Hvor mange uger må du selv bruge dit sommerhus, når det udlejes?
28. september 2026 · 7 min. læsning · Sommerhusudlejning
Indhold
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
To forskellige regelsæt bruger tal på uger, når det gælder dit sommerhus, og de svarer på to forskellige spørgsmål. Erhvervsstyrelsens vejledning bruger 41 uger og 2 ugers egen brug til at vurdere, om din udlejning kræver en tilladelse. Planlovens § 40 bruger op til 43 uger til noget helt andet: hvor længe du selv må opholde dig i huset i løbet af et år. Bland dem ikke sammen.
Hvorfor findes der overhovedet en grænse?
Sommerhusloven kræver som udgangspunkt en tilladelse, før du må udleje et sommerhus erhvervsmæssigt. Tilladelser til erhvervsmæssig udlejning gives som altovervejende hovedregel ikke, så i praksis handler spørgsmålet for de fleste ejere om noget andet: om deres udlejning overhovedet bliver betragtet som erhvervsmæssig. Her har Erhvervsstyrelsen i sin vejledning opstillet konkrete, målbare grænser, som langt de fleste private sommerhusejere kan forholde sig til uden at skulle søge om noget som helst.
Erhvervsstyrelsen opdeler i praksis vurderingen i tre kategorier ud fra antallet af sommerhuse, der udlejes. Enkeltpersoners udlejning af 1 til 2 sommerhuse, og ægtefællers eller samlevendes udlejning af 3 til 4 sommerhuse, anses i almindelighed IKKE for erhvervsmæssig, hvis husstanden reelt selv bruger hvert hus, og udlejningen ikke får en mere professionel karakter. Udlejer en enkeltperson mere end 2 sommerhuse, eller et par mere end 4, er der derimod en formodning for, at udlejningen har en professionel karakter, og styrelsen vil i almindelighed vurdere den som erhvervsmæssig.
Reglen om udlejning: 41 uger og mindst 2 ugers egen brug
For de to første kategorier, altså enkeltpersoners 1 til 2 sommerhuse og ægtefællers eller samlevendes 3 til 4, bruger Erhvervsstyrelsen to konkrete tal til at afgøre, om udlejningen alligevel skal anses for erhvervsmæssig: Styrelsen vil som udgangspunkt ikke anse udlejningen for erhvervsmæssig, hvis ejeren eller husstanden reelt selv bruger hvert sommerhus mindst 2 uger om året, og udlejningen af sommerhusene ikke overstiger 41 uger om året (Erhvervsstyrelsen, VEJ nr 9035 af 08/01/2021). Ægtefæller og samlevende blev i 2017 sidestillet med enkeltpersoner i denne sammenhæng og kan derfor på samme vilkår udleje op til 4 sommerhuse.
Egen brug skal være reel. Det betyder, at brugen skal have et rekreativt formål og ikke udelukkende bestå i at gøre huset klar til den næste udlejning. Almindeligt vedligeholdelses-, have- eller malerarbejde diskvalificerer ikke i sig selv brugen, men bruger du udelukkende huset til at klargøre det til udlejning, taler det for, at udlejningen har en erhvervsmæssig karakter. Sommerhusets størrelse tillægges som udgangspunkt ikke selvstændig betydning i vurderingen, da moderne sommerhuse generelt er blevet større, uden at det i sig selv ændrer på, om udlejningen er erhvervsmæssig.
Der er også plads til konkrete undtagelser begge veje. Er der særlige forhold som sygdom eller udstationering i udlandet, kan Erhvervsstyrelsen undlade at anse udlejningen for erhvervsmæssig, selvom der er begrænset eller ingen egen brug i en periode. Omvendt kan udlejning af 2 meget store sommerhuse efter en konkret vurdering blive anset for erhvervsmæssig, selv om kriterierne om egen brug og 41 uger er opfyldt, hvis fx den samlede lejeindtægt taler for det. Det er altid en konkret vurdering, ikke en mekanisk optælling af uger.
