Maling ved fraflytning: hvad kan udlejer kræve af dig?

Om du skal male ved fraflytning, afhænger af, hvem der har den indvendige vedligeholdelse i din lejekontrakt. Har udlejeren den, kan du kun blive mødt med krav om maling, hvis du har skadet boligen. Har du selv overtaget den, skal du aflevere boligen i samme stand, som da du flyttede ind, men aldrig i bedre stand (lejelovens § 187, stk. 1).

Skal du male, når du flytter fra en lejebolig?

Start med din lejekontrakt. I den autoriserede kontrakt, typeformular A10, står det i § 8, om udlejeren eller lejeren har den indvendige vedligeholdelse. Indvendig vedligeholdelse er hvidtning, maling, tapetsering og behandling af gulve (lejelovens § 111, stk. 2). Maling omfatter ifølge vejledningen til typeformular A10 også træværk som døre, karme, paneler og radiatorer. Alt andet er udvendig vedligeholdelse i lovens forstand, også reparation af vinduer og installationer inde i boligen. Låse og nøgler skal du som lejer vedligeholde og om nødvendigt forny, medmindre andet er aftalt (§ 112, stk. 3).

Er der ikke aftalt andet, har udlejeren den indvendige vedligeholdelse. Vejledningen til typeformular A10 skelner skarpt mellem de to situationer:

• Udlejeren har den indvendige vedligeholdelse: Du kan kun mødes med krav om at male og lignende, hvis du har påført boligen skader. Forringelse, der skyldes slid og ælde, skal du ikke udbedre.
• Du har overtaget den indvendige vedligeholdelse: Du skal aflevere boligen i samme stand som ved overleveringen. Det betyder, at du inden fraflytningen skal udføre den vedligeholdelse af lofter, vægge og gulve, som burde have været lavet i lejeperioden.

I begge tilfælde gælder det samme loft: Du kan ikke pålægges at bringe boligen i bedre stand, end den var, da du overtog den (§ 187, stk. 1). Den regel kan ikke fraviges i kontrakten (§ 189).

Artiklen handler om private lejeboliger. Bor du i en almen bolig fra et boligselskab, gælder lov om leje af almene boliger, som har sine egne regler.

Har udlejeren vedligeholdelsen? Brug kontoen, før du siger op

Har udlejeren den indvendige vedligeholdelse, skal udlejeren hvert år afsætte et fast beløb pr. m² på en vedligeholdelseskonto for lejligheden (§ 117). Beløbet er 54 kr. pr. m² i 2026 ifølge ministeriets vejledning om satserne for 2026. Har du overtaget en del af vedligeholdelsen, nedsættes beløbet forholdsmæssigt. Udlejeren skal hvert år, senest 3 måneder efter regnskabsårets afslutning, skriftligt oplyse, hvor meget der står på kontoen.

Kan udgiften dækkes af beløbet på kontoen, kan du kræve, at udlejeren sørger for den indvendige vedligeholdelse, når den er nødvendig (§ 118, stk. 1). Men når lejeaftalen er opsagt, af dig eller af udlejeren, kan du ikke længere stille det krav (§ 118, stk. 3). Trænger boligen til maling, så bed om det, før du siger lejligheden op. Ifølge vejledningen til A10 bestemmer udlejeren, hvilke håndværkere der udfører arbejdet. Har du selv fået arbejde lavet uden aftale med udlejeren, kan du ikke kræve pengene fra kontoen.

Hvad tæller som slid og ælde?

Slid og ælde er den forringelse, der kommer af almindelig brug og af tiden, der går. Lejeloven har ingen liste, men ministeriets vejledning om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse giver eksempler. Vejledningen er fra 2015 og skrevet til den tidligere lejelov, så paragrafnumrene i den er de gamle. Den står stadig som gældende på Retsinformation.

Vejledningen skelner mellem to slags krav. Slid og ælde skal du kun udbedre, hvis du har den indvendige vedligeholdelse. Misligholdelse, altså skader efter forkert brug, forkert vedligeholdelse eller uforsvarlig adfærd, hæfter du for, uanset hvem der har vedligeholdelsen. Efter lejelovens § 149, stk. 2, er du erstatningsansvarlig for skader, som du, din husstand eller andre, du har givet adgang til boligen, forvolder ved uforsvarlig adfærd.

Forhold ved fraflytning	Vejledningens udgangspunkt	Betaler du?
Skjolder efter billeder, huller efter skruer, mærker efter sko på paneler, afskallede døre	Slid og ælde	Kun hvis du har den indvendige vedligeholdelse
Nymalede vægge, der med tiden er falmet	Slid og ælde	Kun hvis du har den indvendige vedligeholdelse
Et usædvanligt stort antal huller i væggene	Kan være misligholdelse	Ja, hvis det er misligholdelse
Hundekrads på karme, brandmærker på køkkenbordpladen, ridser i gulvet ud over almindeligt slid	Misligholdelse	Ja
Gulvlak, der er slidt igennem, så træet har taget skade	Misligholdelse, fordi gulvet skulle være lakeret, eller udlejeren skulle have haft besked	Ja

Grænsen beror altid på en konkret vurdering af boligen. Vejledningen siger også, at der skal være et vedligeholdelsesbehov af et vist omfang, før der kan kræves istandsættelse. Små, uvæsentlige spor er ikke nok.

