Skimmelsvamp i lejebolig: dine rettigheder, og hvad du gør

Skyldes skimmelsvampen fugt fra bygningen, for eksempel et utæt tag, utætte rør eller dårlige vinduer, er det udlejer, der skal udbedre den. Udlejer skal holde ejendommen og lejligheden forsvarligt ved lige (lejelovens § 112, stk. 2). Du skal melde skaden hurtigt, helst skriftligt, og afhjælper udlejer den ikke straks efter dit påkrav, kan du blandt andet få den udbedret for udlejers regning, kræve afslag i lejen eller gå til huslejenævnet. Skyldes fugten, at du ikke har behandlet boligen forsvarligt, er det dit ansvar.

Hvem har ansvaret for skimmelsvamp i en lejebolig?

Efter lejelovens § 112, stk. 2, skal udlejer holde ejendommen og det lejede forsvarligt ved lige, herunder alle indretninger til afløb og til forsyning med el, gas, vand, varme og kulde. Du har selv kun ansvaret for låse og nøgler (§ 112, stk. 3).

Loven skelner mellem to slags vedligeholdelse (§ 111). Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve. Alt andet er udvendig vedligeholdelse. Tag, facade, vinduer, rør og afløb hører altså under den udvendige del.

I kan have aftalt, at du overtager en del af vedligeholdelsen. Men en lejeaftale anses for indgået på lovens vilkår, medmindre andet udtrykkeligt står i aftalen (§ 11, stk. 2). Tjek derfor din kontrakt. Bruger I standardkontrakten, typeformular A10, står fordelingen i § 8 og eventuelle særlige aftaler i § 11.

Ifølge bemærkningerne til lejeloven vurderes det objektivt, om der er en mangel. Udlejer skal ikke kunne bebrejdes noget. En mangel, der opstår efter indflytningen, skal dog skyldes udlejers forhold eller noget, udlejer bærer risikoen for, og det er oftest udlejer, fordi udlejer har vedligeholdelsespligten. Skyldes skaden derimod din egen uagtsomhed, er der ikke tale om en mangel.

Var skimmelsvampen der allerede, da du flyttede ind, gælder andre frister. Ifølge bemærkningerne skal boligen som udgangspunkt overtages uden blandt andet skimmelsvamp, og en mangel ved indflytningen skal som hovedregel meldes senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse (§ 91). Læs mere i artiklen om mangelliste ved indflytning. Bor du i en almen bolig, gælder lov om leje af almene boliger i stedet for reglerne her.

Sådan melder du fugt og skimmelsvamp til udlejer

Du har pligt til at melde skader. Skader, der skal udbedres med det samme, skal du melde straks. Andre skader skal du melde uden ugrundet ophold (§ 149, stk. 3). Meldingen er også dit første skridt mod dine rettigheder, for retten til selv at afhjælpe manglen og retten til at hæve lejeaftalen kræver, at udlejer først har haft mulighed for at afhjælpe den (§§ 95 og 96).

1. Dokumentér skaden. Tag fotos med dato, notér hvor i boligen, hvor stor pletten er, og hvornår du opdagede den. Gentag billederne, hvis skaden vokser.
2. Skriv til udlejer, gerne på mail, så du kan bevise, at beskeden er sendt. Beskriv skaden, og bed udlejer om at udbedre den.
3. Gør det klart, at det er et påkrav: at du forventer, at manglen bliver afhjulpet straks, og at du ellers vil gøre dine rettigheder efter lejeloven gældende.
4. Giv adgang til undersøgelse og reparation. Udlejer har ret til adgang, når der er en begrundet mistanke om fugt, og uopsættelige reparationer kræver intet varsel. Andre arbejder skal varsles med 6 uger eller 3 måneder, men I kan aftale et tidligere tidspunkt. Læs mere om udlejers adgang til lejligheden.
5. Gem al korrespondance, fotos og kvitteringer, til sagen er afsluttet.

Hvor lang tid har udlejer til at udbedre manglen?

