Udlejer sælger lejligheden: kan du blive boende som lejer?

Ja, som udgangspunkt kan du blive boende. Lejeloven nævner ikke salg som en grund til at opsige en lejer, og dine rettigheder efter loven gælder over for en ny ejer uden tinglysning. Vil køberen selv bo i boligen, kan det være en lovlig grund til at opsige dig, men så er varslet mindst 1 år, og betingelserne afhænger af, hvilken slags bolig du lejer.

Kan din udlejer opsige dig, fordi lejligheden bliver solgt?

En lejeaftale uden tidsbegrænsning løber, indtil den bliver opsagt. Ifølge Socialministeriet kan lejeren som udgangspunkt blive boende, så længe lejeren ønsker det, og udlejeren kan kun opsige i de situationer, lejeloven nævner.

Listen står i lejelovens §§ 170 og 171. § 170 nævner fire slags lejeforhold med en særlig opsigelsesadgang, og § 171 nævner de grunde, der gælder for alle andre, fx at udlejeren selv vil benytte boligen, eller at ejendommen skal nedrives. Salg står ikke på nogen af listerne.

Det gælder både den udlejer, der sælger, og den, der køber. En opsigelse efter et salg skal bygge på en af lovens grunde og leve op til formkravene. Vil køberen selv bo i boligen, er det en lovlig grund, når betingelserne er opfyldt.

Artiklen handler om private lejeboliger; bor du i en almen bolig, gælder andre regler efter lov om leje af almene boliger.

Din lejeaftale og dit depositum følger med til den nye ejer

Efter § 17, stk. 1, er dine rettigheder efter lejeloven gyldige mod enhver uden tinglysning. Ifølge bemærkningerne til lovforslaget beskytter reglen netop lejerens rettigheder mod en ny ejer. Du skal ikke gøre noget for at beholde dem. Lejer du boligen af en, der selv lejer den (fremleje), gælder det ikke: ifølge lovbemærkningerne er fremlejetagere ikke beskyttet af § 17.

Det samme gælder aftaler om forudbetalt leje, indskud, depositum og lignende, når beløbene tilsammen højst svarer til ½ års leje. Udlejeren må højst kræve 3 måneders leje i depositum og 3 måneders forudbetalt leje (§ 59, stk. 1 og 3). Ifølge lovbemærkningerne skal beløb ud over ½ års leje tinglyses for at være beskyttet.

Aftaler, der giver dig mere end loven, er noget andet. Har du fx aftalt, at udlejeren ikke kan opsige dig i en årrække, kan du kræve aftalen tinglyst (§ 17, stk. 3). Ifølge lovbemærkningerne er sådanne rettigheder først beskyttet, når de er tinglyst.

Der er også en frist at kende, når lejemålet engang slutter. Har ejendommen skiftet ejer, skal et krav mod en anden ejer end den, der ejede ejendommen, da kravet forfaldt, gøres gældende ved sagsanlæg inden 1 år fra lejeforholdets ophør (§ 17, stk. 2). Ifølge lovbemærkningerne er det nok at indbringe sagen for huslejenævnet inden for året, når nævnet kan behandle den, fx en uenighed om at få depositum tilbage. Se hvordan du klager til huslejenævnet i København. Gem din lejekontrakt, kvitteringen for depositum og indflytningsrapporten, så du kan dokumentere dine krav over for en ny ejer.

Hvornår kan en ny ejer opsige dig?

Det afhænger af boligtypen. Varslet regnes til den første hverdag i en måned, der ikke er dagen før en helligdag (§ 175, stk. 2).

Din bolig	Kan køberen opsige dig?	Regel	Varsel
Lejlighed i et hus, der kun havde to lejligheder, da du lejede den, og hvor ejeren boede i den ene	Ja, uden nærmere begrundelse. Ifølge lovbemærkningerne bevares retten, selv om huset overdrages til en ny udlejer, der ikke selv bor i det.	§ 170, nr. 2	Mindst 1 år
Ejerlejlighed	Kun hvis køberen er en person, der selv vil bo i lejligheden, opsigelsen er rimelig, og de ekstra krav for ejerlejligheder er opfyldt.	§ 171, stk. 1, nr. 1, og § 172, nr. 1, 2 og 4	Mindst 1 år
Hus eller lejlighed i en udlejningsejendom	Kun hvis køberen er en person, der selv vil bo i boligen, og opsigelsen er rimelig. Et selskab kan ikke.	§ 171, stk. 1, nr. 1, og § 172, nr. 1 og 2	Mindst 1 år