Hvad lejekontrakten må og ikke må pålægge dig

Udlejeren må gerne aftale med dig, at du overtager vedligeholdelsen, helt eller delvist. Men loven sætter grænser for, hvad der kan kræves, når du flytter. Det kan ikke aftales:

• At du ved fraflytning skal istandsætte andet end de dele af boligen, du har vedligeholdelsespligten for (§ 115, stk. 1).
• At du skal aflevere boligen i bedre stand, end du overtog den (§ 187, stk. 1, og § 189).
• At du skal vedligeholde oftere, end boligen kræver. Vedligeholdelse skal ske, så ofte det er påkrævet under hensyn til ejendommen og boligen (§ 112, stk. 1), og den regel kan kun fraviges ved, at du overtager pligten (§ 115, stk. 1). Ifølge vejledningen kan der derfor ikke længere aftales en automatisk istandsættelse, hvor du skal male uanset behov.
• At udlejeren slipper for flyttesyn og fraflytningsrapport, når udlejeren har pligt til syn (§ 189).
• At reglerne om vedligeholdelseskontoen fraviges til skade for dig (§ 125).

Et vilkår, der går videre end loven på de punkter, kan udlejeren ikke håndhæve. Ældre kontrakter kan dog indeholde vilkår om nyistandsættelse, som stadig gælder. Det handler næste afsnit om. Udlejerens side af de samme regler, herunder forskellen på normalistandsættelse og nyistandsættelse, gennemgår vi i guiden til udlejere om fraflytningssyn og istandsættelse.

Nyistandsat ved indflytning: hvad betyder det for dig?

Om du kan komme til at aflevere boligen nyistandsat, afhænger af, hvornår lejekontrakten blev indgået. Sådan beskriver huslejenævnet i Københavns Kommune reglerne:

Emne	Kontrakt indgået før 1. juli 2015	Kontrakt indgået efter 1. juli 2015
Aftale om at aflevere nyistandsat	Kan være aftalt: gulvene renoveres, og boligen males	Kan ikke aftales
Indflytningsrapport	Ikke et krav	Krav, når udlejeren har mere end én lejlighed
Flyttesyn og fraflytningsrapport	Krav, når udlejeren har mere end én lejlighed, og fraflytningen sker efter 1. juli 2015	Krav, når udlejeren har mere end én lejlighed

Selv med en nyere kontrakt kan du ende med at skulle male det hele. Har du overtaget boligen nymalet, og har du selv den indvendige vedligeholdelse, kan du ifølge ministeriets vejledning skulle aflevere den nymalet, hvis du ikke har vedligeholdt undervejs. Vejledningen giver en helt generel tommelfingerregel: Ved sædvanlig brug må du forvente at skulle male efter 5 år. Det er ikke en fast frist, og pligten kan indtræde på et andet tidspunkt.

Omvendt gælder loftet fra § 187. Kommer du til at forbedre boligen ved at male, skal udlejerens krav ifølge vejledningen nedsættes skønsmæssigt, så du samlet set ikke afleverer boligen i bedre stand end ved overtagelsen. Vejledningen accepterer en vis margin, så enkelte flader godt kan ende pænere end ved indflytningen.

Derfor er papirerne fra indflytningen vigtige. Har du gjort en mangel gældende ved indflytningen, og er den ikke blevet udbedret, hæfter du ikke for den ved fraflytningen (vejledningen til A10). Det er grunden til at lave en mangelliste ved indflytningen. Har en udlejer med mere end én lejlighed slet ikke holdt indflytningssyn, bortfalder kravet om istandsættelse, bortset fra skader, du er ansvarlig for (§ 90, stk. 3).

Flyttesynet: indkaldelse, rapport, frister og fuldmagt

En udlejer, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, skal holde flyttesyn (§ 187, stk. 3). Sådan forløber det:

1. Din nye adresse. Du skal senest 8 dage før fraflytningen give udlejeren den adresse, som krav om istandsættelse kan sendes til (§ 186, stk. 2). Giver du ikke besked, kan du ifølge vejledningen ikke bagefter påstå, at udlejerens krav kom for sent. Udlejeren skal dog forsøge at finde din adresse.
2. Indkaldelsen. Du skal indkaldes skriftligt med mindst 1 uges varsel. I kan aftale et kortere varsel, når lejeforholdet er opsagt eller ophævet (§ 187, stk. 3).
3. Synet. Det skal holdes senest 2 uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med fraflytningen. Ifølge vejledningen er det typisk, når du har afleveret nøglerne og ryddet boligen. Møder du ikke op, selv om du er indkaldt korrekt, kan synet holdes uden dig.
4. Fraflytningsrapporten. Rapporten skal udleveres til dig ved synet. Er du ikke til stede, eller vil du ikke kvittere for den, skal den sendes senest 2 uger efter synet (§ 187, stk. 4). Den skal konkret sige, hvilke arbejder der kræves, og hvor i boligen. At boligen er misligholdt, er ikke nok. Priserne behøver ikke at stå i rapporten.
5. Fristen for krav. Udlejeren kan ikke kræve istandsættelse, når der er gået mere end 2 uger fra synet, og udgifter til istandsættelse, der ikke står i rapporten, er dig uvedkommende. Undtaget er fejl, der ikke kunne ses ved almindelig opmærksomhed, og tilfælde, hvor du har handlet svigagtigt (§ 187, stk. 2).

