Kan huslejenævnets afgørelse snart tvangsfuldbyrdes? Det betyder det for dig som udlejer

Ikke endnu, men det er på vej. I dag kan en afgørelse fra huslejenævnet ikke tvangsfuldbyrdes. Hvis du ikke retter dig efter den, og lejeren vil have pengene, må lejeren først indbringe sagen for boligretten for at få en dom. Et udkast til lovforslag, som Børne-, Ældre- og Boligministeriet sendte i høring 26. oktober 2026, vil ændre det: En afgørelse, der ikke er indbragt inden for fristen på 4 uger, skal kunne gå direkte til fogedretten. Høringsfristen er 24. november 2026. Det er et udkast og ikke vedtaget.

Hvordan er det i dag, når nævnet har afgjort en sag?

En afgørelse fra huslejenævnet er ikke en dom, og den kan ikke gennemtvinges. Det skriver ministeriet selv i bemærkningerne til udkastet: Afgørelser fra huslejenævn og ankenævn kan ikke tvangsfuldbyrdes ved fogedretten (Høringsportalen).

Reglerne står i lov om boligforhold, den såkaldte boligforholdslov:

• Uden for København: Parterne kan indbringe nævnets afgørelse for boligretten senest 4 uger efter, at de har fået besked om den (§ 88, stk. 2).
• I København: Afgørelsen kan ankes til ankenævnet senest 4 uger efter beskeden (§ 89, stk. 1), og ankenævnets afgørelse kan derefter indbringes for boligretten (§ 89, stk. 6). Sager om god skik og orden går direkte til boligretten.
• For sent? Boligretten eller ankenævnet kan undtagelsesvis tillade, at sagen indbringes senere, hvis ansøgningen kommer inden 1 år efter afgørelsen.

Sker der ingenting inden fristen, bliver afgørelsen i praksis stående, men den kan stadig ikke fuldbyrdes. Betaler du ikke frivilligt, må lejeren derfor anlægge en sag ved boligretten alene for at få en dom, som fogedretten kan bruge. Ifølge bemærkningerne prøver retten ikke selve sagen i den situation. Det er et ekstra led, der koster tid og penge, uden at nogen får afgjort, hvem der har ret.

Nævnet er også langsomt. Lejernes Landsorganisation oplyste 16. september 2026, at landsgennemsnittet for sagsbehandlingstiden i huslejenævnssager i 2025 var 190 dage, ifølge Boligstyrelsens tal (LLO via Ritzau). Hvordan en sag forløber i København, kan du læse i vores guide til klage til huslejenævnet i København.

Hvad foreslår udkastet?

Udkastet vil gøre nævnets endelige afgørelser til noget, der kan tvangsfuldbyrdes efter retsplejelovens regler om domme (den foreslåede § 86, stk. 10). Det udmønter en politisk aftale af 11. december 2025 om fremtidens huslejenævn. Aftalen blev indgået mellem den daværende regering (Socialdemokratiet, Venstre og Moderaterne), Danmarksdemokraterne, SF, Liberal Alliance og Konservative (høringsbrevet på Høringsportalen).

	I dag	Efter udkastet, hvis det vedtages
Kan afgørelsen tvangsfuldbyrdes?	Nej, kun en dom fra boligretten kan	Ja, når den er endelig, direkte ved fogedretten
Hvornår er afgørelsen endelig?	Efter 4 uger kan den som udgangspunkt ikke ændres, men heller ikke fuldbyrdes	Når den ikke er indbragt inden 4 uger
Får nævnet besked, hvis sagen indbringes for retten?	Nej	Ja, og nævnet får også dommen eller retsbogen
Gebyret, når lejeren får fuldt medhold	Betales af udlejeren og refunderes ikke	Kan refunderes efter endelig dom eller retsforlig, og gebyret foreslås forhøjet

Fire punkter er værd at kende:

• Begge parter kan bruge det. Både lejer og udlejer kan kræve en endelig afgørelse fuldbyrdet. Det gælder også ankenævnets afgørelser i København.
• Kun klare afgørelser kan fuldbyrdes. Afgørelsen skal ifølge bemærkningerne fastslå en ubetinget pligt til at betale et præcist angivet beløb eller lignende. Bemærkningerne nævner, at det normalt er en pligt til at betale et bestemt beløb.
• Nævnet skal oplyse om det. Når nævnet underretter parterne, skal det fremover også oplyse, at afgørelsen kan tvangsfuldbyrdes, hvis den ikke indbringes.
• Tillades en sen indbringelse, er afgørelsen ikke længere endelig og kan ikke fuldbyrdes.

Retterne skal samtidig give nævnene besked, når en afgørelse indbringes, og sende dem dommen eller retsbogen, når sagen er slut. Ministeriet begrunder det med, at nævnene ellers ikke ved, om deres praksis bliver underkendt.

Hvad betyder det for dig, når en lejer får medhold?

Det betyder, at du ikke kan regne med at have god tid. Lader du fristen på 4 uger udløbe, og pålægger afgørelsen dig at betale et beløb til lejeren, fx tilbagebetaling af husleje eller depositum, kan lejeren gå direkte til fogedretten, hvis du ikke betaler. I dag skulle lejeren først have en dom. Med udkastet kan en afgørelse, der ikke er indbragt, fuldbyrdes efter reglerne for domme.

Ministeriet skønner, at forslaget vil forkorte tiden, før der kan ske tvangsfuldbyrdelse, og at det ikke har andre erhvervsøkonomiske konsekvenser. Det er ministeriets vurdering, ikke en måling af, hvad det betyder for den enkelte udlejer.

Det ændrer dine pligter på tre måder:

1. Frister bliver vigtigere. De 4 uger løber fra den dag, du har fået besked om afgørelsen. Hold øje med din post og din Digital Post, så du ved, hvornår fristen begynder.
2. Læs afgørelsen, når den kommer. Står der et præcist beløb og en betalingsfrist, er det den, der kan blive fuldbyrdet.
3. Betal til tiden, hvis du accepterer den. Så undgår du, at lejeren kan føre sagen videre til fogedretten.

Er du lejer, gælder det omvendte: Har du fået medhold, og din udlejer ikke betaler, kan du efter udkastet gå direkte til fogedretten, når fristen er gået. Vi anbefaler dog, at du kontakter en lejerorganisation eller advokat om selve fogedsagen. Vores guide til at få depositum tilbage viser, hvad du kan kræve ved fraflytning.

Hvad sker der med gebyret, du betaler, når lejeren får fuldt medhold?

Du får det nu tilbage, hvis retten senere ændrer resultatet, men gebyret foreslås samtidig forhøjet. Efter boligforholdslovens § 82, stk. 2, skal udlejeren betale et gebyr til huslejenævnet, når lejeren får fuldt medhold. Det var 6.024 kr. i 2021-niveau, og ifølge udkastet er det 7.027 kr. i 2026. I dag får du det ikke tilbage, selv om en domstol senere når til et andet resultat, og du kan ikke kræve det af lejeren (lov om boligforhold og udkastet på Høringsportalen).

Udkastet indsætter en ny § 82 a. Efter den skal nævnet efter din anmodning tilbagebetale gebyret, hvis:

• nævnets afgørelse, hvor lejeren havde fuldt medhold, ved endelig dom er ændret, så lejeren ikke længere har fuldt medhold, eller
• lejeren ved retsforlig ikke får fuldt medhold.

Et forlig uden for retten giver ikke ret til at få gebyret tilbage. Din anmodning skal være bilagt dommen eller retsbogen, og dommen skal have en ankepåtegning. Gebyret for selve ankepåtegningen får du ikke refunderet.