Sælgerens særlige ret følger ikke med

En ejer, der kun udlejer én ejer- eller andelsbolig, kan opsige lejeren med 1 års varsel, hvis ejeren selv vil bo der (§ 170, nr. 3). Reglen gælder kun ejere, der ejede boligen, da lejeaftalen blev indgået, og som ikke ejer andre udlejede ejer- eller andelsboliger. Ifølge lovbemærkningerne er det en ret for den oprindelige udlejer, som ikke kan overgå til en ny ejer. Og efter § 207, stk. 5, som blev indsat ved lov nr. 1793 af 28. december 2023, gælder reglen kun lejeaftaler indgået 1. juli 2015 eller senere. Reglen kræver desuden, at ejeren selv vil bo i boligen. Kan det senere bevises, at ejeren aldrig havde den hensigt, var opsigelsen ifølge lovbemærkningerne ikke gyldig, og lejeren kan have krav på at blive genindsat eller få erstatning.

Når køberen selv vil flytte ind

Kun fysiske personer kan opsige for selv at bo i boligen. Et ApS eller A/S kan ikke, fordi et selskab ikke kan flytte ind. Det står i lovbemærkningerne og hos Socialministeriet. Opsigelsen skal desuden være rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold (§ 172, nr. 2). Her indgår bl.a., hvor længe udlejeren har ejet ejendommen, og dine muligheder for at finde en anden passende bolig. Ifølge lovbemærkningerne vokser udlejerens mulighed for at opsige med antallet af år, udlejeren har ejet ejendommen, så en køber, der lige har overtaget, står svagere end en mangeårig ejer. Omvendt kan afgørelsen falde ud til udlejerens fordel, hvis hensynene vejer lige tungt.

Et par regler mere beskytter dig. Bliver en anden lejlighed i ejendommen ledig senest 3 måneder efter den flyttedag, du er opsagt til, og skal den udlejes, skal udlejeren tilbyde dig den (§ 174, stk. 1). Bor udlejeren selv i ejendommen, skal udlejeren samtidig med opsigelsen tilbyde dig sin egen lejlighed (§ 172, nr. 6).

Ejerlejlighed: de ekstra krav, før ejeren selv kan flytte ind

Er din bolig en ejerlejlighed, stiller § 172, nr. 4, ekstra krav, før ejeren kan opsige dig for selv at bo der. Kravene afhænger af, hvornår din lejeaftale blev indgået:

Lejeaftalen er indgået	Krav, før ejeren kan opsige
Før 1. januar 1980	Lejeaftalen skal være indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder.
1. januar 1980 til 30. juni 1986	Som ovenfor, og du skal ved lejeforholdets begyndelse være gjort bekendt med, at boligen er en ejerlejlighed, og at der kan opsiges efter § 171, stk. 1, nr. 1.
1. juli 1986 eller senere	Som ovenfor, og udlejeren skal tidligere have beboet lejligheden.

Formålet er ifølge lovbemærkningerne at styrke beskyttelsen af lejere i ejerlejligheder. Loven har ingen særskilt regel for købere, og kravene gælder oven i kravet om, at opsigelsen er rimelig. I en autoriseret lejekontrakt står det i § 1, om det lejede er en ejerlejlighed. Læs mere om kontrakten i vores gennemgang af typeformular A, 10. udgave.

Får du en opsigelse fra en ny ejer af en ejerlejlighed, så bed om at få oplyst, hvordan hvert krav er opfyldt, og gør indsigelse inden fristen, hvis du er i tvivl. Så er det boligretten, der tager stilling.

Tidsbegrænset lejekontrakt med salg som grund

Har du en tidsbegrænset kontrakt, ophører lejeforholdet uden opsigelse, når perioden udløber (§ 173, stk. 1). Et planlagt salg kan være en gyldig grund til at tidsbegrænse. Ifølge lovbemærkningerne taler det for tidsbegrænsningen, hvis det var tydeligt for dig, at ejeren ville sælge.

Grunden skal ligge hos udlejeren og være til stede, da I skrev under. Boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold (§ 173, stk. 3), og det er udlejeren, der skal bevise begrundelsen. Køber en ny ejer boligen, kan køberen påberåbe sig tidsbegrænsningen, men overtager også bevisbyrden. Ifølge lovbemærkningerne er der ingen frist for, hvornår du kan bede om at få tidsbegrænsningen tilsidesat.

Bliver du boende mere end 1 måned efter udløbet med udlejerens vidende, uden at udlejeren har bedt dig flytte, fortsætter lejeforholdet uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 2). Udlejerens side af sagen står i vores guide til tidsbegrænsede lejekontrakter.

Fremvisning for købere, mens du bor der

Lejeloven har ingen særregel om fremvisning for købere, mens dit lejeforhold fortsætter. Udgangspunktet er § 102: udlejeren har ret til adgang, når forholdene kræver det. Ifølge lovbemærkningerne har lejeren eksklusiv brugsret til boligen, og udlejerens adgang skal udspringe af udlejerens rettigheder og pligter som ejer. Som eksempler nævner bemærkningerne arbejder, aflæsning af målere og tilsyn med ejendommen. Salg er ikke nævnt.