Overholder udlejeren ikke reglerne om syn og rapport, bortfalder kravet om istandsættelse (§ 187, stk. 5). Reglerne kan ikke fraviges til skade for dig (§ 189).

Kan en anden møde for dig?

Ja. Ifølge vejledningen kan både lejer og udlejer lade sig repræsentere ved en stedfortræder. Giv personen en skriftlig fuldmagt, der siger, at vedkommende møder for dig og kan kvittere for modtagelsen af rapporten. Du kan også selv tage beboerrepræsentationen med, hvis ejendommen har en. Gå rapporten igennem punkt for punkt, før der kvitteres, og skriv tydeligt, hvis du er uenig. Tag dine egne billeder af hvert rum samme dag.

Hvis udlejeren kun udlejer én lejlighed

Så er der ingen pligt til flyttesyn. Krav om istandsættelse skal som udgangspunkt være fremsat senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Den frist kan dog forlænges i kontrakten, fordi den kun er ufravigelig, hvor der er pligt til syn (§ 189). Læs derfor din kontrakt.

Skal du selv male, eller skal udlejer gøre det?

Har du den indvendige vedligeholdelse, siger vejledningen til typeformular A10, at du inden fraflytningen skal udføre den vedligeholdelse, der burde have været lavet i lejeperioden. Vil du selv male, så gør det, før synet holdes, for det er synet, der fastlægger boligens stand. Gør det også ordentligt. Forkert udført vedligeholdelse regnes i ministeriets vejledning som misligholdelse, så et sjusket resultat kan ende i rapporten alligevel.

Lejeloven siger ikke, hvem der skal udføre de arbejder, der står i fraflytningsrapporten. Vil du selv lave noget af det efter synet, så få en skriftlig aftale med udlejeren først. Ellers kan udlejeren få arbejdet udført og modregne udgiften i dit depositum, som står til sikkerhed for blandt andet istandsættelse. Udgifterne må ifølge vejledningen ikke overstige, hvad der er rimeligt og sædvanligt.

Hvordan pengene gøres op bagefter, og hvad du gør, hvis de ikke kommer, står i artiklen om at få dit depositum tilbage.

Hvis du er uenig i udlejers krav

1. Tjek fristerne for indkaldelse, syn og rapport. Er de ikke overholdt, bortfalder kravet om istandsættelse.
2. Sammenlign rapporten med din kontrakt, indflytningsrapporten, din mangelliste og dine billeder.
3. Skriv til udlejeren, punkt for punkt, hvad du er uenig i og hvorfor, og vedlæg dokumentationen.
4. Bliver I ikke enige, kan du indbringe sagen for huslejenævnet. Nævnet afgør tvister om istandsættelse ved fraflytning, herunder tilbagebetaling af depositum (§ 190, som ændret ved lov nr. 1793 af 28. december 2023).

I København koster det 367 kr. i 2026 at indbringe en sag. En udlejer, der taber sagen, betaler 7.027 kr., men ikke hvis udlejeren kun taber delvist, eller sagen forliges ved nævnet. Sagsbehandlingen er skriftlig og tager typisk 8-10 måneder (Københavns Kommune). Til en fraflytningssag anbefaler nævnet, at du sender lejekontrakten, datoen for nøgleafleveringen, fraflytningsrapporten, indflytningsrapporten, indkaldelsen til flyttesynet, mangellisten og gerne billeder. Skriv præcist, hvilke punkter i opgørelsen du klager over.

Huslejenævnet er neutralt og kan ikke rådgive dig (Københavns Kommune). Hvordan du klager i praksis, gennemgår vi i artiklen om huslejenævnet i København. Skal du bruge en ny bolig, kan du se de ledige lejeboliger hos BY Administration.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Lov nr. 1793 af 28. december 2023 om ændring af lov om leje m.fl., herunder § 190 (Retsinformation)
• Vejledning nr. 10936 af 21. oktober 2015 om ind- og fraflytningssyn, istandsættelse og vedligeholdelse i private udlejningsejendomme (Retsinformation)
• Vejledning nr. 9886 af 4. september 2025 om regulering af satser i lejelovgivningen m.v. for 2026 (Retsinformation)
• Typeformular A, 10. udgave, lejekontrakt for beboelse med vejledning (sm.dk)
• Det kan huslejenævnene behandle (Københavns Kommune)
• Når lejer flytter ind eller flytter ud (Københavns Kommune)
• Indbring en sag for huslejenævnet (Københavns Kommune)