Salg af sommerhus efter udlejning: hvornår er fortjenesten skattefri?

Har du udlejet dit sommerhus i en periode og overvejer at sælge det, afhænger skatten af fortjenesten af, om du selv har brugt huset, og hvor stor grunden er. Har du kun brugt sommerhuset til udlejning, er fortjenesten derimod skattepligtig. Her er reglen, sådan som Skattestyrelsen selv formulerer den, sammen med det, du skal huske at rette i din forskudsopgørelse, når salget er en realitet.

Hovedreglen: skattefri, hvis du selv har brugt boligen

Du skal ikke betale skat af en fortjeneste, når du sælger dit sommerhus eller din feriebolig, hvis du selv har benyttet boligen, og grunden er mindre end 1.400 kvadratmeter (Skattestyrelsen, Salg af sommerhus/feriebolig). Der er altså to betingelser, der begge skal være opfyldt: egen brug og et grundareal under grænsen. Har du udlejet sommerhuset i perioder, men også selv brugt det til ferie og fritid mellem udlejningerne, kan salget derfor stadig være skattefrit, på samme måde som hvis du slet ikke havde udlejet det.

Som udlejer efter det almindelige bundfradrag (som vi gennemgår i skat af sommerhusudlejning i 2026) er det typisk netop denne situation, du er i: Du bruger sommerhuset selv en del af året og udlejer det resten. Så er egen brug-betingelsen som udgangspunkt opfyldt, og det er alene grundarealet, der afgør, om fortjenesten ved et senere salg er skattefri.

Reglen gælder, uanset hvor mange år du har ejet og brugt sommerhuset, og uanset om du i nogle af de år har udlejet det gennem BY Administration, et andet bureau eller slet ikke. Det afgørende er, om du samlet set kan siges selv at have benyttet boligen, ikke hvor mange uger eller måneder om året den har været udlejet ved siden af.

Det gælder også, selvom udlejningen i nogle år har udgjort en stor del af din brug af sommerhuset, og egen brug kun har fyldt få uger. Så længe der reelt er tale om egen brug til fritidsformål, og ikke kun en formel ret til at bruge huset, som aldrig udnyttes, er betingelsen som udgangspunkt opfyldt.

Hvis grunden er større end 1.400 m²

Er grunden større end 1.400 kvadratmeter, kan du kun blive fritaget for beskatning, hvis grunden enten ikke kan udstykkes, eller hvis en udstykning ville medføre en væsentlig værdiforringelse af restarealet eller den bestående bebyggelse. Skal du bruge en erklæring om, at grunden ikke kan udstykkes, skal du henvende dig til den kommune, sommerhuset ligger i. Ønsker du i stedet en erklæring om en eventuel væsentlig værdiforringelse, skal du henvende dig til Vurderingsstyrelsen.

Er du i tvivl om størrelsen på netop din grund, kan du tjekke det i BBR eller på din seneste vurdering, før du planlægger et salg. Er grunden tæt på grænsen, er det bedre at få det afklaret i god tid end at opdage det, når salget allerede er sat i gang.

Har du kun udlejet, og aldrig brugt huset selv?

Har du udelukkende anvendt dit sommerhus til udlejning, altså erhvervsmæssig udlejning uden nogen egen brug, gælder skattefritagelsen ikke. Så skal du oplyse en eventuel fortjeneste ved salget på din årsopgørelse, i felt 214, som skattepligtig ejendomsavance. Som sælger bliver du generelt skattepligtig af fortjenesten efter reglerne i ejendomsavancebeskatningsloven, men har du selv benyttet boligen, kan salget som nævnt være skattefrit.

Det er værd at bemærke, at denne situation, hvor sommerhuset udelukkende har været udlejet uden egen brug, typisk kræver en tilladelse efter sommerhusloven for at være lovlig i første omgang. Går du med planer om at udleje dit sommerhus helt uden selv at bruge det, bør du derfor afklare tilladelsen først, både af hensyn til selve udlejningen og af hensyn til, hvordan et senere salg bliver beskattet. Vi gennemgår grænserne for egen brug og udlejning i hvor mange uger må du selv bruge dit sommerhus, når det udlejes, og hvad et administrationsbureau konkret gør i sommerhusudlejning gennem et administrationsbureau.

