Mangelliste ved indflytning: frist, tjekliste og skabelon til lejere

En mangelliste er din skriftlige besked til udlejeren om de fejl og mangler, boligen havde, da du overtog den. Den skal være nået frem til udlejeren senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse, ellers mister du en del af dine rettigheder (lejelovens § 91). Send den på e-mail med fotos, så kan du også bevise boligens stand, når du engang flytter.

Hvad er en mangelliste, og hvornår skal udlejer have den?

Efter lejelovens § 91 skal du senest 2 uger efter lejeforholdets begyndelse meddele udlejeren, at du vil gøre en mangel gældende. Datoen for lejeforholdets begyndelse står i lejekontrakten. I den autoriserede kontrakt, typeformular A, 10. udgave, står den i § 2. Fristen løber som udgangspunkt fra den dato og ikke fra synet.

Ifølge bemærkningerne til lovforslaget er det dig som lejer, der skal kunne bevise, at du har meldt manglerne. Din besked får virkning, når den er kommet frem til udlejeren, og det er dig, der bærer risikoen, hvis den bliver væk. Send den derfor skriftligt og ikke på sidste dagen.

Fristen har to undtagelser. Den gælder ikke for mangler, du ikke kunne opdage med sædvanlig agtpågivenhed, og ikke hvis udlejeren har handlet svigagtigt. For skjulte mangler løber fristen ifølge lovbemærkningerne fra det tidspunkt, hvor du med almindelig opmærksomhed ville have opdaget dem.

Fristen handler kun om mangler, der var der fra starten. Fejl, der opstår senere, fx fordi udlejeren ikke vedligeholder, hører under reglerne om vedligeholdelse. Et eksempel er fugt og skimmelsvamp i lejeboligen.

Hvis du overskrider fristen

Så mister du retten til at bruge mangelsbeføjelserne i §§ 95-97: selv at udbedre for udlejerens regning, kræve afslag i lejen, hæve lejeaftalen eller kræve erstatning. Ifølge lovbemærkningerne og Socialministeriet mister du ikke retten til at få manglen udbedret som led i udlejerens vedligeholdelsespligt. Du hæfter heller ikke automatisk for manglen, når du flytter. Men du kan komme til at skulle bevise, at den var der, da du flyttede ind.

Hvilken stand skal boligen have, når du flytter ind?

Udlejeren skal stille boligen til rådighed i god og forsvarlig stand fra lejeforholdets begyndelse. På overtagelsestidspunktet skal den være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med tilhørende nøgler (§ 89). Ifølge lovbemærkningerne er det kun eksempler. Rengjort betyder sædvanlig rengøring, og at affald er fjernet. God og forsvarlig stand betyder også, at boligen er uden væggetøj, rotter, mus og skimmelsvamp. Udlejeren skal desuden holde afløb og installationer til el, gas, vand og varme forsvarligt ved lige (§ 112, stk. 2).

Reglen i § 89 kan fraviges ved aftale. I kan fx aftale, at du overtager boligen som beset, eller at den er nyistandsat. Læs derfor kontrakten, før du laver listen: står der nyistandsat, er en ridset væg eller et slidt gulv en mangel. Har du set boligen, før du skrev under, eller har udlejeren opfordret dig til det, kan du ifølge lovbemærkningerne ikke påberåbe dig forhold, du burde have opdaget, medmindre udlejeren har handlet svigagtigt.

Tjekliste rum for rum

Gå boligen igennem i dagslys, og tag fotos af hvert rum og hver fejl. Skriv, hvor fejlen sidder, og hvor stor den er. En god liste er konkret nok til, at en fremmed kan finde fejlen igen om fem år.

Rum	Det skal du tjekke
Entré og gang	Hoveddør og lås, antal nøgler og brikker, dørtelefon, gulv, paneler og vægge
Stue og værelser	Vægge og lofter (huller, revner, pletter, afskallet maling), gulve (ridser, mærker, løse brædder), døre og karme, vinduer (hele ruder, lukker tæt, håndtag), radiatorer og termostater, stikkontakter og lampeudtag
Køkken	Hvidevarer tændes og virker, emhætte, vask, armatur og afløb, skabe, låger og skuffer, bordplade, fliser og fuger
Bad og toilet	Toilet skyller og løber ikke, afløb, fuger og fliser, varmt vand, ventilation, tegn på fugt eller skimmel
Altan, kælder og loft	Gulv og rækværk, døre og låse, fugt i kælder- eller loftsrum
Målere	Aflæs el, vand og varme, og tag et foto af hver måler

Skriv også ned, hvordan væggene og gulvene ser ud, selv om intet er galt. Ifølge lovbemærkningerne er det netop spørgsmålet om, hvorvidt boligen var nymalet ved indflytningen, der i vidt omfang kan give konflikter ved fraflytning. Det kan du læse mere om i artiklen om maling ved fraflytning.

Skabelon: mangelliste til udlejer

§ 91 stiller ingen formkrav til listen, men skriftligt er det sikreste. Du kan bruge teksten herunder og rette den til.

Emne: Mangelliste for [adresse], lejeforholdets begyndelse [dato]

Kære [udlejer eller administrator]

Jeg har overtaget lejemålet [adresse] den [dato]. Efter lejelovens § 91 meddeler jeg hermed, at jeg gør følgende mangler gældende. Fotos er vedhæftet og nummereret som listen.

