Skat af timeshare: ejendomsværdiskat, udlejning og serviceafgift
25. september 2026 · 6 min. læsning · Ferieboliger og timeshare
Ejer du en timeshare-andel, følger den sine egne skatteregler, som er forskellige fra reglerne for et sommerhus. Om du skal betale ejendomsværdiskat eller almindelig indkomstskat af udlejningen, afhænger af, om du selv bruger din uge, eller om andelen udelukkende bruges til udlejning. Denne artikel gennemgår reglerne, med et regneeksempel og en klar afgrænsning fra sommerhusreglerne.
Timeshare beskattes ikke som et sommerhus
Mange kender skattereglerne for et sommerhus, hvor en ejer, der selv bruger boligen en del af året, kan vælge et bundfradrag i lejeindtægten fra udlejningen. Den regel står i ligningslovens § 15 O og har sine egne, faste kronebeløb. Timeshare-lejligheder er derimod omfattet af et andet afsnit af Skattestyrelsens juridiske vejledning, som ikke bruger de samme regler eller de samme kronebeløb (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Vi skriver derfor bevidst ikke sommerhusets bundfradragstal i denne artikel, det ville være en forkert sammenblanding af to forskellige regelsæt.
Forskellen skyldes blandt andet, at du ved timeshare typisk kun ejer en ideel anpart af ejendommen, mens et sommerhus normalt ejes fuldt ud af én eller få ejere. Reglerne for de to boligtyper er derfor bygget forskelligt op fra begyndelsen.
Ejendomsværdiskat, når du selv bruger din uge
Ejer du din timeshare-andel med skøde, er du ejer af den lejlighed, du har brugsret til. Du er derfor som udgangspunkt omfattet af reglerne om ejendomsværdiskat, og du skal betale ejendomsværdiskat, der svarer til den del af ejendommen, du ejer, og til den periode, du har brugsret til (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7). Ejer du eksempelvis en fireugers andel af en lejlighed, beregnes din ejendomsværdiskat forholdsmæssigt ud fra den andel, ikke ud fra hele lejlighedens værdi.
Det gælder, så længe du selv bruger din uge, uanset om du derudover lejer en del af tiden ud. Reglen ændrer sig først, når andelen udelukkende bruges til udlejning, som beskrevet i næste afsnit.
Udlejer du udelukkende: ingen ejendomsværdiskat, men almindelig indkomstskat
Bruger du slet ikke din uge selv, og benyttes den andel af ejendommen, du har brugsret til, udelukkende til udlejning, beregnes der ikke ejendomsværdiskat af den. I stedet beskattes lejeindtægten som almindelig indkomst. Ejendommens driftsresultat opgøres efter samme regler som for udlejningsejendomme generelt, og resultatet af udlejningen skal medregnes ved opgørelsen af din personlige indkomst. Renter og lignende udgifter trækkes fra ved opgørelsen af kapitalindkomsten (Den juridiske vejledning, C.H.3.3.7).
Det er en anden opgørelsesmetode end sommerhusets bundfradragsmetode. Ved bundfradragsmetoden for et sommerhus trækker du et fast beløb fra i lejeindtægten og betaler kun skat af en del af resten. Ved udelukkende udlejning af en timeshare-andel er der derimod ikke tale om et bundfradrag, men om et almindeligt driftsregnskab, hvor lejeindtægten er skattepligtig indkomst, og hvor du i stedet kan trække de faktiske, dokumenterede udgifter til driften fra.
Hvad hvis du både bruger og udlejer din uge?
Skattestyrelsens vejledning om timeshare-lejligheder beskriver kun de to yderpunkter tydeligt: enten bruger du din andel selv, og betaler ejendomsværdiskat af den, eller også bruger du den udelukkende til udlejning, og betaler i stedet almindelig indkomstskat af lejeindtægten. Vejledningen tager ikke udtrykkeligt stilling til, om du kan bruge sommerhusets bundfradragsmetode, hvis du både bruger din uge selv nogle år og udlejer den andre år, eller udlejer en del af en længere brugsperiode.
Det er derfor ikke noget, vi kan svare generelt på her. Er du i den situation, bør du få det afklaret konkret med en revisor eller direkte med Skattestyrelsen, før du lægger dine skattemæssige forventninger fast. Vi vil ikke gætte på et skattetal, der ikke er dækket af en kilde.
Regneeksempel: udelukkende udlejning
Har du en timeshare-uge, du udelukkende udlejer og aldrig selv bruger, indgår lejeindtægten i et almindeligt driftsregnskab. Lejer du eksempelvis din uge ud for 8.000 kr., og har du i samme periode dokumenterede udgifter til rengøring, administration og din andel af den løbende serviceafgift for i alt 3.000 kr., er det de 5.000 kr. i overskud, der beskattes som almindelig indkomst, ikke hele lejeindtægten. Det er altså de faktiske indtægter og udgifter, der afgør regnestykket, ikke et fast bundfradrag.
Serviceafgiften til resortet eller ejerforeningen betaler du typisk hvert år, uanset om ugen udlejes eller ej, fordi den dækker den løbende drift af hele ejendommen. Den del af afgiften, der vedrører den udlejede uge, kan indgå som en udgift i dit driftsregnskab for udlejningen, på samme måde som andre dokumenterede udgifter forbundet med udlejningen.
