Købe lejlighed til udlejning i København: regler, leje, lån og skat

Du kan godt købe en lejlighed i København og leje den ud, men reglerne bestemmer, hvordan du må bruge den, og hvad lejeren må betale. Lejligheden skal som hovedregel bebos hele året, lejen er kun fri i bestemte tilfælde, og realkredit kan højst dække 80 procent af værdien. Tjek derfor bopælspligt, vedtægter, lejeregler, lån og skat, før du byder.

Bopælspligten gælder også en udlejningslejlighed

De fleste boliger i Københavns Kommune skal bruges til helårsbeboelse. Det gælder boliger, der inden for de seneste fem år har været brugt til helårsbeboelse, fx med en beboer tilmeldt folkeregistret på adressen. Det er ejeren, der skal sørge for, at boligen bliver beboet (Københavns Kommune, lov om boligforhold §§ 5 og 7). Som udlejer skal du især kende tre regler:

• En tom bolig skal meldes. Står lejligheden tom, skal du melde det til kommunen senest seks uger efter sidste fraflytning. Derefter kan kommunen anvise en lejer, som du har pligt til at udleje til (§ 5, stk. 2 og 3). Har du en gyldig grund, fx en større ombygning, et salg eller en underskrevet lejeaftale med senere indflytning, kan du få en frist.
• Ingen ekstra bolig til dig selv. En husstand må kun bruge én bolig i samme kommune, og kommunerne i Region Hovedstaden (undtagen Bornholm) samt Greve, Køge, Lejre, Roskilde, Solrød og Stevns regnes her som én kommune (§ 4, stk. 1).
• Ingen ferieudlejning uden samtykke. Kommunen beskriver reglerne om korttidsudlejning i 30 dage om året, eller 70 dage gennem en formidler som Airbnb, som regler for din egen helårsbolig. En lejlighed med bopælspligt, som du ikke selv bor i, må ikke tages i brug til sommerbeboelse eller lignende midlertidig benyttelse uden kommunens samtykke (§ 7, stk. 1).

Også nybyggeri kan have bopælspligt. Ifølge kommunen kan bopælspligten gælde seks uger efter, at byggeriet er afsluttet, hvis lokalplanen er vedtaget efter 1. januar 2021. Om en bolig har været brugt til helårsbeboelse, kan du selv undersøge med en husejerattest fra folkeregistret.

Overtrædelser straffes med bøde. Et lovudkast, som Børne-, Ældre- og Boligministeriet sendte i høring i september 2026, oplyser, at bøden i dag ligger omkring 10.000 kr. og 20.000 kr. ved gentagelse. Udkastet foreslår op til 100.000 kr. for gentagne overtrædelser fra 1. januar 2027 (Høringsportalen). Læs mere i vores guide til bopælspligt i København.

Læs ejerforeningens vedtægter, før du byder

Når du køber, bliver du medlem af ejerforeningen, og dens regler følger lejligheden. Har foreningen ikke vedtaget andet, gælder normalvedtægten for ejerforeninger, og en fravigelse skal tinglyses på lejlighederne for at være gyldig over for en køber (ejerlejlighedslovens § 5). Hent vedtægter, husorden, budget og de seneste referater, og se især efter fire ting:

• Udlejning. Udlejer du hele lejligheden, skal du efter normalvedtægten give bestyrelsen besked senest samtidig med, at lejeforholdet begynder, om lejeperioden og lejerens navn og kontaktoplysninger (§ 30, stk. 1).
• Korttidsudlejning. Foreningen kan med to tredjedeles flertal forbyde udlejning i perioder under 31 dage. Du må dog stadig udleje op til fire gange og højst 30 dage i alt om året (§ 4 og § 30, stk. 2).
• Din lejers opførsel. Opfører lejeren sig retsstridigt over for foreningen, kan foreningen gå direkte til lejeren. Retter du ikke forholdet inden for tre måneder, kan foreningen overtage din ret til at opsige eller ophæve lejemålet (ejerlejlighedslovens § 11).
• Vedligeholdelse. Normalvedtægten kræver en vedligeholdelsesplan, som generalforsamlingen godkender hvert år (§ 9 og § 16). Store planlagte arbejder kan betyde højere fællesudgifter.

Hvor meget må du tage i leje for en ejerlejlighed?

