Fremleje af lejebolig: regler, når du fremlejer din lejlighed

Ja, som lejer af en privat lejebolig har du ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, mens du selv bor der, og hele lejligheden i op til 2 år, hvis du er midlertidigt væk, fx på grund af studieophold, sygdom eller arbejde. Udlejeren kan sige nej til fremleje af hele lejligheden, blandt andet hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder. Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og udlejeren skal have en kopi, før fremlejen begynder (lejelovens §§ 157 og 158).

Må du fremleje din lejebolig?

Udgangspunktet er nej: Du må ikke overlade brugen af lejligheden eller en del af den til andre end din husstand uden udlejerens samtykke. Loven gør dog to undtagelser, nemlig fremleje af værelser og fremleje af hele lejligheden under midlertidigt fravær (§ 150, stk. 2, og §§ 157-158). Dem kan du ikke give afkald på, så et vilkår i din lejekontrakt om, at du aldrig må fremleje, ændrer ikke på dine rettigheder efter de to paragraffer (§ 168).

Fremleje er, når du som lejer lejer lejligheden helt eller delvist videre til en anden, beskriver ministeriets vejledning til typeformular A. Du er stadig lejer over for din udlejer, og fremlejetageren har ingen kontrakt med ejeren af ejendommen.

	Værelser (§ 157)	Hele lejligheden (§ 158)
Hvornår	Mens du selv bor i lejligheden	Når du er midlertidigt væk
Hvor meget	Op til halvdelen af beboelsesrummene	Hele lejligheden, hvis den udelukkende er udlejet til beboelse
Hvor længe	Loven sætter ingen tidsgrænse	Højst 2 år
Kan udlejer sige nej?	Ikke når reglerne om rum og beboere er overholdt	Ja, i tre tilfælde
Skriftlig aftale og kopi til udlejer før start	Ja	Ja

Reglerne gælder private lejeboliger. Almene boliger har deres egen lov (§ 2, stk. 3). Har du en andelsbolig, er det foreningens vedtægter, der afgør det, se udleje andelsbolig, og ejer du din lejlighed, er det ikke fremleje, men almindelig udlejning, se udleje midlertidigt.

Fremleje af hele lejligheden i op til 2 år

En lejlighed, der udelukkende er udlejet til beboelse, har du ret til at fremleje i indtil 2 år, når dit fravær er midlertidigt og skyldes sygdom, forretningsrejse, studieophold, midlertidig forflyttelse eller lignende (§ 158, stk. 1).

Midlertidigt betyder, at fraværet er knyttet til en bestemt periode. Er du væk for at finde ud af, om du vil flytte for altid, er det ikke midlertidigt fravær, skriver Socialministeriet. Flytter du sammen med en kæreste og beholder lejligheden for en sikkerheds skyld, er det altså ikke omfattet. Et semester i udlandet eller et job i en anden by i en afgrænset periode kan være det.

Skriv til udlejeren i god tid, hvorfor du er væk, hvor længe, og hvornår du kommer tilbage. Det gør det let at vise, at fraværet er midlertidigt. Skal du til udlandet, så læs også om udrejse og folkeregister i vores guide til at udleje under udveksling.

Hvornår kan udlejer sige nej?

Du skal ikke have udlejerens tilladelse til at fremleje efter § 158, men udlejeren kan modsætte sig fremlejen, når en af disse betingelser er opfyldt (§ 158, stk. 2):

1. Ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder.
2. Der vil bo flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum.
3. Udlejeren har i øvrigt en rimelig grund til at modsætte sig fremlejen.

Loven giver ikke en liste over, hvad der er en rimelig grund. Er I uenige om, hvorvidt du må fremleje, er det ikke huslejenævnet, der afgør det. Spørgsmål om at overlade lejemålet til andre, fx ved fremleje, hører under boligretten, skriver Københavns Kommune.

Er du gift, og er lejligheden jeres fælles bolig, må du ikke fremleje uden din ægtefælles samtykke, hvis boligen derefter ikke længere kan være jeres fælles hjem. Nægter ægtefællen uden rimelig grund, kan Familieretshuset give tilladelse (§ 160).

Fremlejekontrakt og kopi til udlejer, før fremlejen begynder

Fremlejeaftalen skal være skriftlig, og du skal sende en kopi til din udlejer, før fremlejeperioden begynder. Det gælder både, når du fremlejer et værelse, og når du fremlejer hele lejligheden (§ 157, stk. 3, og § 158, stk. 3).

Du kan bruge den autoriserede lejekontrakt, typeformular A, 10. udgave. Vejledningen siger, at den også kan bruges ved fremleje, og i kontraktens § 1 krydser du af, at lejeforholdet er et fremlejeforhold. Hent den på siden med gratis lejekontrakt, og se, hvordan du udfylder typeformular A10. Særlige aftaler skriver du i kontraktens § 11, fx:

• perioden og grunden til, at du er væk, så fremlejen slutter, når du kommer hjem. Læs om tidsbegrænset lejekontrakt
• en liste over møbler og inventar, som fremlejetageren må bruge
• hvem fremlejetageren skal kontakte, mens du er væk

Udlejer du kun én bolig, har du ikke pligt til at holde ind- og fraflytningssyn (§§ 90 og 187, stk. 3). Gennemgå alligevel lejligheden sammen med fremlejetageren, og skriv stand og billeder ned, så I begge kan bevise, hvordan den så ud. Vil du kræve istandsættelse, når fremlejetageren flytter, skal kravet fremsættes senest 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Se, hvad et godt indflytningssyn indeholder.