Til gengæld står det i bemærkningerne, at det er hensigten at hæve gebyret, så de samlede gebyrbetalinger ikke bliver mindre, og kommunerne ikke mister indtægter. Udkastet oplyser ikke et nyt beløb. Det er altså kun de udlejere, der taber i sidste instans, der bærer gebyret, men det kan blive højere. Det samme beskriver Udlejerforeningen Aarhus og LLO.

Er du uenig i afgørelsen? Sådan gør du

Du indbringer den inden 4 uger. Både i dag og efter udkastet er det den frist, der afgør, om afgørelsen står fast.

1. Find ud af, hvornår fristen begynder. Den løber fra den dag, du har fået besked om afgørelsen (§ 88, stk. 2, og § 89, stk. 1).
2. Indbring sagen i tide. I København anker du til ankenævnet, og afgørelsen derfra kan indbringes for boligretten. Uden for København går du direkte til boligretten. Sager om god skik og orden går altid direkte til boligretten.
3. Saml dokumentationen. Ved en retssag er det i højere grad parterne, der skal løfte bevisbyrden, og ikke nævnet. Det peger LLO på (Vi Lejere). Tag også fat i en advokat eller en udlejerforening, før du går videre.
4. Tænk over gebyret. Vinder du i retten, kan du efter udkastet få gebyret tilbage. Taber du, har du fortsat betalt det.

Er du uenig, men har overset fristen, kan du ansøge om at få sagen indbragt alligevel inden 1 år efter afgørelsen. Det er en undtagelse, og retten behøver ikke sige ja. Ansøg, før du risikerer en fogedsag, for en tilladt sen indbringelse gør ifølge udkastet afgørelsen ikke-endelig igen.

Vil du forstå, om lejen i dit lejemål overhovedet kan blive prøvet, kan du læse om huslejeregulering.

Hvornår kommer det, og hvad er uafklaret?

Det er uafklaret. Udkastet er i høring, og kilderne er ikke enige om datoen:

• I selve udkastet står der: «Loven træder i kraft den 1. januar 2027». Det samme gælder den politiske aftale fra december 2025 (Vi Lejere).
• På Høringsportalen står der 1. juli 2027 som ikrafttrædelsesdato. Vi kan ikke forklare forskellen ud fra de dokumenter, vi har læst.
• Høringsfristen er 24. november 2026. Derefter skal lovforslaget fremsættes og vedtages i Folketinget, og det kan ændre sig undervejs. Udkastet nævner ikke, hvad der gælder for afgørelser truffet før ikrafttrædelsen.

Indtil en vedtaget lov er trådt i kraft, gælder reglerne som i dag. Handl derfor som om afgørelsen ikke kan fuldbyrdes direkte, men lad ikke fristen på 4 uger udløbe, hvis du er uenig. Vi opdaterer artiklen, når lovforslaget er fremsat.

Når vi administrerer lejemålet

Lader du os administrere din udlejning, har vi kontakten til lejeren og opkræver lejen. Korrespondance og betalinger ligger samlet ét sted, hvis en lejer vælger at klage til nævnet. Vi følger også op på forsinkede betalinger og håndterer opsigelser. Du betaler 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Læs mere om langtidsudlejning hos BY Administration. Vi er ikke advokater og repræsenterer ikke dig i en sag ved nævnet eller retten.

Artiklen bygger på lov om boligforhold og på udkastet til lovforslag, som de så ud 13. november 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Høring over ændring af boligforholdsloven vedr. afgørelser fra huslejenævnene, med høringsbrev og udkast, 26. oktober 2026 (Høringsportalen)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342/2022 (Retsinformation)
• Årelang ventetid rammer lejerne hårdt, 16. september 2026 (Lejernes Landsorganisation via Ritzau)
• Ny aftale om fremtidens huslejenævn (Vi Lejere, LLO)
• Politisk aftale om huslejenævnene, 14. januar 2026 (Udlejerforeningen Aarhus)