1. [Rum]: [hvad er fejlen, hvor sidder den, og hvor stor er den]. Foto 1.
2. [Rum]: [beskrivelse]. Foto 2.
3. [Rum]: [beskrivelse]. Foto 3.

Punkt [numre] beder jeg om at få udbedret. De øvrige punkter noterer jeg, så de ikke indgår i opgørelsen, når jeg flytter.

Målerstand ved overtagelsen: el [tal], vand [tal], varme [tal].

Jeg beder om en kvittering for modtagelsen og om svar på, hvornår manglerne bliver udbedret.

Venlig hilsen
[navn, adresse og telefon]

Sådan sender og gemmer du mangellisten

1. Skriv listen i løbet af de første dage, mens du stadig ser boligen med friske øjne.
2. Tag fotos med dato, og nummerér dem, så de passer til punkterne.
3. Send listen til den adresse, lejekontrakten giver for udlejeren eller administratoren. E-mail er fint; lovbemærkningerne nævner selv e-mail som en måde at sikre bevis på. Har udlejeren forlangt, at meddelelser ikke sendes digitalt, eller er en af jer fritaget for Digital Post, så send den med posten (§ 13, stk. 1).
4. Bed om en kvittering. Kommer der ingen, så gem din sendte e-mail eller dit brev med dato.
5. Gem listen, fotos, lejekontrakten og en eventuel indflytningsrapport samme sted, indtil lejemålet er gjort op og dit depositum betalt tilbage.

Hvis udlejer holder indflytningssyn

Udlejer udlejeren mere end én beboelseslejlighed, skal udlejeren holde indflytningssyn, indkalde dig og give dig en indflytningsrapport ved synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere, skal rapporten sendes senest 2 uger efter synet (§ 90). Ellers bortfalder udlejerens krav om istandsættelse, når du flytter, medmindre det gælder skader, du er ansvarlig for. Mangler, der står i rapporten, regnes ifølge lovbemærkningerne som meldt. Det, der ikke står der, skal på din egen liste inden fristen, og fristen gælder, selv om du har været til syn og har fået rapporten. Ifølge lovbemærkningerne skriver du kun under på at have modtaget rapporten, og du binder dig ikke til dens beskrivelse af boligens stand. Udlejerens side af synet står i guiden til indflytningssyn.

Hvis udlejer ikke udbedrer manglerne

Svarer udlejeren ikke på din liste, kan udlejeren ifølge lovbemærkningerne efter omstændighederne blive bundet af sin tavshed, så listen helt eller delvis lægges til grund, medmindre udlejeren kan dokumentere, at en mangel er opstået senere. Er I uenige om, hvorvidt boligen var mangelfuld ved begyndelsen, afgør huslejenævnet det, og nævnet kan pålægge udlejeren at udbedre manglen (§ 92). Der er ingen frist for at indbringe sagen, men ifølge lovbemærkningerne kan det have væsentlig betydning for dine muligheder for at få medhold, at du gør det snarest muligt. Se hvordan du klager til huslejenævnet i København.

Har du meldt manglen til tiden, har du også mangelsbeføjelserne:

• Udbedrer udlejeren ikke manglen straks efter dit påkrav, kan du selv udbedre den for udlejerens regning (§ 95, stk. 1). Ifølge Socialministeriet er det vigtigt, at du sikrer dig bevis for manglen, før du selv udbedrer den.
• Du kan kræve et forholdsmæssigt afslag i lejen, så længe manglen forringer boligens værdi for dig (§ 95, stk. 2).
• Udbedrer udlejeren ikke manglen straks, og er den væsentlig, eller har udlejeren handlet svigagtigt, kan du hæve lejeaftalen (§ 96).

I en sag om mangler ved indflytningen kan huslejenævnet ikke afgøre krav om erstatning, forholdsmæssigt afslag eller ophævelse. Ifølge lovbemærkningerne og Københavns Kommune hører de under boligretten. Reglerne i §§ 90-92 kan ikke fraviges til skade for dig (§ 93).

Derfor sparer mangellisten dig penge, når du flytter

Når du flytter, skal du aflevere boligen i samme stand, som da du overtog den, bortset fra slid og ælde, som ikke er omfattet af din vedligeholdelsespligt, og mangler, som udlejeren skal udbedre. Du kan ikke pålægges at aflevere boligen i bedre stand end den, du overtog (§ 187, stk. 1). Københavns Kommune siger det kort: hvis der er mangler ved indflytning, hæfter lejer ikke for dem ved fraflytning, og lejer bør derfor lave en mangelliste ved overtagelsen.

Uden en liste bliver det ord mod ord om, hvordan boligen så ud for måske flere år siden. Ifølge Socialministeriet kan det blive vanskeligt at bevise, at det ikke er dig, der har lavet skaderne. Kommer der en tvist om flytteopgørelsen, indhenter huslejenævnet ifølge lovbemærkningerne indflytningsrapporten og en eventuel mangelliste. Det har betydning for dine penge, fordi depositum står som sikkerhed for dine forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1). Læs mere om at få depositum tilbage.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 89-92 (Retsinformation)
• Indflytning og overtagelse (Socialministeriet)
• Det kan huslejenævnene behandle (Københavns Kommune)
• Når lejer flytter ind eller flytter ud (Københavns Kommune)
• Typeformular A, 10. udgave: lejekontrakt for beboelse med vejledning (Indenrigs- og Boligministeriet)