Moms ved udlejning af sommerhus: hvornår er det fritaget?

Udlejer du dit sommerhus, skal du som udgangspunkt ikke lægge moms på lejeindtægten. Udlejning af sommerhuse er fritaget for moms som udlejning af fast ejendom, og fritagelsen gælder uanset hvor kort tid du udlejer for, og uanset om det sker direkte, via Airbnb eller Booking, eller gennem et administrationsbureau. Der findes en undtagelse, som gælder få sommerhusudlejninger, og en separat, mere usikker vurdering af moms på selve administrationshonoraret, som vi også gennemgår her.

Hovedreglen: udlejning af sommerhuse er momsfri

Udlejning af fast ejendom er som udgangspunkt fritaget for moms, og det gælder også udlejning af sommerhuse. Baggrunden er, at sommerhuse i Danmark anses som et supplement til ejerens egen privat- eller helårsbolig, altså et sted ejeren selv opholder sig i ferier og fritid, og ikke en kommerciel aktivitet i sig selv. Det fremgår af Skatteministerens svar fra 20. februar 2009 om netop dette spørgsmål (Den juridiske vejledning, D.A.5.8.5). Momsfritagelsen for sommerhuse gælder uanset lejeperiodens længde. Det adskiller sommerhuse fra andre ferieboliger, hvor korttidsudlejning under en måned normalt er momspligtig.

Det betyder helt konkret, at det ikke gør nogen forskel for momsen, om du udlejer sommerhuset i en weekend eller i flere måneder, og det gør heller ingen forskel, om gæsten booker via en platform som Airbnb eller Booking, eller om du bruger et administrationsbureau til at stå for udlejningen. Så længe det, der udlejes, kan betragtes som et sommerhus i momsreglernes forstand, og udlejningen sker på almindelige sommerhusvilkår, følger momsen den samme hovedregel.

Hvad tæller som et sommerhus i momsreglerne?

Som fast ejendom, der er omfattet af momsfritagelsen for sommerhuse, regnes:

• En selvstændigt matrikuleret ejendom med beboelsesmulighed for en familie, normalt op til 8 personer, med tilhørende grundareal.
• To bygninger på samme matrikel, der hver især er indrettet som selvstændige boliger, for eksempel to sommerhuse eller et sommerhus og et parcelhus.

Denne udvidede definition gælder både for sommerhuse i egentlige sommerhusområder og for tilsvarende boliger i land- og byzoner (Den juridiske vejledning, D.A.5.8.5). Selv en bygning, der ikke er selvstændigt matrikuleret, kan efter praksis blive betragtet som et sommerhus, hvis den udgør en selvstændig bygning med eget køkken og bad, og udlejningen i øvrigt sker på vilkår som sommerhuse, altså uden forplejning eller andre serviceydelser. Praksis har blandt andet anerkendt et ombygget stuehus til en landbrugsejendom og en separat længe fra et nedlagt landbrug, indrettet som feriebolig, som sommerhuse i momsmæssig forstand, netop fordi de udgjorde selvstændige bygninger med eget køkken og bad, udlejet uden forplejning.

Ejerlejligheder er sidestillet med selvstændigt matrikulerede ejendomme, når hver lejlighed har sit eget ejerlejlighedsnummer, og udlejningen af dem er derfor også momsfri på samme måde som sommerhuse. Det modsatte gælder, hvis der er tale om et stort antal ferielejligheder, der ikke er opdelt med selvstændige ejerlejlighedsnumre. I en konkret sag blev udlejning af 50 til 100 ferielejligheder uden eget ejerlejlighedsnummer anset for momspligtig, selvom udlejningen ikke skete på hotellignende vilkår, netop fordi lejlighederne ikke havde den selvstændige, matrikulerede status, som momsfritagelsen for sommerhuse kræver.

Undtagelsen: hotellignende vilkår

Momsfritagelsen forudsætter, at udlejningen sker på sommerhuslignende vilkår. Udlejer du derimod på hotellignende vilkår, for eksempel med forplejning eller andre servicefaciliteter ud over selve boligen, kan udlejningen blive momspligtig, ligesom udlejning af hotelværelser er det. Grænsen går ved, om det, gæsten lejer, reelt kan sidestilles med et sommerhus, hvor gæsten selv står for sit ophold og sin egen husholdning, eller om det ligner et hotelophold med service leveret løbende af udlejeren under opholdet.

For en almindelig sommerhusudlejning, hvor gæsten selv laver mad, gør rent under opholdet og ikke får leveret morgenmad eller anden daglig service fra dig eller dit bureau, gælder hovedreglen om momsfritagelse. Det er kun, når udlejningen nærmer sig hoteldrift, med for eksempel fast rengøring under opholdet, forplejning eller reception, at undtagelsen bliver relevant. Almindelig slutrengøring mellem lejemål, som gæsten ikke selv oplever eller betaler for som en løbende service, ændrer ikke i sig selv på, at udlejningen fortsat sker på sommerhusvilkår.