Husleje, depositum og dit ansvar som fremlejer

Lejeloven gælder også for fremleje (§ 1, stk. 1). Fremlejetageren kan derfor få lejen prøvet ved huslejenævnet ligesom andre lejere. Læs om huslejenævnet i København.

Depositum og forudbetalt leje

Du kan højst kræve et depositum på 3 måneders leje og forudbetalt leje for højst 3 måneder, dog ikke mere end lejen i opsigelsesperioden (§ 59, stk. 1 og 3). I et fremlejeforhold kan fremlejetageren i stedet vælge at stille en bankgaranti eller indsætte beløbet på en særskilt deponeringskonto, både når aftalen indgås, og senere (§ 59, stk. 2).

Når fremlejen slutter, har du 6 uger til at lave den endelige afregning og betale overskydende depositum og forudbetalt leje tilbage. Er sagen indbragt for huslejenævnet, løber de 6 uger fra nævnets endelige afgørelse. Overholder du ikke fristen, kan du straffes med bøde (§ 62, stk. 2).

Dit ansvar over for udlejeren

Din egen lejekontrakt gælder uændret, mens du fremlejer. Du er erstatningsansvarlig for skader, som fremlejetageren forvolder ved uforsvarlig adfærd, og du er ansvarlig for, at fremlejetageren overholder husordenen og bruger lejligheden forsvarligt (§ 159). Forbrug og aconto kører også videre i dit navn, så aftal i kontrakten, hvordan fremlejetageren betaler sin del (aconto står i kontraktens § 3). Udgiften til varme må kun være indeholdt i lejen, når du fremlejer et enkeltværelse (§ 65). Læs om varmeregnskab i lejebolig.

Træffer huslejenævnet en afgørelse, der pålægger dig noget i fremlejeforholdet, skal du efterleve den. Gør du det ikke inden fristen, skal fremlejetageren give nævnet besked, og kan du ikke dokumentere inden 7 dage efter nævnets anmodning, at afgørelsen er efterlevet, giver nævnet din udlejer besked (lov om boligforhold § 86, stk. 6-8). Har udlejeren fået sådan en besked to eller flere gange, kan udlejeren opsige din lejeaftale (lejelovens § 171, stk. 1, nr. 5).

Ulovlig fremleje: hvad risikerer du?

Fremlejer du uden at have ret til det, overlader du brugen af lejligheden til andre uden samtykke (§ 150, stk. 2). Det kan fx være, når du:

• fremlejer hele lejligheden, selv om du ikke er midlertidigt væk
• fremlejer i mere end 2 år
• fremlejer mere end halvdelen af beboelsesrummene, mens du selv bor der
• lader flere personer bo der, end der er beboelsesrum
• fremlejer hele lejligheden, selv om udlejeren med rette har modsat sig

Udlejeren kan hæve lejeaftalen, når du uberettiget overlader brugen af lejligheden til en anden og ikke bringer det til ophør, efter at udlejeren har gjort indsigelse (§ 182, stk. 1, nr. 6). Så står du uden bolig, og din fremlejetager gør det samme, for en fremlejeaftale bortfalder, når hovedlejeaftalen ophører, skriver Socialministeriet. Retter du forholdet, når udlejeren gør indsigelse, er betingelsen for at hæve efter den bestemmelse ikke opfyldt.

Et værelse og skat

Bliver du selv boende og lejer et værelse ud, er det også fremleje. Du må leje op til halvdelen af beboelsesrummene ud, og der må ikke bo flere personer i lejligheden, end der er beboelsesrum (§ 157, stk. 1). Regler om leje, depositum og opsigelse for værelser står i guiden om at udleje værelse.

Lejeindtægten er skattepligtig, men du betaler kun skat af den del, der overstiger dit fradrag. Fremlejer du til samme lejer i mindst 4 sammenhængende måneder, er dit bundfradrag som lejer 2/3 af din årlige husleje, og betaling for el, vand og varme tæller med i lejeindtægten. Du kan i stedet vælge regnskabsmæssigt fradrag, men så kan du ikke senere skifte til bundfradrag. Udlejer du hele året, kan det blive vurderet som erhvervsmæssig udlejning, og så kan andre regler gælde (Skattestyrelsen, 2026).

Hvis du selv skal bo til fremleje

Som fremlejetager er du dækket af lejeloven, men du har ikke samme beskyttelse som en almindelig lejer, fordi du ikke har en kontrakt med ejeren af ejendommen (typeformular A). Det skal du vide, før du skriver under:

• Ophører din fremlejers lejeaftale, bortfalder din fremlejeaftale også.
• Spørg, hvorfor og hvor længe fremlejeren er væk, og om udlejeren har fået en kopi af aftalen. En fremleje uden ret kan ende, før du regnede med.
• Du kan få lejen prøvet ved huslejenævnet, og efterlever fremlejeren ikke en endelig afgørelse, skal du give nævnet besked (lov om boligforhold § 86, stk. 7).
• Fremlejeren skal afregne og betale overskydende depositum tilbage senest 6 uger efter, at fremlejen er slut (§ 62, stk. 2). Læs, hvordan du får depositum tilbage.
• Ved fremleje af hele lejligheden efter § 158 har du ikke ret til at lave forbedringer og få godtgørelse for dem, når du flytter (§ 145, stk. 1).

Skriv fejl og mangler ned, når du flytter ind. Se vores mangelliste ved indflytning. Leder du efter en bolig med din egen kontrakt, kan du se ledige lejeboliger hos BY Administration.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Fremleje (videreudlejning) og bytte (Socialministeriet)
• Det kan huslejenævnene behandle (Københavns Kommune)
• Typeformular A, 10. udgave, med vejledning (Social- og Boligministeriet)
• Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (Skattestyrelsen)