Må udlejer gå ind i din lejlighed? Adgang, varsel og fremvisning

Nej, ikke bare når det passer udlejer. Du har som lejer brugsretten til lejligheden, og udlejer har kun ret til adgang, når forholdene kræver det, for eksempel for at udføre nødvendige arbejder, aflæse målere eller undersøge en konkret mistanke om skade (lejelovens § 102). Før arbejder i lejligheden skal udlejer varsle 6 uger eller 3 måneder, og er du sagt op, bestemmer du selv tidspunkterne for fremvisning inden for lovens minimum.

Reglerne her gælder privat udlejning efter lov om leje. Bor du i en almen bolig, gælder lov om leje af almene boliger i stedet.

Hvornår har udlejer ret til adgang til lejligheden?

Reglen står i lejelovens § 102: Udlejeren eller dennes stedfortræder har ret til at få eller skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Udgangspunktet er det modsatte. Ifølge bemærkningerne til lovforslaget har du som lejer en eksklusiv brugsret, og udlejer har derfor som udgangspunkt ikke adgang, medmindre I har aftalt det.

Bemærkningerne nævner de typiske situationer, hvor forholdene kræver adgang:

• nødvendige arbejder, både vedligeholdelse og forbedringer
• aflæsning af målere
• udlejers tilsyn med ejendommen
• en konkret, begrundet mistanke om risiko for skade på ejendommen, for eksempel fordi andre beboere har klaget over lugt eller fugt fra din lejlighed
• kontrol af, om du har fulgt et konkret påbud om vedligeholdelse

Udlejer har derimod ikke ret til adgang for generelt at se, om du overholder dine pligter, for eksempel om du gør rent eller holder lejligheden indvendigt. Retten gælder udlejer og dem, udlejer giver fuldmagt, som administrator, vicevært og håndværkere. De har ikke mere ret end udlejer selv. Adgangen omfatter hele det lejede, også et kælder- eller loftsrum, der hører til lejemålet.

Til besøg, der ikke er arbejder, for eksempel aflæsning af målere, sætter loven ikke et bestemt varsel. Aftal et tidspunkt, der passer jer begge.

Må udlejer komme uanmeldt eller låse sig ind?

Som udgangspunkt nej. Ifølge bemærkningerne kan udlejer ikke få adgang uden din medvirken, heller ikke når udlejer har ret til adgang. Kun under helt særlige omstændigheder må udlejer selv skaffe sig adgang, for eksempel når du og din husstand er bortrejst, og der er en tvingende grund som oversvømmelse eller brand. Giver du ikke adgang, når udlejer har ret til det, er udlejers vej fogedretten.

Uopsættelige reparationer kan udlejer altid foretage uden varsel (§ 103, stk. 3). Bemærkningerne beskriver dem som situationer med betydelig risiko for skade på ejendommen eller personer, hvis udlejer ikke hurtigt får adgang, for eksempel brud på forsynings- eller afløbsrør eller skader på klimaskærmen, altså tag, facade og vinduer, der ellers giver mere skade.

Går nogen ind i dit hjem uden ret til det, har straffeloven en regel om husfredskrænkelse. Efter straffelovens § 264, stk. 1, nr. 1, straffes den, der uberettiget skaffer sig adgang til fremmed hus eller andet ikke frit tilgængeligt sted. Om et konkret besøg var uberettiget, er en vurdering for politiet og i sidste ende domstolene.

Varsel før håndværkere og arbejder i lejligheden

Skal udlejer lave arbejder i din lejlighed, afhænger varslet af, hvor meget arbejdet generer dig (§ 103). Eksemplerne i tabellen er dem, lovbemærkningerne selv giver.

Arbejdet	Varsel	Eksempler
Ikke til væsentlig ulempe for dig	6 uger (§ 103, stk. 1)	Udskiftning af varmeinstallationer om sommeren, arbejder i pulterrum, mindre følgearbejder
Til væsentlig ulempe for dig	3 måneder (§ 103, stk. 2)	Udskiftning af køkken eller bad, udskiftning af varmeinstallationer om vinteren
Uopsættelige reparationer	Intet varsel (§ 103, stk. 3)	Brud på forsynings- eller afløbsrør, skader på klimaskærmen

Om et arbejde er til væsentlig ulempe, afhænger af, hvor meget og hvor længe det påvirker din brug af boligen, om du skal undvære væsentlige installationer, og hvornår på året det sker. Der er ingen formkrav til varslet, men det er udlejer, der skal bevise, at der er varslet korrekt. Ifølge bemærkningerne bør varslet sige, hvornår og hvorfor du skal give adgang, til hvem, og hvad det får af konsekvenser, hvis du ikke gør. Varsler udlejer for kort, har udlejer ikke ret til adgang og må varsle igen.

Når arbejdet går i gang, skal det udføres uden afbrydelse og med størst mulig hensyn til dig, og udlejer skal straks lave efterreparationer (§ 104). Trækker et påbegyndt forbedringsarbejde ud, kan huslejenævnet sætte en frist for, hvornår det skal være færdigt (§ 108, stk. 2). Reglerne i kapitlet kan ikke fraviges til skade for dig, heller ikke i lejekontrakten (§ 110).