Lejeloven har ingen fast frist i dage. Reglen er, at udlejer skal afhjælpe manglen straks efter dit påkrav (§ 95, stk. 1). Gør udlejer ikke det, kan du selv afhjælpe manglen for udlejers regning. Er manglen væsentlig, og afhjælpes den ikke straks eller inden for en rimelig tid, kan du hæve lejeaftalen (§ 96). Ifølge bemærkningerne har udlejer ret til selv at afhjælpe manglen, men det skal ske inden for en rimelig tid. Hvor mange dage straks og rimelig tid er, afhænger af skaden og siger loven ikke noget om.

Vil du have en fast frist, kan du bede huslejenævnet om den. Nævnet kan på din begæring pålægge udlejer at lade bestemte arbejder udføre, og nævnet skal så fastsætte en frist for hvert arbejde (§ 114, stk. 2). Nævnet kan samtidig bestemme, at lejen nedsættes, hvis udlejer ikke overholder fristen, og nedsættelsen gælder, indtil arbejdet er udført. Grundejernes Investeringsfond kan desuden på en lejers begæring lade arbejdet udføre for udlejers regning, når fristen er overskredet (lov om boligforhold § 69). Hvordan du klager, og hvad det koster, står i artiklen om huslejenævnet i København.

Gener fra selve reparationen er ifølge bemærkningerne ikke i sig selv en mangel. Men arbejdet skal udføres med størst mulig hensyn til dig og varsles efter reglerne (§§ 103 og 104).

Dine muligheder, hvis udlejer ikke gør noget

Reglerne om mangler kan ikke fraviges til skade for dig i lejekontrakten (§ 101). Her er mulighederne samlet:

Mulighed	Betingelse	Regel
Påbud fra huslejenævnet om at udføre arbejdet inden en frist	Uenighed om udlejers vedligeholdelse	§ 114, stk. 2
Selv afhjælpe manglen for udlejers regning	Udlejer afhjælper ikke straks efter påkrav	§ 95, stk. 1
Forholdsmæssigt afslag i lejen	Så længe manglen forringer boligens værdi for dig	§ 95, stk. 2
Hæve lejeaftalen	Manglen er væsentlig, eller udlejer har handlet svigagtigt, og den afhjælpes ikke straks eller inden rimelig tid	§ 96
Erstatning	Skaden skyldes udlejers forsømmelse eller forhold, udlejer er ansvarlig for	§ 97

Ifølge Københavns Kommune kan huslejenævnet afgøre uenighed om udlejers og lejers vedligeholdelsespligt. Forholdsmæssigt afslag med tilbagevirkende kraft, erstatning og ophævelse af lejemålet kan nævnet ikke tage stilling til. Det afgør boligretten.

Tre ting, du skal være opmærksom på

• Hold ikke selv huslejen tilbage. Betaler du ikke rettidigt, kan udlejer hæve lejeaftalen efter et skriftligt påkrav (§ 182, stk. 1, nr. 1, og stk. 2). Kræv i stedet afslaget via de rette kanaler.
• Afhjælper du selv, så gem tilbud og regninger. Viser det sig, at der ikke var en mangel, som udlejer skulle udbedre, kan du ikke kræve pengene af udlejer.
• Hæver du lejeaftalen, skal du ikke betale husleje længere, men du skal også flytte. Ifølge bemærkningerne er det forudsat, at du kan hæve med et vist varsel, så du får tid til at finde en ny bolig. Vil du hellere flytte på almindelig vis, så læs om opsigelse af lejebolig.

Når kommunen kan gribe ind i København

Københavns Kommune skriver, at du skal starte med at kontakte din udlejer, hvis du har mistanke om, at du bor i en usund bolig. Kommunen skal kontaktes, hvis byggeriet er ulovligt, og nævner blandt andet disse tilfælde:

• Klimaskærmen er ikke udført korrekt.
• Byggeriet er ombygget ulovligt, for eksempel ved at ventilationskanaler er blændet.
• Lejemålet er ikke godkendt til bolig.
• Byggeriet har væsentlige vedligeholdelsesmangler, for eksempel bærende konstruktioner, der er svækket af fugt.

Kommunen vurderer ud fra din henvendelse, om byggeriet er ulovligt. Den kan ikke påtale adfærd, for eksempel fugtgener fordi du tørrer tøj indendørs, eller råd i vindueskarmen på grund af manglende vedligehold.

