Hvad er timeshare? Ejerskab med kun nogle ugers brugsret om året
25. september 2026 · 6 min. læsning · Ferieboliger og timeshare
Timeshare er en ordning, hvor du mod betaling får ret til at bruge en ferielejlighed eller et andet logi i bestemte, afgrænsede uger af året, i stedet for at eje hele boligen selv. Definitionen står i den danske timeshareloven, og ordningen beskattes efter sine egne regler, som er forskellige fra reglerne for et sommerhus, du ejer og bruger hele tiden. Denne artikel gennemgår begge dele.
Den juridiske definition af timeshare
Den danske timeshareloven definerer en timeshareaftale sådan: en aftale af mere end et års varighed, hvorved en forbruger mod vederlag erhverver retten til at benytte et eller flere logier med overnatningsmulighed i to eller flere afgrænsede tidsrum (lov om forbrugeraftaler om brugsret til logi på timesharebasis, længerevarende ferieprodukter m.v., LOV nr 102 af 15/02/2011, § 3, nr. 1). Det centrale er altså, at du får en brugsret, ikke nødvendigvis en fuld ejendomsret, og at brugsretten er bundet til bestemte, afgrænsede perioder, typisk en eller flere uger om året, i modsætning til et sommerhus, du kan bruge når som helst inden for lovens rammer.
Loven skelner desuden mellem en timeshareaftale og et såkaldt langvarigt ferieprodukt, som i stedet primært giver ret til rabatter eller andre fordele i forbindelse med logi, uden en fast tilknytning til en bestemt bolig (§ 3, nr. 2). Der findes også formidlingsaftaler, hvor en erhvervsdrivende mod betaling hjælper med at sælge eller købe en brugsret, og bytteaftaler, hvor du kan bytte din uge til et andet logi mod at give andre adgang til din egen (§ 3, nr. 3 og 4). Det er timeshareaftalen selv, der er det centrale begreb, og som resten af denne artikel handler om.
Loven gælder for hele processen omkring en timeshareaftale: den information, du skal have, før du skriver under, selve aftalens indhold, og fortrydelsesretten. Den erhvervsdrivende skal blandt andet give dig en række fastlagte oplysninger, før aftalen indgås, og aftalen skal være skriftlig og underskrevet af begge parter for at være bindende for dig som forbruger. Vi gennemgår fortrydelsesretten og de øvrige forbrugerbeskyttelsesregler i detaljer i artiklen om timeshareloven.
Sådan er ejerskabet typisk sat sammen
Skattestyrelsens juridiske vejledning beskriver, at konstruktionen bag en timeshareordning kan være meget forskellig fra det ene projekt til det andet. Typisk er der tale om, at ejeren har skøde på en andel af eksempelvis en ferielejlighed, at ejeren har en brugsret knyttet til aktier i et selskab, der ejer lejligheden, eller at ejeren har en brugsret, der i de fleste henseender minder om almindelig udlejning, altså uden skøde eller aktier (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Har du skøde på din andel, ejer du en ideel anpart af selve ejendommen sammen med de øvrige ejere, ligesom ved almindeligt sameje.
Hvilken af de tre konstruktioner din timeshare-andel er, betyder noget for, hvilke rettigheder du reelt har, og for hvordan andelen beskattes. Er du i tvivl om, hvilken type ejerskab du har, er det din kontrakt med udbyderen eller ejerforeningen, der afgør det, ikke en generel regel.
Fælles for de fleste timeshare-ejendomme er også, at den enkelte lejlighed eller det enkelte logi indgår i en større ejendom eller et resort med flere andele, ofte med fælles faciliteter som pool, reception eller udenomsarealer. Det er derfor typisk en ejerforening, et anpartsselskab eller en anden fælles struktur, der står for den daglige drift af selve ejendommen, mens den enkelte andelshaver kun har rådighed over sin egen brugsperiode.
Skat af en timeshare-lejlighed, du selv bruger
Ejer du din timeshare-andel med skøde, er du ejer af den del af ejendommen, du har brugsret til. Det betyder, at du som udgangspunkt er omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, og at du skal betale ejendomsværdiskat, der svarer til den del af ejendommen, du ejer, og for den periode, du har brugsret til (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Ejendomsværdiskatten beregnes altså forholdsmæssigt efter din andel, ikke som om du ejede hele lejligheden.
Udlejer du en del af din brugsuge, mens du stadig selv bruger resten, er du fortsat omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat af din andel. Det er kun, når andelen udelukkende bruges til udlejning, at reglerne ændrer sig, som beskrevet i næste afsnit.
Skat, hvis du udelukkende udlejer din uge
Hvis den andel af ejendommen, du har brugsret til, udelukkende benyttes til udlejning, altså hvis du slet ikke bruger den selv, beregnes der ikke ejendomsværdiskat af den. I stedet beskattes lejeindtægten som almindelig indkomst, og driftsresultatet af udlejningen opgøres efter samme regler som for udlejningsejendomme generelt (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Det er altså en anden opgørelsesmetode end den, du kender fra bundfradragsreglerne for et sommerhus, du selv bruger en del af året.