Fremvisning, når du er sagt op eller flytter

Er der sagt op, eller skal du af anden grund flytte, skal du give adgang til, at lejligheden kan ses (§ 186). Det gælder, uanset om det er dig eller udlejer, der har opsagt. Du fastsætter selv tiden. Den skal være mindst 2 timer hver anden hverdag, på et tidspunkt der er bekvemt for en besigtigelse. Hvordan du opsiger, og hvad du skal betale undervejs, kan du læse i artiklen om opsigelse af lejebolig.

Lovbemærkningerne til § 186 uddyber reglen:

• Du bestemmer som udgangspunkt både dag og klokkeslæt, men tidspunktet skal tage hensyn til både udlejer og de boligsøgende.
• Udlejer skal ikke varsle efter § 103 for at fremvise.
• Du kan efter omstændighederne kræve at få besked om, hvorvidt der faktisk kommer nogen på det tidspunkt, du har givet.
• Du har ikke pligt til at lade udlejer stå for fremvisningen, så længe du selv eller en, du har bemyndiget, kan vise lejligheden. Er du ikke repræsenteret, må fremvisningen kun ske med udlejer eller dennes stedfortræder til stede.
• Reglen gælder også, når lejligheden ikke skal lejes ud igen, for eksempel ved salg, så længe fremvisningerne er saglige i forhold til din byrde ved at lukke fremmede ind.

Skriv dine tidspunkter til udlejer, gerne på mail, så der ikke bliver tvivl. Senest 8 dage før du flytter, skal du også oplyse en adresse, hvor udlejer kan sende meddelelser, blandt andet krav efter fraflytningen (§ 186, stk. 2). Ifølge bemærkningerne skal det være en adresse, der kan modtage post. En mailadresse er ikke nok. Hvad udlejer kan kræve istandsat, når du flytter, står i artiklen om maling ved fraflytning, og udlejers side af synet er beskrevet i guiden til fraflytningssyn og istandsættelse.

Sælger udlejer lejligheden, mens du bliver boende, er det ikke § 186, der gælder, for du skal ikke fraflytte. Læs mere om den situation i artiklen Udlejer sælger lejligheden. Og leder du efter et nyt sted at bo, kan du se de ledige lejeboliger, BY Administration har lige nu.

Hvad sker der, hvis du nægter udlejer adgang?

Udlejer kan hæve lejeaftalen, når du modsætter dig en adgang, som udlejer eller andre har ret til efter blandt andet § 102 og § 186 (§ 182, stk. 1, nr. 3). Det er den skarpeste sanktion i loven, og den betyder, at du skal flytte. Ifølge bemærkningerne til § 186 kan du desuden blive erstatningsansvarlig, hvis du ikke giver adgang til fremvisning.

Der er to begrænsninger. Udlejer kan ikke hæve, hvis forholdet er af uvæsentlig betydning (§ 183, stk. 1). Og har du rettet forholdet, for eksempel ved at give adgang, før udlejer hæver, kan udlejer ikke længere bruge det som grund (§ 183, stk. 2).

Er du uenig i, at udlejer har ret til adgang, eller passer tidspunktet ikke, så skriv det, og foreslå et andet tidspunkt. Et varsel, der er for kort, giver ikke udlejer ret til adgang. Men at nægte en adgang, udlejer faktisk har ret til, kan koste dig lejemålet. Er du uenig i en ophævelse, er det boligretten, der afgør sagen.

Har udlejer ret til en nøgle?

Lejeloven har ingen særregel om, at udlejer skal have en nøgle til din lejlighed, eller om at udlejer ikke må have en. Loven siger kun to ting om nøgler. Ved indflytningen skal alle udvendige døre have brugelige låse med tilhørende nøgler (§ 89). Og i lejeperioden er det dig, der vedligeholder og om nødvendigt fornyer låse og nøgler (§ 112, stk. 3), medmindre I har aftalt andet.

Læs derfor din lejekontrakt. Vilkår, der afviger fra loven, skal stå udtrykkeligt i aftalen (§ 11, stk. 2). Bruger I standardkontrakten, typeformular A10, står særlige vilkår i kontraktens § 11.

Har udlejer en nøgle, ændrer det ikke reglerne om adgang. Nøglen må kun bruges, når forholdene kræver adgang, og som udgangspunkt med din medvirken. En nøgle giver ikke ret til at komme uanmeldt.

Hvis du mener, udlejer går for vidt

1. Skriv til udlejer, og henvis til reglen, for eksempel § 102 om adgang eller § 103 om varsel. Gem beskeder, varsler og datoer.
2. Uenighed om adgang og varsling af arbejder efter lejelovens kapitel 11 (§§ 102-110) afgøres af huslejenævnet (§ 108). Læs, hvordan du gør, i artiklen om klage til huslejenævnet i København.
3. Ifølge Københavns Kommune kan huslejenævnet ikke behandle en lejers klage over udlejers handlemåde, gener ved byggearbejder som støj og larm eller krav om erstatning. De spørgsmål afgør boligretten.
4. Er nogen gået ind i dit hjem uden ret til det, kan du kontakte politiet.

Kommer udlejer, fordi der er mistanke om fugt, er det ofte udlejers eget ansvar at udbedre skaden. Læs om dine rettigheder i artiklen om skimmelsvamp i lejebolig.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 102-104 og 186 (Retsinformation)
• Bekendtgørelse af straffeloven, LBK nr. 1294 af 7. november 2025 (Retsinformation)
• Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger, LBK nr. 928 af 4. september 2019 (Retsinformation)
• Det kan huslejenævnene behandle (Københavns Kommune)