Tips til nye Airbnb-værter i København

Som ny Airbnb-vært i København skal du starte med reglerne. Din egen helårsbolig må udlejes til feriegæster i højst 70 dage om året, når al udlejningen formidles af platforme, der indberetter lejeindtægten, for eksempel Airbnb, og ellers i 30 dage. Tjek din forenings vedtægter, eller få din udlejers accept, og sørg for, at din forsikring dækker. Derefter handler det om en ærlig annonce, en pris, der tager højde for gebyrer og skat, klare husregler og en rengøring, der holder mellem hvert ophold.

Reglerne først: 70 eller 30 dage

Ejere og brugere af en helårsbolig må højst udleje hele boligen til ferie- og fritidsformål i 30 dage pr. kalenderår. Formidles udlejningen udelukkende af en virksomhed, der indberetter lejeindtægten, er grænsen 70 dage (sommerhuslovens § 5). Københavns Kommune nævner Airbnb og Booking.com som eksempler på formidlere. Det betyder i praksis:

• Grænsen gælder boligen og ikke platformen, så dage på Airbnb og Booking.com lægges sammen.
• Udlejer du også selv, for eksempel til en kollega eller via en Facebook-gruppe, er grænsen 30 dage i det kalenderår.
• Kommunen kan hæve grænsen til 100 dage, men ikke sætte den under 70. Hverken København eller Frederiksberg står på Plan- og Landdistriktsstyrelsens liste over de 20 kommuner, der har hævet den.
• Reglen gælder kun den bolig, du selv bor i. Bor du ikke i boligen, gælder andre og strengere regler.
• Udlejer du kun et værelse, mens du selv bor der, gælder dagsgrænserne ikke. Så kræver det tilladelse, hvis udlejningen er erhvervsmæssig (sommerhuslovens § 1, stk. 1, nr. 1). Læs om at udleje et værelse.

Plan- og Landdistriktsstyrelsen fører tilsyn med reglerne, og Københavns Kommune sender anmeldelser om udlejning i mere end 70 dage videre til styrelsen. Overtrædelse af dagsgrænsen straffes med bøde (§ 10 b). Hold selv en liste over hver booking med datoer og platform, så du altid kan se, hvor mange dage du har brugt. Bøderne, lovforslaget i høring og EU's regler står i vores gennemgang af Airbnb-reglerne i København.

Forening, udlejer og forsikring

Loven giver dig dagene, men din forening eller din udlejer kan sætte strammere rammer. Københavns Kommune skriver, at bolig-, ejer- og andelsforeninger kan have vedtaget mere restriktive regler end loven, og at du altid bør tjekke vedtægterne.

• Ejerlejlighed: Efter normalvedtægten kan ejerforeningen med to tredjedeles flertal efter både fordelingstal og antal begrænse korttidsudlejning, altså lejeperioder under 31 dage. Selv med et forbud må du udleje op til 4 gange og højst 30 dage i alt pr. kalenderår. Du skal give bestyrelsen besked senest samtidig med, at hver udlejning begynder, med lejerens navn, kontaktoplysninger og lejeperiodens længde (normalvedtægten for ejerforeninger, § 4 og § 30, stk. 2).
• Andelsbolig: Efter den vejledende normalvedtægt for andelsboligforeninger kræver fremleje bestyrelsens tilladelse, som kun kan gives, når du er midlertidigt væk, for eksempel på ferieophold eller forretningsrejse. Bestyrelsen skal godkende både lejeren og betingelserne (§ 11, stk. 2). Jeres egne vedtægter kan være strengere.
• Lejebolig: Du har ret til at fremleje op til halvdelen af beboelsesrummene, mens du selv bor der, og hele lejligheden i op til 2 år, når du er midlertidigt væk på grund af for eksempel sygdom, forretningsrejse eller studieophold (lejelovens §§ 157 og 158). Ferie står ikke på listen. Overlader du boligen til andre uden ret til det og fortsætter efter udlejerens indsigelse, kan udlejeren hæve lejeaftalen (§ 182, stk. 1, nr. 6). Få derfor din udlejers skriftlige accept.

Fortæl dit forsikringsselskab, at du udlejer, og få dækningen bekræftet skriftligt. Ifølge Forsikringsoplysningen dækker indboforsikringen ikke, hvis en lejer stjæler dine ting eller begår hærværk, og laver lejeren en skade hos for eksempel din underbo, dækker din private ansvarsforsikring typisk ikke. Nogle platforme har deres egen ordning for værter, men sæt dig ind i, hvad den dækker og ikke dækker. Læs mere om forsikring ved udlejning og om, hvor sikkert det er at udleje på Airbnb.