Vi skriver bevidst ikke sommerhusets bundfradragstal her. Timeshare har sin egen skatteregel, som ikke automatisk giver dig et bundfradrag på samme måde som ved udlejning af et sommerhus, du selv bruger til fritidsformål. De to regelsæt hører til to forskellige afsnit i Skattestyrelsens juridiske vejledning, og de skal ikke blandes sammen, selvom begge boligtyper bruges til ferieformål. Vi går i dybden med forskellen, og med et regneeksempel, i artiklen om skat af timeshare.
Serviceafgift og løbende udgifter
Ud over selve brugsretten hører der typisk en løbende serviceafgift eller et medlemsgebyr til en timeshare-andel, som dækker vedligeholdelse, drift og administration af ejendommen og eventuelle fællesfaciliteter. Størrelsen og opkrævningen af den slags afgifter fastsættes af det enkelte resort eller den enkelte ejerforening og fremgår af din kontrakt, ikke af en generel dansk lovregel. Ved et langvarigt ferieprodukt kræver loven desuden, at betalingen sker i lige store, årlige rater efter en fast betalingsplan (timeshareloven, § 16).
Serviceafgiften betaler du typisk hvert år, uanset om du selv bruger din uge eller ej, fordi den dækker den løbende drift af hele ejendommen, ikke kun din egen periode. Det er derfor en fast udgift, du bør regne med i din samlede økonomi omkring timeshare-andelen, uafhængigt af om du vælger at bruge, udleje eller bytte din uge det pågældende år.
Hvad betyder det, hvis du ikke selv skal bruge din uge?
Mange, der ejer en timeshare-andel, bruger ikke selv alle deres uger hvert år. Om du kan leje eller bytte din ubrugte uge ud, afhænger af din konkrete kontrakt og af det enkelte resorts eller ejerforenings egne regler, ikke af en generel ret i dansk lov. Vi gennemgår det spørgsmål i detaljer, med de rigtige forbehold, i artiklen kan du leje din timeshare-uge ud?
Ønsker du hjælp til at administrere og eventuelt udleje din timeshare-uge, kan BY Administration undersøge din konkrete situation og fortælle dig, om og hvordan det kan lade sig gøre. Læs mere om, hvad den ydelse dækker, i artiklen om administration af ferielejligheder og timeshare.
Kilder
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Hvad er timeshare helt kort forklaret?
Timeshare er en aftale, hvor du mod betaling får ret til at bruge en ferielejlighed eller et andet logi i bestemte, afgrænsede uger af året, typisk hvert år fremover. Du ejer eller har brugsret til kun en del af boligen, mens andre ejere har brugsret til de øvrige uger.
Ejer man boligen, når man har en timeshare-andel?
Det kommer an på konstruktionen. Har du skøde på din andel, ejer du en ideel anpart af selve ejendommen sammen med de øvrige ejere. Andre ordninger giver i stedet en brugsret knyttet til aktier i et selskab, eller en brugsret, der minder mere om almindelig udlejning, uden skøde eller aktier.
Skal man betale ejendomsværdiskat af en timeshare-lejlighed?
Ja, hvis du har skøde på din andel og selv bruger den. Du betaler så ejendomsværdiskat svarende til den del af ejendommen, du ejer, og den periode, du har brugsret til. Udlejer du andelen udelukkende uden selv at bruge den, beregnes der ikke ejendomsværdiskat.
Hvordan beskattes lejeindtægt fra en timeshare-uge, man udelukkende udlejer?
Når andelen udelukkende bruges til udlejning, beregnes der ikke ejendomsværdiskat af den. I stedet beskattes lejeindtægten som almindelig indkomst, og driftsresultatet opgøres efter samme regler som for udlejningsejendomme generelt, ikke efter sommerhusets bundfradragsregler.
Er timeshare det samme som et sommerhus?
Nej. Et sommerhus ejer du typisk fuldt ud og kan som udgangspunkt bruge, når du vil, inden for lovens rammer. En timeshare-andel giver dig kun ejerskab eller brugsret til en bestemt, afgrænset del af boligen, typisk nogle uger om året, og har sine egne skatteregler.
Hvad dækker en timeshare-serviceafgift?
Serviceafgiften dækker typisk vedligeholdelse, drift og administration af ejendommen og eventuelle fællesfaciliteter. Størrelsen og opkrævningen fastsættes af det enkelte resort eller den enkelte ejerforening og står i din kontrakt, ikke i en generel dansk lovregel.
Kan man leje sin timeshare-uge ud, hvis man ikke selv skal bruge den?
Det afhænger af din konkrete kontrakt og af det enkelte resorts eller ejerforenings egne regler, ikke af en generel ret i dansk lov. Vi gennemgår spørgsmålet grundigt i en selvstændig artikel, hvor vi også forklarer, hvad BY Administration kan hjælpe med.