Eksemplet ovenfor er bevidst enkelt og bygger ikke på en officiel sats fra kilderne, kun på den opgørelsesmetode, som Skattestyrelsens vejledning beskriver for udelukkende udlejning: indtægt minus dokumenterede udgifter. Din egen situation vil have sine egne tal, og det er dem, du eller din revisor skal bruge, ikke et generelt eksempel som dette.
Hvad med moms af timeshare-administrationen?
Denne artikel handler om indkomstskatten af selve lejeindtægten fra din timeshare-andel. Vi tager ikke stilling til, om et eventuelt formidlingshonorar til en administrator er momspligtigt. Det afhænger blandt andet af, om administratoren optræder i eget navn eller i din navn og for din regning, og det er et spørgsmål, der skal afklares konkret, ikke noget vi generaliserer om her.
Hvad skal du selv holde styr på?
Uanset om du bruger din uge selv, udlejer den udelukkende, eller gør begge dele i løbet af året, er det en god idé at gemme dokumentation for både indtægter og udgifter. Det gælder kvitteringer for eventuel rengøring og administration, opgørelser over den løbende serviceafgift, og en oversigt over, hvilke perioder du selv har brugt boligen, og hvilke perioder den har været udlejet. Den dokumentation bliver relevant, både hvis du skal opgøre et driftsregnskab for udlejningen, og hvis Skattestyrelsen spørger ind til, hvordan din andel er blevet brugt i løbet af året.
Administrerer BY din timeshare-uge, får du en opgørelse over udlejningen, så du har tallene samlet, når du eller din revisor skal lave din årsopgørelse. Vi laver ikke selv din skatteopgørelse, men vi sørger for, at du har et retvisende grundlag at arbejde ud fra. Læs mere om, hvad selve administrationsydelsen dækker, i artiklen om administration af ferielejligheder og timeshare, og om reglerne for selv at udleje din uge i artiklen kan du leje din timeshare-uge ud?
Sådan hænger det sammen med resten af BYs artikler
Vil du forstå selve begrebet timeshare, før du går videre med skattereglerne, kan du starte med artiklen hvad er timeshare? Der finder du også den juridiske definition og en beskrivelse af de forskellige måder, en timeshare-andel typisk er ejet på. Skal du i stedet vurdere, om timeshare eller et sommerhus passer bedst til dig, kan du læse artiklen timeshare eller sommerhus?, hvor vi samler de vigtigste forskelle uden at blande skattetallene sammen.
Kilder
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Skal man betale ejendomsværdiskat af en timeshare-lejlighed?
Ja, hvis du har skøde på din andel og selv bruger den. Du betaler ejendomsværdiskat, der svarer til den del af ejendommen, du ejer, og til den periode, du har brugsret til. Bruger du andelen udelukkende til udlejning uden selv at benytte den, beregnes der ikke ejendomsværdiskat.
Hvordan beskattes lejeindtægt fra en timeshare-uge, man udelukkende udlejer?
Lejeindtægten beskattes som almindelig indkomst. Driftsresultatet af udlejningen opgøres efter samme regler som for udlejningsejendomme generelt, og du medregner resultatet i din personlige indkomst. Renter og lignende udgifter fratrækkes i stedet ved opgørelsen af kapitalindkomsten.
Gælder sommerhusets bundfradragsregel for skat også for en timeshare-andel?
Sommerhusets bundfradragsregel, ligningslovens § 15 O, hører til et andet afsnit af Skattestyrelsens vejledning end reglerne for timeshare-lejligheder. Det er ikke afklaret i kilderne, om bundfradragsmetoden kan bruges på en delvist udlejet timeshare-andel. Spørg din revisor om din konkrete situation.
Hvad er forskellen på skat af et sommerhus og skat af timeshare?
Et sommerhus, du selv bruger, kan give ret til et fast bundfradrag i lejeindtægten. En timeshare-andel med skøde beskattes i stedet enten som ejendomsværdiskat af din andel, hvis du selv bruger den, eller som almindelig indkomst af lejeindtægten, hvis den udelukkende udlejes.
Kan jeg trække udgifter fra, når jeg udlejer min timeshare-uge?
Udlejer du din andel udelukkende, opgøres resultatet som et almindeligt driftsregnskab, hvor du kan trække dokumenterede udgifter forbundet med udlejningen fra, for eksempel din andel af serviceafgiften i udlejningsperioden. Det er de faktiske tal, der afgør regnestykket, ikke et fast bundfradrag.
Skal jeg betale skat af serviceafgiften til mit resort?
Selve serviceafgiften er en udgift, du betaler for driften af ejendommen, ikke en indtægt, og udløser derfor ikke i sig selv skat. Udlejer du din uge, kan den del af afgiften, der vedrører udlejningsperioden, i stedet indgå som fradragsberettiget udgift i dit driftsregnskab.
Er BYs formidlingshonorar for timeshare-administration momspligtigt?
Det tager vi ikke stilling til i denne artikel. Det afhænger blandt andet af, om administratoren optræder i eget navn eller i din navn og for din regning, og skal afklares konkret, ikke generaliseres. Har du spørgsmål til momsen af en aftale, bør du kontakte din revisor.