Reglen om egen brug: op til 43 uger efter planloven
Planloven regulerer noget helt andet: hvor længe ejeren af et sommerhus i et sommerhusOMRÅDE selv må bruge det i løbet af et år. Uden for perioden fra 1. november til udgangen af februar må ejeren som udgangspunkt bruge sommerhuset frit, altså i op til 34 uger i sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober. I vinterperioden må sommerhuset derudover bruges til kortvarige ferieophold i op til 9 uger, forudsat at det sker som kontinuerlig udlejning til skiftende brugere (planloven, LBK nr 572 af 29/05/2024, § 40, stk. 1 og 3). Lagt sammen giver det ejeren en maksimal anvendelse på op til 43 uger om året.
Det afgørende er, at dette er en brugsret for ejeren, ikke en udlejningsret. Erhvervsstyrelsens egen vejledning siger det eksplicit: Planlovens adgang til at anvende et sommerhus i op til 43 uger årligt medfører ikke en tilsvarende ret til også at udleje sommerhuset i samme periode. Vurderingen af, om en udlejning kræver tilladelse, følger fortsat sommerhuslovens regler, altså reglen om 41 uger og 2 ugers egen brug ovenfor.
Planlovens 43-ugers-regel gælder desuden kun for sommerhuse i egentlige sommerhusOMRÅDER. Den anvendelsesbegrænsning, reglen bygger på, omfatter ikke ejerens brug af ferieboliger, der ligger uden for et sommerhusområde, for eksempel i land- eller byzone.
Bland ikke de to regler sammen
De to regelsæt virker parallelt, men de svarer på forskellige spørgsmål og har forskellige formål:
| Erhvervsstyrelsens 41 uger (sommerhusloven) | Planlovens 43 uger (§ 40) | |
|---|---|---|
| Spørgsmål | Kræver udlejningen tilladelse? | Hvor længe må ejeren selv bruge huset? |
| Gælder for | Alle sommerhuse, uanset placering | Kun huse i sommerhusområder |
| Giver ret til at udleje | Ja, op til 41 uger uden tilladelse, hvis kriterierne er opfyldt | Nej, det er en brugsret, ikke en udlejningsret |
Sammenlagt kan de to regler i praksis betyde, at et sommerhus i et sommerhusområde både kan bruges af ejeren op til 43 uger om året OG udlejes op til 41 uger om året, fordi de handler om to forskellige ting og ikke skal lægges sammen eller trækkes fra hinanden. Vil du vide mere om, hvad et administrationsbureau konkret gør ved udlejningen, kan du læse sommerhusudlejning gennem et administrationsbureau.
Et eksempel på, hvordan de to regler spiller sammen
Du ejer ét sommerhus i et sommerhusområde i Nordsjælland. Du bruger det selv 6 uger om året til ferie, og resten af tiden udlejer du det, i alt 40 uger. Efter Erhvervsstyrelsens vejledning er din udlejning ikke erhvervsmæssig: Du har langt mere end de 2 ugers krævede egen brug, og udlejningen på 40 uger overstiger ikke grænsen på 41 uger. Samtidig ligger din egen brug på 6 uger langt under planlovens grænse på op til 43 uger, så du bryder heller ikke den regel. De to regler stopper dig altså ikke i dette eksempel, fordi de handler om to forskellige ting, som begge er opfyldt.
Havde du i stedet udlejet huset i 45 uger om året, ville det overstige Erhvervsstyrelsens grænse på 41 uger, og udlejningen ville efter en konkret vurdering kunne blive anset for erhvervsmæssig, uanset at planloven i sig selv tillader op til 43 ugers brug for ejeren. Det illustrerer, hvorfor det ikke giver mening at bruge planlovens 43 uger som en rettesnor for, hvor meget du må udleje.
Hvad sker der, hvis udlejningen bliver anset for erhvervsmæssig?
