Timeshare eller sommerhus: hvad er forskellen, og hvad passer til dig?
25. september 2026 · 6 min. læsning · Ferieboliger og timeshare
Overvejer du en feriebolig, kan valget stå mellem et sommerhus, du ejer og bruger fuldt ud selv, og en timeshare-andel, hvor du kun har brugsret nogle uger om året. De to ejerformer er bygget forskelligt op, både juridisk og skattemæssigt, og de to regelsæt må ikke blandes sammen. Denne artikel samler de vigtigste forskelle.
Ejerskab: hele ejendommen eller en afgrænset andel
Den mest grundlæggende forskel ligger i selve ejerskabet. Et sommerhus ejer du normalt fuldt ud, alene eller sammen med få andre, og du kan som udgangspunkt bruge det, når du vil, inden for de rammer sommerhusloven og planloven sætter. En timeshare-andel er derimod typisk kun en del af en større ejendom. Skattestyrelsens juridiske vejledning beskriver tre måder, det ejerskab kan være organiseret på: at du har skøde på en andel af ejendommen, at du har en brugsret knyttet til aktier i et selskab, der ejer ejendommen, eller at du har en brugsret, der minder om almindelig udlejning, uden skøde eller aktier (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Uanset hvilken af de tre former din timeshare har, deler du ejendommen med andre andelshavere, der hver har deres egen brugsperiode.
Denne forskel i ejerskab er grunden til, at de to boligtyper i det hele taget skal behandles forskelligt: et sommerhus er dit eget forhold, mens en timeshare-andel er en del af en fælles struktur, som en ejerforening, et selskab eller et resort typisk står for at drive og vedligeholde.
Brug og fleksibilitet
Med et sommerhus bestemmer du selv, hvornår du vil bruge det, inden for de begrænsninger loven sætter for boliger i sommerhusområder. Med en timeshare-andel er din brug bundet til de bestemte, afgrænsede tidsrum, din aftale giver dig ret til, typisk en eller flere faste uger om året. Timeshareloven definerer netop en timeshareaftale som en aftale, hvor du mod vederlag erhverver retten til at benytte et logi i to eller flere afgrænsede tidsrum (LOV nr 102 af 15/02/2011, § 3, nr. 1). Ønsker du fleksibilitet til selv at vælge, hvornår på året du holder ferie i boligen, giver et sommerhus dig som udgangspunkt mere frihed. Er du derimod tilfreds med at kende dine faste uger på forhånd, hvert år fremover, kan en timeshare-andel være tilstrækkelig.
Nogle timeshare-ordninger giver mulighed for at bytte sin uge til et andet logi gennem en bytteordning, hvor du får adgang til et andet sted mod at give andre adgang til dine egne rettigheder (timeshareloven, § 3, nr. 4). Det kan give en form for fleksibilitet inden for timeshare-modellen, men det er stadig en anden slags fleksibilitet end at eje sit eget sommerhus fuldt ud.
Pris og investering
Vi kan ikke give dig generelle tal for, hvad et sommerhus eller en timeshare-andel koster, det varierer alt for meget fra ejendom til ejendom og fra marked til marked til, at det giver mening at nævne et tal her. Det, vi kan sige generelt, er, at et sommerhus giver dig ejerskab til hele ejendommen, mens en timeshare-andel giver dig ejerskab eller brugsret til kun en del af en ejendom. Prisen for hver ejerform skal derfor altid vurderes for den konkrete bolig og det konkrete udbud, ikke ud fra en tommelfingerregel.
Husk desuden, at en timeshare-andel typisk følger med en løbende serviceafgift til drift og vedligeholdelse af hele ejendommen, som du betaler hvert år, uanset om du bruger din uge eller ej. Den udgift bør du regne med, når du sammenligner den samlede, løbende økonomi ved de to ejerformer, ikke kun den oprindelige anskaffelsespris.
Udlejningsmuligheder
Ejer du et sommerhus fuldt ud, er det som udgangspunkt dig selv, der bestemmer over udlejningen af det, inden for de regler dansk lov stiller til den slags udlejning. Med en timeshare-andel er billedet mere sammensat. Timeshareloven regulerer kun din erhvervelse af selve timeshare-retten, altså købet, oplysningerne du skal have, og din fortrydelsesret. Efter en fuld gennemlæsning af loven er der ingen bestemmelse om, hvorvidt du bagefter må udleje, udlåne eller bytte din egen uge til en tredjemand. Det afgøres i stedet af din egen kontrakt og af det enkelte resorts eller den enkelte ejerforenings egne regler. Vi går i dybden med det spørgsmål i artiklen kan du leje din timeshare-uge ud?, og med selve loven i artiklen timeshareloven og fortrydelsesretten.
Skattemæssigt er der også forskel. Sommerhusets udlejningsregler er ikke emnet for denne artikel, men for timeshare gælder det, at du betaler ejendomsværdiskat af din andel, når du selv bruger den, mens lejeindtægten beskattes som almindelig indkomst, hvis andelen udelukkende udlejes uden nogen egen brug (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Det er en anden opgørelsesmetode end den, du måske kender fra andre feriebolig-typer, og de to må ikke sammenblandes. Vi gennemgår reglerne i detaljer, med et regneeksempel, i artiklen skat af timeshare.