Den regel, der udtrykkeligt handler om fremvisning, er § 186. Den gælder først, når der er sagt op, eller når boligen af anden grund skal fraflyttes. Så skal du give adgang til at bese boligen mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der er bekvemt for en besigtigelse, og det er dig, der fastsætter tiden. Ifølge lovbemærkningerne er formålet netop, at udlejeren kan vise boligen frem for en ny lejer eller en køber.

Er du ikke opsagt, er det mest smidige at aftale fremvisningerne: faste tidspunkter, besked i god tid, og at du eller udlejeren er til stede. Nægter du adgang i en situation, hvor udlejeren har ret til den, kan udlejeren ifølge lovbemærkningerne gå til fogedretten, og udlejeren kan hæve lejeaftalen (§ 182, stk. 1, nr. 3). Hvad udlejeren ellers må, og hvilket varsel der gælder, kan du læse om i artiklen om udlejers adgang til lejligheden.

Tilbudspligt, når hele udlejningsejendommen sælges

Sælger ejeren hele ejendommen, kan lejerne have ret til at købe den først. Efter § 196 skal udlejeren tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, før den overdrages til anden side. Reglen gælder ejendomme, der kun bruges til beboelse og har mindst 6 beboelseslejligheder, og andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder. Den gælder som udgangspunkt ikke ejendomme, der er opdelt i ejerlejligheder (§ 196, stk. 3).

• Tilbudspligten gælder ved salg, gave, fusion, spaltning og mageskifte og i visse tilfælde, når aktier eller anparter i det selskab, der ejer ejendommen, skifter hænder (§ 198, stk. 1).
• Den gælder ikke, når køberen er staten, en kommune, nær familie eller en medejer, og heller ikke ved arv, medmindre arvingen er en juridisk person (§ 198, stk. 2).
• Tilbuddet skal gives til samtlige lejere af beboelseslejligheder. En andelsboligforening dannet af beboerne skal kunne købe til samme pris og på samme vilkår, som ejeren kan få ved salg til anden side (§ 199, stk. 1).
• Acceptfristen er mindst 10 uger, og juli måned tæller ikke med.
• Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejerne (§ 201).

Siger lejerne nej, fortsætter din lejeaftale med køberen som beskrevet ovenfor.

Hvis du får en opsigelse: indsigelse inden 6 uger

En opsigelse efter § 170, nr. 2 og 3, eller § 171 skal være skriftlig og oplyse dig om din adgang til at gøre indsigelse. Bygger den på § 171, skal den også oplyse grunden. Mangler oplysningerne, er opsigelsen ugyldig (§ 176, stk. 1). Opsigelsen kan ikke sendes som et digitalt dokument (§ 13, stk. 2). Ifølge Socialministeriet har en ugyldig opsigelse ingen virkning, heller ikke hvis du ikke gør indsigelse.

1. Notér den dato, opsigelsen kom frem til dig. Din frist løber derfra.
2. Tjek formen: skriftlig, på papir, med oplysning om din adgang til indsigelse og, når den bygger på § 171, med grunden.
3. Tjek grunden mod tabellen ovenfor og, for en ejerlejlighed, mod kravene i § 172, nr. 4.
4. Tjek varslet: mindst 1 år, når ejeren vil bo der selv (§ 175, stk. 2).
5. Vil du ikke godkende opsigelsen, så send en skriftlig indsigelse senest 6 uger efter, at du har fået den (§ 176, stk. 2). Send den på papir, ikke på e-mail: heller ikke indsigelsen kan afgives digitalt (§ 13, stk. 2). Gem en kopi og bevis for, at den er sendt.
6. Vil udlejeren fastholde opsigelsen, skal udlejeren anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter, at din frist er udløbet.

Du har ingen pligt til at flytte, fordi boligen er solgt, og heller ikke til at indgå en aftale om at flytte før tid. Vil du selv videre, kan du opsige med lovens varsel på 3 måneder (§ 175, stk. 1), medmindre I har aftalt noget andet. Læs mere om opsigelse af lejebolig, og se vores ledige lejeboliger, hvis du skal finde et nyt sted at bo.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Lov nr. 1793 af 28. december 2023 om ændring af lov om leje m.fl., § 1, nr. 12 om § 207, stk. 5 (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 17, 102, 170, 172, 173 og 186 (Retsinformation)
• Opsigelse, ophævelse og fraflytning (Socialministeriet)
• Typeformular A, 10. udgave: lejekontrakt for beboelse (Indenrigs- og Boligministeriet)