Skat af sommerhusudlejning i 2026: bundfradrag og beskatning

Udlejer du dit sommerhus, skal lejeindtægten som udgangspunkt beskattes, men et bundfradrag gør en stor del af den skattefri. I 2026 er bundfradraget 13.800 kr., hvis du selv står for udlejningen, og 50.200 kr., hvis den sker gennem et bureau eller en platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen. Her er de to opgørelsesmetoder, et regneeksempel og de fejl, der koster dig penge.

De to måder at opgøre resultatet på

Ejer du en fritidsbolig, som du ikke bruger som helårsbolig, og udlejer den en del af året, kan du vælge mellem to metoder, når resultatet af udlejningen skal opgøres (ligningslovens § 15 O):

• Den skematiske metode (bundfradrag): Du trækker et bundfradrag fra bruttolejeindtægten og får derefter et yderligere fradrag på 40 procent af det overskydende beløb. De 40 procent dækker alle udgifter ved udlejningen, herunder eventuelle ejendomsskatter, og du kan ikke trække yderligere fradrag oveni.
• Den regnskabsmæssige metode: Du medregner hele lejeindtægten og trækker dine faktiske, dokumenterede udgifter fra, blandt andet vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemæssige afskrivninger på delvist erhvervsmæssigt benyttede driftsmidler, og den forholdsmæssige del af ejendomsskatterne for den periode, huset har været udlejet. Fradraget kan ikke overstige bruttolejeindtægten.

Vælger du den regnskabsmæssige metode, kan du ikke senere skifte til bundfradraget. Bundfradraget gælder pr. fritidsbolig, og ejer I boligen sammen, er I kun berettiget til ét samlet bundfradrag for hele ejerkredsen (Den juridiske vejledning, C.H.3.4.2.1).

De to metoder kan ikke blandes. Du vælger enten bundfradraget med den ekstra 40 procents reduktion, eller du vælger at trække de faktiske udgifter fra i et regnskab. For de fleste sommerhusejere, der udlejer en del af året uden store dokumenterede udgifter, er bundfradraget det enkleste at bruge, fordi du ikke skal opbevare og dokumentere hver eneste udgift.

Hvad tæller med i lejeindtægten?

Uanset hvilken metode du vælger, er udgangspunktet den fulde bruttolejeindtægt. Det er ikke kun selve huslejen, men alt, hvad lejeren betaler i forbindelse med lejemålet. Det gælder for eksempel også betaling for varme, el, vand og rengøring af sommerhuset, hvis gæsten betaler for det som en del af opholdet. Du kan derfor ikke holde den slags betalinger uden for regnestykket, selvom de i praksis går videre til at dække husets forbrug. Udlejes sommerhuset via et bureau, er det bruttolejen, der skal indberettes, ikke bureauets egen andel af beløbet.

Bundfradragets størrelse i 2026

Bundfradragets størrelse afhænger af, om udlejningen sker gennem et bureau eller en platform, der indberetter lejeindtægten, eller om du selv står for den:

Sådan udlejer du	Bundfradrag 2026
Gennem et bureau eller en platform, der indberetter lejeindtægten til Skattestyrelsen	50.200 kr.
Du står selv for udlejningen, eller platformen indberetter ikke	13.800 kr.

Af den del af lejeindtægten, der overstiger bundfradraget, kan du yderligere trække 40 procent fra. De resterende 60 procent er skattepligtige som kapitalindkomst.

Regneeksempel med 2026-tal

Du udlejer dit sommerhus i 2026 og får en samlet lejeindtægt på 150.000 kr. gennem et bureau, der indberetter lejen til Skattestyrelsen. Sådan ser regnestykket ud, sammenlignet med at udleje helt privat:

Beregning for 2026	Via bureau, der indberetter	Privat udlejning
Lejeindtægt i alt	150.000 kr.	150.000 kr.
Bundfradrag	50.200 kr.	13.800 kr.
Beløb over bundfradraget	99.800 kr.	136.200 kr.
40 procents fradrag	39.920 kr.	54.480 kr.
Skattepligtig indkomst	59.880 kr.	81.720 kr.

Forskellen på de to bundfradrag betyder, at 21.840 kr. mindre er skattepligtigt, når lejeindtægten indberettes. Den skattepligtige del beskattes som kapitalindkomst, så den endelige skat afhænger af resten af din økonomi, herunder din øvrige kapitalindkomst og din marginalskat.

Ejer du sommerhuset sammen med en anden, for eksempel din ægtefælle, deler I det samlede bundfradrag. Med en fælles lejeindtægt på 150.000 kr. og et bundfradrag på 50.200 kr. mellem jer, bliver den skattepligtige indkomst i eksemplet ovenfor stadig 59.880 kr. tilsammen, som herefter fordeles mellem jer efter jeres ejerandel, ikke ganges op til et bundfradrag hver.