Hvornår passer hvilken ejerform?
En timeshare-andel kan passe godt til dig, hvis du ved præcis, hvornår på året du vil holde ferie, hver gang, og du ikke har brug for fleksibiliteten ved at eje en hel bolig selv. Et sommerhus passer bedre, hvis du ønsker fri råderet over boligen hele året, vil kunne bruge det spontant, eller ønsker mulighed for selv at bestemme fuldt ud over udlejningen, uden at skulle tage hensyn til andre andelshaveres uger eller en fælles ejerforenings vedtægter.
Uanset hvilken ejerform du allerede har, eller overvejer, kan BY Administration hjælpe med administration og udlejning af boligen i de perioder, du ikke selv bruger den. Læs mere om, hvad den ydelse dækker for ferielejligheder i feriecentre og timeshare, i artiklen administration af ferielejligheder og timeshare, eller læs først om selve begrebet i artiklen hvad er timeshare?
Fælles for begge: undersøg vedtægter og regler først
Uanset om du overvejer et sommerhus eller en timeshare-andel, er det klogt at læse de regler, der gælder for den konkrete ejendom, grundigt igennem, før du forpligter dig. Ved en timeshare-andel er det den enkelte ejerforenings eller det enkelte resorts vedtægter, der afgør meget af det, du kan og ikke kan, herunder udlejning af din egen uge. De vedtægter er typisk kun tilgængelige for ejerforeningens egne medlemmer, ikke offentligt, så de skal du selv have adgang til eller bede om at få udleveret, før du skriver under. Ved et sommerhus i et sommerhusområde gælder i stedet reglerne i sommerhusloven og planloven, som er offentligt tilgængelige love, men som kan suppleres af lokale bestemmelser for det enkelte område.
Bland aldrig de to regelsæt sammen
Den vigtigste pointe at tage med sig er denne: fordi begge boligtyper bruges til ferieformål, er det let at antage, at de samme regler, satser og bundfradrag gælder for begge. Det gør de ikke. Sommerhusreglerne og timeshare-reglerne står i hver sit afsnit af lovgivningen og Skattestyrelsens vejledninger, og de bygger på forskellige forudsætninger om ejerskab. Er du i tvivl om, hvilke regler der gælder for din konkrete bolig, er det sikreste at slå det op i den kilde, der passer til netop din ejerform, eller at spørge en rådgiver, i stedet for at gå ud fra, at reglerne for den ene boligtype også gælder for den anden.
Kilder
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Hvad er den vigtigste forskel på timeshare og et sommerhus?
Et sommerhus ejer du typisk fuldt ud selv, med fri råderet inden for lovens rammer. En timeshare-andel giver dig kun ejerskab eller brugsret til en afgrænset del af en fælles ejendom, typisk bestemte uger om året, mens andre andelshavere har de øvrige uger.
Er skattereglerne de samme for timeshare og sommerhus?
Nej. De to boligtyper hører til hvert sit afsnit af Skattestyrelsens juridiske vejledning og bruger ikke de samme regler eller kronebeløb. Blander man reglerne sammen, risikerer man at bruge en sats eller en metode, der slet ikke gælder for ens egen bolig.
Kan jeg altid selv bestemme, hvornår jeg bruger min feriebolig?
Med et sommerhus har du som udgangspunkt fri råderet inden for lovens rammer. Med en timeshare-andel er din brug bundet til de bestemte, afgrænsede tidsrum, din aftale giver dig ret til, typisk faste uger, der går igen hvert år.
Må jeg udleje min feriebolig, uanset om det er timeshare eller sommerhus?
Det afhænger af ejerformen og din konkrete kontrakt. For timeshare regulerer dansk lov ikke retten til at genudleje din egen uge, det afgøres af din kontrakt og af resortets eller ejerforeningens regler. Sommerhusets udlejningsregler behandles i en anden af BYs artikler.
Hvad koster en timeshare-andel sammenlignet med et sommerhus?
Vi giver ikke generelle tal, da prisen varierer alt for meget fra ejendom til ejendom. Et sommerhus giver dig ejerskab til hele ejendommen, mens en timeshare-andel kun giver ejerskab eller brugsret til en del af den, ofte med en løbende serviceafgift oveni.
Hjælper BY Administration med begge boligtyper?
Ja. BY Administration hjælper med administration og udlejning af både ferielejligheder i feriecentre, timeshare-andele og sommerhuse, men med hver sin tilgang, fordi ejerformerne og reglerne omkring dem er forskellige. Vi undersøger altid din konkrete situation, før vi giver dig et tilbud.
Hvorfor må sommerhusets bundfradrag ikke bruges på en timeshare-andel?
Fordi de to boligtyper har forskelligt ejerskab og hører til hvert sit afsnit af Skattestyrelsens vejledning. Timeshare-lejligheder beskattes i stedet enten som ejendomsværdiskat af din andel eller som almindelig indkomst ved udelukkende udlejning, ikke efter sommerhusets bundfradragsmetode.