Er fugten så alvorlig, at den er en sundhedsfare, gælder byfornyelsesloven. Kommunen skal føre tilsyn med boliger, når det vurderes, at de er sundhedsfarlige, og alle beboelsesrum skal blandt andet yde tilfredsstillende beskyttelse mod fugtighed og have et tilfredsstillende indeklima (§ 75). Er brugen af en bygning forbundet med sundhedsfare, kan kommunen forbyde, at den bruges til beboelse. Det kaldes kondemnering (§ 76). I København er det ifølge kommunen Boligkommissionen, der i helt særlige tilfælde kan nedlægge forbud mod at bruge boligen. Loven giver kommunen lov til at overlade opgaven til en boligkommission (§ 81).

Bliver din bolig kondemneret, skal du kun betale leje, indtil forbuddet træder i kraft (lejelovens § 100, stk. 2). Skal du fraflytte på grund af en beslutning efter byfornyelsesloven, skal kommunen anvise en anden bolig til lejere af beboelseslejligheder, der er beskyttet mod opsigelse efter lejeloven (§ 61). Har du ret til en anvist bolig, har du også ret til godtgørelse af flytteudgifter (§ 68). Kommunernes arbejdsgang i sagerne er beskrevet i håndbogen om skimmelsvampsager.

Hvis fugten skyldes brugen af boligen

Du skal behandle boligen forsvarligt, og du er erstatningsansvarlig for skader, der skyldes uforsvarlig adfærd fra dig, din husstand eller andre, du har lukket ind (§ 149, stk. 1 og 2). Ifølge lovbemærkningerne er en skade, der skyldes din egen skyld, ikke en mangel, og så har du ingen af rettighederne ovenfor.

Det er derfor vigtigt at finde årsagen, før I diskuterer, hvem der skal betale. Fugt fra bygningen, som utætte rør eller et utæt tag, er udlejers ansvar. Fugt, der skyldes måden boligen bruges på, kan være dit. Københavns Kommune nævner tøjtørring indendørs som et eksempel på fugtgener, kommunen ikke kan gribe ind over for.

Siger udlejer, at skimmelsvampen er din skyld, og er du uenig, så bed om en skriftlig begrundelse. Uenighed om, hvorvidt udlejer eller du har opfyldt sin vedligeholdelsespligt, kan indbringes for huslejenævnet (§ 114, stk. 1).

Vandskade og dine egne ting

En vandskade er typisk en skade, der skal udbedres med det samme, så meld den straks (§ 149, stk. 3). Brud på forsynings- eller afløbsrør, for eksempel vandrør, er et af lovbemærkningernes eksempler på uopsættelige reparationer, som udlejer kan foretage uden varsel (§ 103, stk. 3).

Er dine møbler eller andre ting blevet ødelagt, kan du kræve erstatning af udlejer, hvis skaden skyldes udlejers forsømmelse eller forhold, udlejer er ansvarlig for (§ 97). Ifølge bemærkningerne skal der være et ansvarsgrundlag. At der er en mangel, er ikke nok i sig selv. Har udlejer for eksempel undladt at udbedre en skade, som udlejer vidste eller burde vide skulle udbedres, kan det give ansvar. Bemærkningerne nævner netop, at erstatningen kan have betydning, når der er skade på lejerens indbo.

Er der ikke et ansvarsgrundlag, kan du ikke kræve erstatning efter § 97. Kontakt derfor også dit forsikringsselskab, og hør, hvad din indboforsikring dækker. Skyldes skaden uforsvarlig adfærd fra dig, din husstand eller andre, du har lukket ind, er det dig, der er erstatningsansvarlig (§ 149, stk. 2). Hvad udlejers egen forsikring dækker, handler artiklen om forsikring ved udlejning af lejlighed om.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 89, 95-97, 100, 102 og 103 (Retsinformation)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer, LBK nr. 794 af 27. april 2021 (Retsinformation)
• Bekendtgørelse af lov om leje af almene boliger, LBK nr. 928 af 4. september 2019 (Retsinformation)
• Bor du i en usund bolig? (Københavns Kommune)
• Det kan huslejenævnene behandle (Københavns Kommune)
• Håndbog til kommunerne om håndtering af sager om skimmelsvamp (Trafik-, Bygge- og Boligstyrelsen)