Annonce og billeder, der sætter de rigtige forventninger

Annoncen skal få de rigtige gæster til at booke og give dem et billede af boligen, der holder, når de står i døren. Skriv:

• en titel med bydelen og det, der gør boligen særlig, for eksempel altan, udsigt eller en stille gård
• hvor mange der kan sove der, og i hvilke senge
• det, gæsterne ellers først opdager ved ankomsten: trapper uden elevator, en travl gade eller en sovesofa i stuen
• hvad der er med: sengetøj, håndklæder, wifi, kaffe og vaskemaskine
• dine husregler og tidspunkterne for ankomst og afrejse
• at du beder om id, hvis du vil se det (se nedenfor)

Tag billederne efter en grundig rengøring og i dagslys, med redte senge og ryddede overflader. Vis hvert rum, også badeværelset, og tag et billede af udsigten eller gården, hvis den er en del af oplevelsen. Billederne skal vise boligen, som gæsten får den. Vil du have en professionel til at tage dem, så læs om boligfotografering.

Prisen: gebyrer, sæson og de første anmeldelser

Regn Airbnbs gebyr med, når du sætter prisen. Airbnb er ved at flytte alle boligværter over på et enkelt servicegebyr, der trækkes fra værtens udbetaling, og de fleste værter betaler 15,5 procent. Med det delte gebyr, som er ved at blive udfaset, betaler de fleste værter 3 procent, og gæsten betaler sit eget gebyr oveni (Airbnb).

Med højst 70 dage om året handler det ikke om at fylde kalenderen, men om at udleje de rigtige dage. Læg udlejningen i de perioder, hvor du alligevel er væk, og se, hvad lignende boliger i dit område koster på de samme datoer. Airbnb viser først boligens bedømmelse ved annoncens titel, når den har fået mindst tre omtaler (Airbnb). Overvej derfor at starte i den lave ende, til de første omtaler er kommet. Et minimum på et par nætter giver færre skift og mindre rengøring pr. overnatning.

Skat: det skal du vide fra start

Lejeindtægten er skattepligtig, men kun en del af den. I 2026 er bundfradraget 35.100 kr., hvis du udlejer via en digital platform, der indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed, og 13.800 kr., hvis du udlejer uden om. Af beløbet over bundfradraget trækker du 40 procent fra, og resten skriver du i rubrik 37 på årsopgørelsen (Skattestyrelsen).

• Bruger du bundfradraget, kan du ikke trække udgifter fra, for eksempel til el, vand og varme.
• Du kan i stedet vælge et regnskabsmæssigt fradrag, men så kan du ikke senere skifte til bundfradraget.
• Der er som udgangspunkt ét bundfradrag pr. bolig, og det deles, hvis I er flere om boligen.
• Fra 2026 skal platformen faktisk have indberettet din lejeindtægt, for at du kan bruge det høje bundfradrag. For 2023, 2024 og 2025 var det nok at bruge en indberetningspligtig platform. Tjek i TastSelv, hvad platformen har indberettet om dig.
• Udlejer du en hel, selvstændig bolig, er udlejningen momsfri. Udlejer du værelser i din egen bolig i under en måned ad gangen, er det momspligtigt, og du skal momsregistreres, når omsætningen i Danmark kommer over 50.000 kr. inden for et kalenderår (Skattestyrelsen).

Et regneeksempel med 2026-tal og en gennemgang af, hvad der tæller som lejeindtægt, står i artiklen om skat af Airbnb.

Husregler og gæstens id

Skriv husreglerne i annoncen, så gæsterne kender dem, før de booker:

• hvor mange der må overnatte, og om der må komme besøg
• ingen fester, og ro om aftenen og natten
• rygning, husdyr og affaldssortering
• tidspunkter for ankomst og afrejse, og hvad der skal ske med nøglerne
• foreningens husorden, så gæsterne også kender den

Airbnb kræver, at gæster, der booker, får deres identitet bekræftet, men Airbnb deler ikke gæstens id med dig, og bekræftelsen garanterer ikke, at en person er den, vedkommende giver sig ud for. Du må kun bede om et id efter reservationen, hvis din annonce, da gæsten bookede, beskrev, hvad du kræver og hvorfor, og kun hvis det er påkrævet af juridiske årsager eller for at overholde regler (Airbnb).