Erhvervsstyrelsen fører tilsyn med, om reglerne for udlejning af sommerhuse overholdes, i overvejende grad som et reaktivt tilsyn, altså på baggrund af anmeldelser eller stikprøver. Bliver styrelsen opmærksom på et forhold, der kan være i strid med loven, indhenter den typisk først oplysninger fra Skattestyrelsen og kontakter derefter eventuelle udlejningsbureauer og ejeren selv, som får mulighed for at forholde sig til sagen.
Vurderer Erhvervsstyrelsen, at udlejningen er erhvervsmæssig uden tilladelse, vil styrelsen som udgangspunkt påbyde, at forholdet skal ophøre, typisk inden for en frist på 3 måneder, med krav om dokumentation for, at udlejningen faktisk er bragt til ophør, for eksempel i form af en erklæring fra en advokat, revisor eller et udlejningsfirma. Overholdes fristen ikke, kan sagen overdrages til politiet, som vurderer, om der er grundlag for en tiltale. Overtrædelse af sommerhusloven kan straffes med bøde og i yderste fald konfiskation af udbyttet fra udlejningen, og aftaler indgået i strid med loven er ugyldige.
Det er derfor værd at kende grænserne, før du planlægger, hvor meget af året sommerhuset skal være udlejet, og før du eventuelt udvider til flere sommerhuse. Skattemæssigt hænger den erhvervsmæssige status også sammen med, hvilket bundfradrag du kan bruge, hvilket vi gennemgår i skat af sommerhusudlejning i 2026. Se de generelle priser for administration på prisoversigten.
Kilder
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Ofte stillede spørgsmål
De vigtigste spørgsmål, kort besvaret.
Har du et andet spørgsmål?Ring +45 50 52 15 37 eller book et møde.
Hvor mange uger må jeg udleje mit sommerhus uden tilladelse?
Udlejer du 1 til 2 sommerhuse som enkeltperson og bruger hvert af dem mindst 2 uger om året selv, anser Erhvervsstyrelsen normalt ikke udlejningen for erhvervsmæssig, hvis den samlede udlejning ikke overstiger 41 uger om året. Ægtefæller og samlevende kan på samme vilkår udleje op til 4 sommerhuse.
Er planlovens 43 uger det samme som retten til at udleje sommerhuset?
Nej. Planlovens § 40 giver ejeren en brugsret på op til 43 uger om året i et sommerhusområde, men den giver ikke en tilsvarende ret til at udleje sommerhuset i samme periode. Om udlejning kræver tilladelse, afgøres i stedet efter sommerhuslovens regler om erhvervsmæssig udlejning.
Gælder planlovens 43 uger for alle sommerhuse?
Nej, kun for sommerhuse, der ligger i et egentligt sommerhusområde. Anvendelsesbegrænsningen i planlovens § 40 omfatter ikke ejerens brug af ferieboliger uden for sommerhusområder, for eksempel i land- eller byzone, hvor andre regler kan gælde.
Hvad betyder reel egen brug af sommerhuset?
Reel egen brug betyder, at du bruger sommerhuset til rekreative formål, ikke udelukkende for at klargøre det til næste udlejning. Almindeligt vedligeholdelses-, have- eller malerarbejde diskvalificerer ikke i sig selv brugen, men bruger du huset udelukkende med henblik på klargøring, taler det for erhvervsmæssig udlejning.
Kan udlejning af 2 sommerhuse blive anset for erhvervsmæssig, selvom jeg opfylder ugegrænserne?
Ja, i særlige tilfælde. Erhvervsstyrelsen foretager altid en konkret vurdering, og fx lejeindtægten fra 2 meget store sommerhuse kan efter praksis medføre, at udlejningen alligevel anses for erhvervsmæssig, selv om kriterierne om egen brug og de 41 uger ellers er opfyldt.
Hvad sker der, hvis Erhvervsstyrelsen vurderer min udlejning som erhvervsmæssig?
Styrelsen kan påbyde, at den erhvervsmæssige udlejning ophører, typisk inden for 3 måneder, og kræve dokumentation for, at forholdet er bragt i orden. Overtrædelse af sommerhusloven kan medføre bøde og i yderste konsekvens konfiskation af udbyttet fra udlejningen.