Udlejer du dit sommerhus i Nordsjælland gennem BY Administration på almindelige vilkår, hvor gæsten selv står for opholdet, og hvor rengøring udelukkende sker mellem lejemål, er der derfor ikke noget i selve udlejningsformen, der i sig selv skulle udløse moms. Det, der kan gøre en forskel, er, hvis du eller dit bureau begynder at tilbyde services under selve opholdet, ud over det, der normalt følger med et sommerhus.

Et konkret eksempel fra praksis viser, hvor grænsen går. Landsskatteretten fandt i en sag, at udlejning af en ferielejlighed var momspligtig hotellignende udlejning, fordi lejligheden var underlagt hotelpligt og kun måtte bruges erhvervsmæssigt, udlejningsperioderne var kortere end 30 dage, og lejligheden ikke kunne bruges uden for åbningstiden for en tilknyttet kro, som samtidig var forpligtet til at tilbyde forplejning til lejlighedens gæster (Landsskatteretten, SKM2022.264.LSR, refereret i D.A.5.8.5). Det er netop den slags pligt til forplejning og afhængighed af en tilknyttet erhvervsvirksomhed, der adskiller en momspligtig hotellignende udlejning fra en almindelig sommerhusudlejning, hvor gæsten selv råder over opholdet uden pligt til at bruge nogen tilknyttet service.

Fritagelsen er uden fradragsret: husk momsen på udgifterne til huset

Momsfritagelsen for sommerhuse hører i Den juridiske vejledning til afsnittet om momsfritagelser uden fradragsret, og det har en praktisk konsekvens ud over selve lejeindtægten: Fordi selve udlejningen er fritaget for moms, har du som udgangspunkt heller ikke fradragsret for den moms, du selv betaler af udgifter i forbindelse med huset og udlejningen, for eksempel vedligehold, inventar eller rengøringsartikler. Fradragsret for moms forudsætter normalt, at udgiften knytter sig til en momspligtig aktivitet, og det er sommerhusudlejning ikke (Den juridiske vejledning, D.A.5).

For de fleste sommerhusejere fylder det mindre end skatten af selve lejeindtægten, fordi udgifterne til vedligehold typisk er små i forhold til lejeindtægten over et år. Det er alligevel værd at kende forskellen, så du ikke regner med at få moms af for eksempel en ny terrasse eller nyt inventar tilbage, når huset udelukkende bruges til momsfri sommerhusudlejning. Har du spørgsmål om, hvad et administrationsbureau konkret tager sig af omkring huset og driften, kan du læse mere i sommerhusudlejning gennem et administrationsbureau.

Moms er ikke det samme som skat

Selvom udlejningen af sommerhuset er fritaget for moms, skal du stadig betale skat af lejeindtægten. De to ting følger hver deres regelsæt: Momsfritagelsen handler om, hvorvidt der skal lægges moms oveni det, gæsten betaler, mens skattereglerne handler om, hvor stor en del af lejeindtægten der er skattepligtig, efter et bundfradrag. Du kan ikke bruge momsfritagelsen som grund til at antage, at lejeindtægten også er skattefri, og du kan heller ikke bruge skattereglernes bundfradrag til at regne dig frem til en momspligt, der ikke er der. Se, hvordan skatten af sommerhusudlejning opgøres i 2026, i skat af sommerhusudlejning i 2026, og se de generelle priser for administration på prisoversigten.

Har du flere sommerhuse, eller udlejer du dem sammen med andre typer af udlejning, for eksempel en lejlighed i byen, er det værd at holde regnskaberne adskilt, netop fordi moms- og skattereglerne kan slå forskelligt ud afhængigt af, hvilken type ejendom der er tale om. En lejlighed, der udlejes på hotellignende vilkår eller i kortere perioder end sommerhusreglerne tillader momsfrit, kan udløse moms, selvom dit sommerhus i Nordsjælland samtidig er momsfritaget, fordi de to udlejninger vurderes hver for sig.

Sammenfattende kan du som sommerhusejer i de fleste tilfælde regne med, at selve lejeindtægten fra sommerhuset er fri for moms, uanset om du selv står for udlejningen eller bruger et bureau som BY Administration. Det eneste, du skal være opmærksom på, er, om udlejningen i praksis glider over i noget, der ligner hoteldrift med løbende service, og om du selv, som ejer, ønsker klarhed over momsen på selve administrationshonoraret, hvis det har betydning for din økonomi.

Kilder

• Den juridiske vejledning, D.A.5.8.5 Momsfritagelse for udlejning af sommerhuse (Skattestyrelsen)