For de fleste ejere, der bruger et administrationsbureau til at udleje sommerhuset, mens de selv holder ferie der resten af året, er denne situation ikke relevant. Den bliver først aktuel, hvis du reelt aldrig selv opholder dig i huset, og udlejningen dermed ikke længere er et supplement til egen brug, men selve formålet med at eje huset.

Ejendomsværdiskat og grundskyld ved salget

Når du sælger dit sommerhus, får du en forholdsmæssig reduktion i både ejendomsværdiskatten og grundskylden fra overtagelsestidspunktet og resten af året. Du skal med andre ord kun betale ejendomsværdiskat og grundskyld for den periode af året, hvor du fortsat har boligen til rådighed, ikke for hele året, selvom du sælger midt i det.

Husk at rette din forskudsopgørelse, når du sælger, herunder flyttedatoen i felt 767 og eventuelle ændrede renteudgifter, så du undgår restskat eller får den overskydende skat med det samme. Gør du det ikke, risikerer du, at din løbende skattebetaling er baseret på en helårsberegning, selvom du reelt kun har haft huset til rådighed en del af året, hvilket giver en skæv forskudsopgørelse resten af året. Sælger du efter 1. september, skal du rette forskudsopgørelsen for både salgsåret og året efter, da ændringen ellers ikke når at slå igennem i tide for begge de berørte indkomstår.

Har du haft dit sommerhus administreret af et bureau frem til salget, er det en god idé at have de sidste opgørelser over lejeindtægt og eventuelle udgifter klar, så de kan indgå korrekt i årets samlede skatteopgørelse, uanset om du bruger bundfradragsmetoden eller den regnskabsmæssige metode for det sidste år, du ejede huset.

Sælger du til et familiemedlem?

Sælger du sommerhuset til dit barn eller en anden nærtstående, skal salgsprisen svare til markedsprisen, altså den pris du kunne have fået ved et almindeligt salg på boligmarkedet, når fortjenesten skal opgøres. Sælger du til en lavere pris end markedsprisen, betragtes forskellen som en gave, og din nærtstående skal betale gaveafgift af forskellen ud over det årlige gaveafgiftsbeløb. Nærtstående er blandt andre børn, børnebørn, forældre og bedsteforældre, men ikke søskende.

Det gælder, uanset om selve fortjenesten på salget er skattefri efter reglen om egen brug og grundareal under 1.400 kvadratmeter. De to ting, skattefrihed for fortjenesten og gaveafgift på en eventuel underpris, er to forskellige regelsæt, der begge kan være relevante, hvis du overvejer at sælge sommerhuset videre i familien i stedet for på det åbne marked. Overvejer du et familiesalg, er det derfor en god idé at få begge dele afklaret, før prisen forhandles endeligt på plads.

Planlæg salget i god tid

Har du udlejet dit sommerhus over flere år, kan det være en god idé at samle dokumentationen for din egen brug undervejs, ikke først når salget skal gennemføres. Kalendernotater, bookingoversigter fra dit administrationsbureau og eventuelle billeder fra ophold i huset kan alt sammen bidrage til at vise, at du reelt har benyttet sommerhuset til fritidsformål mellem udlejningerne, hvis der senere skulle blive spørgsmål om det. Det er den samme type dokumentation, som er relevant, hvis Erhvervsstyrelsen på noget tidspunkt skulle vurdere, om udlejningen har haft en erhvervsmæssig karakter.

Uanset om du sælger med det samme eller først om nogle år, er det værd at kende reglerne, mens du stadig ejer og bruger sommerhuset, så du kan indrette din egen brug og udlejning efter dem undervejs, i stedet for at opdage konsekvenserne først ved salget. Er du i tvivl om, hvordan din egen situation ser ud, kan en revisor eller Skattestyrelsen selv give dig en konkret vurdering, før du sætter huset til salg.

Kilder

• Salg af sommerhus/feriebolig (Skattestyrelsen)