Vigtigt forbehold: du slipper ikke for ejendomsværdiskat

Vælger du bundfradragsmetoden, betaler du fuld ejendomsværdiskat for hele indkomståret, uanset hvor længe sommerhuset har været udlejet. Det er kun, hvis du i stedet vælger den regnskabsmæssige metode, at ejendomsværdiskatten nedsættes, og kun forholdsmæssigt for den periode, sommerhuset rent faktisk har været udlejet (Den juridiske vejledning, C.H.3.4.2.1). Skriv derfor aldrig, at du med bundfradraget slipper for eller undgår ejendomsværdiskatten. Det gør du ikke.

2026: overgangsreglen er udløbet

For indkomstårene 2023 til 2025 gjaldt en overgangsregel: det høje bundfradrag kunne bruges, selvom Skattestyrelsen ikke havde modtaget en indberetning, blot udlejningen skete gennem en platform, der var indberetningspligtig. Den overgangsregel gælder ikke for 2026. Fra og med indkomståret 2026 kræver loven, at Skattestyrelsen faktisk har modtaget indberetningen eller oplysningen om lejeindtægten, før det høje bundfradrag på 50.200 kr. kan bruges (ligningslovens § 15 O, stk. 1). Det er ikke nok, at udlejningen formelt sker gennem et bureau eller en platform, der er indberetningspligtig. Tjek derfor altid i TastSelv, at indtægten faktisk er indberettet, før du regner med det høje bundfradrag.

BY Administration tager ikke stilling til, om en given aftale gør os til en indberetningspligtig platformsoperatør efter skatteindberetningslovens regler. Det er en konkret juridisk og skattemæssig vurdering, som du bør drøfte med din egen revisor eller rådgiver, hvis det er afgørende for din situation. Læs mere om, hvad et administrationsbureau konkret gør, i sommerhusudlejning gennem et administrationsbureau, og se de generelle priser på prisoversigten.

Erhvervsmæssig udlejning hele året er en anden situation

Reglerne ovenfor gælder, når du selv bruger sommerhuset til fritidsformål en del af året. Udlejer du sommerhuset erhvervsmæssigt hele indkomståret uden nogen egen brug, gælder helt andre regler: Det kræver en tilladelse efter sommerhusloven, som som altovervejende hovedregel ikke gives, og skattemæssigt skal du effektivt have fraskrevet dig egen brug af huset og kunne dokumentere, at du reelt har overdraget den fulde og ubegrænsede ret til at disponere over sommerhuset til tredjemand i hele indkomståret (Den juridiske vejledning, C.H.3.4.2.2). Det er ikke tilstrækkeligt, at det fremgår af en lokalplan eller en ejerforenings vedtægter, at boligen skal stilles til rådighed for udlejning, og en almindelig tro og love-erklæring er heller ikke nok. Det er en anden situation end den almindelige udlejning, denne artikel handler om, og gælder kun de færreste sommerhusejere, som typisk bruger huset selv en del af året.

Moms er heller ikke det samme som skat. Udlejning af selve sommerhuset er som udgangspunkt momsfritaget, uanset hvordan du udlejer. Det gennemgår vi i moms ved udlejning af sommerhus.

Sådan vælger du mellem de to metoder

Har du ingen eller kun få dokumenterede udgifter ud over det, bundfradraget og de 40 procent i forvejen dækker, vil bundfradragsmetoden typisk give den laveste skattepligtige indkomst og den enkleste opgørelse. Har du derimod store, dokumenterede udgifter til vedligeholdelse af indbo, afskrivninger eller ejendomsskatter for den udlejede periode, kan den regnskabsmæssige metode samlet set give et bedre resultat, særligt hvis udgifterne overstiger det, du ville have fået i bundfradrag og 40 procents reduktion.

Husk, at valget ikke kun handler om selve skatteopgørelsen. Vælger du bundfradraget, betaler du fuld ejendomsværdiskat hele året, som beskrevet ovenfor, hvor den regnskabsmæssige metode i stedet nedsætter ejendomsværdiskatten for udlejningsperioden. Regn derfor begge dele igennem, gerne med rådgivning fra en revisor, hvis dit sommerhus har en høj lejeindtægt eller store vedligeholdelsesudgifter, før du vælger metode for året.

Kilder

• Ligningsloven, LBK nr 1500 af 24/11/2025, § 15 O (Retsinformation)
• Den juridiske vejledning, C.H.3.4.2.1 Udlejning af fritidsbolig en del af året (Skattestyrelsen)
• Den juridiske vejledning, C.H.3.4.2.2 Udlejning af fritidsbolig hele indkomståret (Skattestyrelsen)