Det afhænger af lejligheden og ejendommens historie, ikke af hvad du har betalt. Reglerne står i lejeloven, og Københavns Kommune skriver, at lejen for en udlejet ejerlejlighed afhænger af, om lejligheden den 1. januar 1995 var en del af en ejendom med seks eller færre lejligheder eller med syv eller flere (Københavns Kommune). Fri leje gælder kun i bestemte tilfælde:

Lejligheden	Sådan fastsættes lejen	Lejeloven
Ligger i en ejendom, der er taget i brug efter 31. december 1991	Fri leje efter aftale	§ 54, stk. 1, nr. 1
Er indrettet i lokaler, der 31. december 1991 kun blev brugt til erhverv, i en tagetage, der ikke var beboelse 1. september 2002, eller i en ny etage med byggetilladelse efter 1. juli 2004	Fri leje, hvis det står i lejekontrakten	§ 54, stk. 1, nr. 2 og 3, og stk. 2
Var 1. januar 1995 en del af en ejendom med højst seks lejligheder	Det lejedes værdi, dog ikke væsentligt over lejen for tilsvarende lejligheder med omkostningsbestemt leje	§ 7 og § 32
Var 1. januar 1995 en del af en ejendom med syv eller flere lejligheder	Omkostningsbestemt leje, som højst må dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og et afkast af dens værdi	§ 19

I en ejendom med højst seks lejligheder sammenligner huslejenævnet med tilsvarende lejligheder med omkostningsbestemt leje. Ifølge Københavns Kommune må forskellen ikke være væsentlig, det vil sige over ti procent, og du kan ikke beregne lejen ud fra dine egne udgifter til lån og fællesudgifter. Har du opkrævet for meget, kan lejeren kræve lejen nedsat og få det for meget betalte tilbage (§ 40). Selv ved fri leje kan huslejenævnet afgøre, om aftalen er rimelig (§ 55).

Det er forholdene den 1. januar 1995, der tæller, så lejlighedens historie kan betyde noget. Få afklaret, hvilken regel der gælder, før du regner med en bestemt leje. Reglerne er gennemgået i vores artikel om huslejeregulering.

Hvad kan du låne til en lejlighed, du vil udleje?

Realkreditloven sætter lånegrænsen til 80 procent af ejendommens værdi, både for ejerboliger til helårsbrug og for private beboelsesejendomme til udlejning (realkreditlovens § 5, stk. 1). Det er et loft, ikke en ret til et lån. Resten af købesummen skal komme fra din egen opsparing eller et lån i banken.

København og omegnskommunerne er vækstområder i Finanstilsynets vejledning om forsigtighed ved belåning af boliger i vækstområder fra 2023. Den beskriver, hvad penge- og realkreditinstitutter som hovedregel bør gøre, når en privatkunde køber:

• Vælger du variabel rente, bør instituttet vurdere dit rådighedsbeløb ud fra en fast rente, der er 1 procentpoint højere end den aktuelle, dog mindst 4 procent, og med afdrag over højst 30 år.
• Har du meget gæld i forhold til husstandens indkomst (en gældsfaktor mellem 4 og 5), bør din formue være positiv, selv om boligen falder 10 procent i værdi. Er gældsfaktoren over 5, bør den tåle et fald på 25 procent.
• Får du med købet mere end to boliger, bør du kunne betale renter og afdrag på dem alle i mindst 12 måneder, og din formue bør som hovedregel være positiv, selv om boligerne falder 40 procent i værdi.

Renten flytter regnestykket mest. I juli 2026 var den gennemsnitlige effektive rente inklusive bidrag på nye realkreditlån i kroner til husholdninger 3,98 procent, og 4,78 procent for lån med rentebinding i over ti år (Danmarks Statistik, tabel DNRNURI).

Sådan beskattes lejeindtægten

Udlejer du en ejerbolig, som du ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er det ifølge Skattestyrelsen erhvervsmæssig udlejning. I hovedtræk betyder det:

• Overskuddet er personlig indkomst, som du betaler skat og am-bidrag af. Et underskud kan du trække fra.
• Du skal lave et regnskab. Du kan blandt andet trække ejendomsskatter, vedligeholdelse, forsikring af ejendommen, administration og revisor fra, og renter af lån til lejligheden er erhvervsmæssige renteudgifter.
• Forbedringer kan ikke trækkes fra. Efter praksis kan du de første tre ejerår højst trække istandsættelse fra svarende til 25 procent af den årlige lejeindtægt for en udlejet ejerlejlighed.
• Du betaler ikke ejendomsværdiskat, mens lejligheden er udlejet erhvervsmæssigt, og du kan som udgangspunkt bruge virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen.
• Sælger du, beskattes du efter ejendomsavancebeskatningsloven. Salget kan være skattefrit, hvis du selv har boet i boligen, men det har du typisk ikke, når du har købt for at udleje.

