efter lejelovens § 59. Forudbetalt leje, også højst 3 måneder, er leje for den sidste del af lejeperioden, som lejeren efter en opsigelse kan modregne. Ingen af beløbene er en ekstra indtægt oven i den løbende leje.
Hvor meget kan jeg tage i husleje for min ejerlejlighed?
Det afhænger af ejendommen. Lejen er som hovedregel kun fri i ejendomme taget i brug efter 31. december 1991. I København afhænger den af, om lejligheden 1. januar 1995 lå i en ejendom med seks eller færre eller med syv eller flere lejligheder. Dine udgifter til lån tæller ikke med. Huslejeberegneren giver dig et bud.