Efter udlændingebekendtgørelsen skal den, der driver hotel, pensionat, bed and breakfast, vandrerhjem, campingplads eller lignende, føre register over alle ankomne udenlandske gæster med blandt andet navn, fødselsdato, nationalitet og nummeret på passet, og politiet kan pålægge andre logiværter samme pligt (udlændingebekendtgørelsens §§ 36 og 37). Udlejning af en privat bolig er ikke nævnt direkte. I de ferieboliger, vi administrerer, registrerer vi udenlandske gæster ved ankomst. Vil du gøre det samme, så skriv det i din annonce, ellers må du ikke bede gæsten om id.

Rengøring mellem gæsterne

Hver gæst skal møde en bolig, der ser ud, som den gjorde på billederne. Lav en tjekliste, så intet bliver glemt, når tiden er knap:

• skift sengetøj og håndklæder
• badeværelse: toilet, bruser, spejl, afløb og fuger
• køkken: køleskab, opvaskemaskine, kaffemaskine, komfur og skraldespand
• gulve, også under senge og sofa
• fyld op med toiletpapir, sæbe, opvaskemiddel og kaffe
• tjek for skader og glemte ting, og tag billeder af boligen

Planlæg tiden mellem udtjekning og næste indtjekning, og hav en afløser klar, hvis du selv eller din rengøringshjælp bliver forhindret. Billederne efter hvert ophold er din dokumentation, hvis du skal gøre et krav gældende over for en gæst. Skal andre stå for rengøringen, så læs om rengøring til private.

Anmeldelser: sådan fungerer de

Når gæsten har tjekket ud, bliver I begge bedt om at skrive en omtale. I har 14 dage efter udtjekning, og omtalerne bliver først offentliggjort, når I begge har skrevet, eller når de 14 dage er gået. Alle kan læse de offentlige omtaler og den samlede stjernebedømmelse, mens bedømmelserne i de enkelte kategorier og bemærkningerne til værten kun kan ses af værten og Airbnb. Du kan skrive et offentligt svar på en omtale om dig (Airbnb).

• Skriv en kort og saglig omtale af hver gæst inden for fristen.
• Læs bedømmelserne i kategorierne og bemærkningerne til dig, og ret det, gæsterne peger på, for eksempel rengøringen eller ankomsten.
• Svar roligt og konkret på kritik. Kommende gæster kan læse både omtalen og dit svar.

Tjekliste før din første gæst

1. Tjek, at boligen er din helårsbolig, og at du selv bor der.
2. Læs foreningens vedtægter, eller få din udlejers skriftlige accept.
3. Få din forsikring bekræftet skriftligt.
4. Skriv annoncen med husregler, og nævn det, hvis du beder om id.
5. Tag billederne efter en grundig rengøring.
6. Sæt prisen med Airbnbs gebyr og skatten i regnestykket.
7. Udlej kun via platforme, der indberetter, hvis du vil have de 70 dage, og hold selv regnskab med dagene.
8. Giv bestyrelsen besked, når hver udlejning begynder, hvis du bor i en ejerforening.
9. Lav en rengøringstjekliste, og find en afløser.

Vil du hellere have hjælp til driften, står BY Administration for annonce, priser, gæstekommunikation, nøgler og koordinering af rengøring for 17 % inkl. moms af lejeindtægten. Platformens gebyr, fx Airbnbs, og eventuelle betalingsgebyrer trækkes fra udbetalingen og er ikke en del af de 17 %. Rengøring, linned og forbrugsvarer afregnes særskilt. Læs om Airbnb-administration, eller se, hvad din bolig kan give. Skal du væk i længere tid, kan langtidsudlejning med en tidsbegrænset kontrakt være et alternativ. Se også, hvordan du gør boligen klar til udlejning.

Artiklen bygger på reglerne og Airbnbs vilkår, som de gælder i september 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Sommerhusloven, lovbekendtgørelse nr. 400 af 12. april 2024 med senere ændringer (Retsinformation)
• Egen fulde helårsbolig til feriegæster (Plan- og Landdistriktsstyrelsen)
• Kommuner; op til 100 dage (Plan- og Landdistriktsstyrelsen)
• Regler for bopælspligt i København (Københavns Kommune)
• Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger (Retsinformation)
• Normalvedtægt for en privat andelsboligforening af 27. december 2006 (Social- og Boligministeriet)
• Lov om leje, lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Bekendtgørelse nr. 1354 af 17. november 2025 om udlændinges adgang her til landet (Retsinformation)
• Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (Skattestyrelsen)
• Moms ved udlejning af værelser og boliger (Skattestyrelsen)
• Forsikring ved privat udlejning (Forsikringsoplysningen)
• Omtaler af boliger (Airbnb)
• Bekræftelse af din identitet på Airbnb (Airbnb)
• Airbnbs servicegebyrer (Airbnb)
• Deling af skattedata i henhold til DAC7 (Airbnb)