Læs mere om fradrag ved udlejning, og få din egen sag gennemgået af en revisor.

Regneeksempel med en investeringslejlighed i København

Tallene er et eksempel på en investering i en lejlighed til udlejning, ikke et budget for en bestemt lejlighed. Kun kvadratmeterprisen er et faktisk tal: Den realiserede handelspris for ejerlejligheder i Københavns Kommune lå i 2. kvartal 2026 på 75.120 kr. pr. m², og på Frederiksberg på 83.530 kr. (Finans Danmark, tabel BM010). Prisen afhænger også af bydelen, se vores analyse af kvadratmeterpriser.

Forudsætningerne: En lejlighed på 60 m² til 75.120 kr. pr. m² koster 4.507.200 kr. Du låner 80 procent i realkredit, 3.605.760 kr., og betaler 901.440 kr. af egen opsparing. Renter og bidrag er sat til 4 procent om året, tæt på gennemsnittet for nye lån i juli 2026, og lejen til 15.000 kr. om måneden. Fællesudgifter, ejendomsskat og vedligeholdelse er anslåede beløb.

Eksempel pr. måned	Kroner
Lejeindtægt	15.000
Renter og bidrag, 4 procent af lånet	-12.019
Fællesudgifter til ejerforeningen	-2.000
Ejendomsskat	-600
Vedligeholdelse og forsikring	-750
Administration, 8,5 procent af lejen inkl. moms	-1.275
Resultat før skat og afdrag	-1.644

I eksemplet dækker lejen ikke udgifterne. Lejen skulle op på omkring 16.800 kr. om måneden, før regnestykket går i nul før skat, og om det er en lovlig leje, afgør lejereglerne ovenfor. Købsomkostninger, tomme måneder, afdrag og det, din opsparing ellers kunne have givet, er ikke regnet med. Ændrer du renten, udbetalingen eller lejen, ændrer resultatet sig, så regn altid med dine egne tal. Administrationen svarer til vores pris for langtidsudlejning.

Tjekliste før du køber en lejlighed til udlejning

1. Find ud af, hvornår ejendommen er taget i brug, og om lejligheden er indrettet i en tagetage eller i tidligere erhvervslokaler. Det afgør, om lejen kan være fri.
2. Bestil en husejerattest, så du ved, om lejligheden har været brugt til helårsbeboelse.
3. Læs vedtægter, husorden, referater, budget og vedligeholdelsesplan fra ejerforeningen.
4. Få vurderet, hvilken lejeregel der gælder, og hvilken leje lejligheden kan udlejes til.
5. Få et lånetilbud, og regn på både den rente, du får tilbudt, og en højere.
6. Tal med en revisor om skatten, og om virksomhedsordningen passer til dig.

Vil du have en gennemgang af en bestemt lejlighed, før du byder, kan du læse om vores rådgivning. Artiklen er generel information om ejendomsinvestering i København og ikke investeringsrådgivning.

Kilder

• Regler for bopælspligt i København (Københavns Kommune)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022, §§ 4, 5 og 7 (retsinformation.dk)
• Høring over udkast til lov om ændring af lov om boligforhold (beboermaksimum og bopælspligt), 18. september 2026 (Børne-, Ældre- og Boligministeriet)
• Lov om ejerlejligheder, lov nr. 908 af 18. juni 2020, §§ 5 og 11 (retsinformation.dk)
• Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger, BEK nr. 1738 af 29. november 2020, §§ 4, 9, 16 og 30 (retsinformation.dk)
• Lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022, §§ 7, 19, 32, 40, 54 og 55 (retsinformation.dk)
• Udlejede ejer- og andelslejligheder (Københavns Kommune)
• Seks eller færre beboelseslejligheder i én ejendom (Københavns Kommune)
• Bekendtgørelse af lov om realkreditlån og realkreditobligationer m.v., LBK nr. 1541 af 18. november 2025, § 5 (retsinformation.dk)
• Vejledning om forsigtighed i kreditvurderingen ved belåning af boliger i vækstområder mv., VEJ nr. 9299 af 20. april 2023 (Finanstilsynet)
• DNRNURI: Nye indenlandske udlån fra realkreditinstitutter (Danmarks Statistik)
• BM010: Ejendomspriser på boligmarkedet efter område (Finans Danmark)
• Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i (Skattestyrelsen)