Gør din bolig klar til udlejning: tjekliste, annonce og typiske fejl

Før du lejer din bolig ud, skal tre ting være på plads: Du skal have lov til at udleje, boligen skal være i orden, og papirerne skal være klar. På overtagelsesdagen skal boligen være rengjort, ruderne hele og alle udvendige døre forsynet med brugelige låse og nøgler. Lejeren skal have energimærkningen, før I skriver under, og kontrakten bør være den autoriserede typeformular A. Her er tjeklisten fra istandsættelse og annonce til indflytningssyn og de typiske fejl, der kan koste dig penge bagefter.

Må du leje boligen ud?

Tjek det, før du bruger penge på maling og billeder. Reglerne afhænger af, hvordan du bor:

• Ejerlejlighed: Efter normalvedtægten for ejerforeninger skal du senest samtidig med, at lejeforholdet begynder, give bestyrelsen besked om udlejningen, hvor længe den varer, og lejerens navn og kontaktoplysninger (§ 30, stk. 1). Normalvedtægten gælder, medmindre foreningen har vedtaget noget andet, så læs også jeres egne vedtægter.
• Andelsbolig: Efter ministeriets vejledende normalvedtægt for andelsboligforeninger kræver fremleje bestyrelsens tilladelse. Den kan kun gives, når du er midlertidigt væk, for eksempel på grund af forretningsrejse, studieophold eller midlertidig forflyttelse, og normalt for højst 2 år. Bestyrelsen skal godkende både lejeren og betingelserne (§ 11, stk. 2). Jeres egne vedtægter afgør det, så læs dem. Se også siden om at udleje en andelsbolig.
• Lejebolig: Du har ret til at fremleje hele lejligheden i op til 2 år, når du er midlertidigt væk på grund af for eksempel sygdom, forretningsrejse eller studieophold. Udlejeren kan dog modsætte sig, blandt andet hvis ejendommen har færre end 13 beboelseslejligheder (lejelovens § 158). Læs om fremleje af lejebolig.

Skal boligen stå tom, mens du gør den klar og finder en lejer, så husk bopælspligten. I København har du som ejer pligt til at melde boligen tom senest 6 uger efter sidste fraflytning. Istandsættelse og en lejeaftale med indflytning senere end 6 uger efter fraflytningen er gyldige grunde til, at boligen står tom, og så kan du få en frist til at tage den i brug igen (Københavns Kommune).

Istandsættelse og rengøring

Lejeloven sætter et minimum. Boligen skal stilles til rådighed i god og forsvarlig stand, og på overtagelsestidspunktet skal den være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal have brugelige låse med tilhørende nøgler (lejelovens § 89). Gå boligen igennem, som en kommende lejer ville gøre det:

• Maling: Mal, hvor det trænger, og skriv datoen ned. Lejeren kan aldrig pålægges at aflevere boligen i bedre stand, end den var ved overtagelsen (§ 187, stk. 1), så boligens stand ved indflytningen afgør, hvad du kan kræve, når lejeren flytter. Læs om maling ved fraflytning.
• Installationer: Test hvidevarer, vandhaner, afløb, radiatorer, ventilation, stikkontakter og røgalarmer, og få fejl udbedret nu. Skriv de fejl, du ikke når at udbedre, i indflytningsrapporten.
• Fugt: Tjek vindueskarme, badeværelse og ydervægge for fugt og skimmel. Læs om skimmelsvamp i lejebolig.
• Rengøring: Få boligen hovedrengjort, også skabe, ovn, emhætte, køleskab og fuger.
• Nøgler og målere: Tæl nøgler, brikker og koder, og notér målernumrene for el, vand og varme.
• Møbleret udlejning: Lav en liste over inventaret, og fjern personlige ting og værdier.

Gem kvitteringerne. Udlejer du en ejerbolig, du ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er det skattemæssigt erhvervsmæssig udlejning, og du skal lave et regnskab. Som hovedregel kan du trække udgifter til vedligeholdelse fra, men ikke forbedringer, der sætter boligen i bedre stand, end da du overtog den eller begyndte at udleje den (Skattestyrelsen). Læs mere om fradrag ved udlejning.

Papirerne: energimærke, lejekontrakt og husleje

Energimærket

Når du udlejer en bolig, skal der foreligge en energimærkning for bygningen eller boligen, og du skal sørge for, at lejeren har fået den udleveret, før I indgår lejeaftalen (lov om fremme af energibesparelser i bygninger § 7, stk. 1). Annoncerer du i kommercielle medier, skal energimærket fra en gyldig energimærkning stå i annoncen (§ 8 a), og overtrædelse kan straffes med bøde (§ 32). En energimærkning gælder i 10 år, og tidsbegrænset udlejning på højst 4 uger ad gangen er undtaget (bekendtgørelse om energimærkning af bygninger, § 15 og § 17, stk. 3).

Ejer du en ejerlejlighed, skal ejerforeningen som udgangspunkt stille en energimærkning til rådighed for dig uden beregning, når du beder om den. Findes der allerede en gyldig, skal du have den senest 8 dage efter. Skal der laves en ny, har foreningen op til 60 dage (lovens § 6, stk. 2-4, jf. § 7, stk. 2). Spørg derfor bestyrelsen, så snart du ved, at du vil udleje.

Lejekontrakten

Brug den autoriserede standardkontrakt, typeformular A, 10. udgave. Bruger du en blanket, der ikke er autoriseret, er vilkår, der giver lejeren større forpligtelser eller færre rettigheder end loven, ugyldige (lejelovens § 14, stk. 3). Alt, der fraviger loven, skal stå i kontraktens § 11, og er et vilkår ikke udtrykkeligt aftalt, gælder lovens regel (§ 11, stk. 2). Vi gennemgår kontrakten paragraf for paragraf i guiden til typeformular A10, og du kan hente den på dansk og engelsk under udlejningsværktøjer.

Skal lejemålet være tidsbegrænset, så skriv begrundelsen i kontrakten. Boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænsning, der ikke er tilstrækkeligt begrundet i dine forhold (§ 173, stk. 3). Læs om tidsbegrænset lejekontrakt. Har ejendommen en husorden, så læg den ved kontrakten.

Husleje, depositum og forudbetalt leje

Hvor høj lejen må være, afhænger af boligen og ejendommen. I ejendomme, der er taget i brug efter 31. december 1991, kan lejen aftales frit (lejelovens § 54, stk. 1). Ellers afhænger lejen for en udlejet ejerlejlighed i København af, om ejendommen havde seks eller færre eller syv eller flere lejligheder den 1. januar 1995, og en udlejet andelslejlighed følger reglerne for de små ejendomme (Københavns Kommune). I de små ejendomme kan du ikke regne lejen ud fra dine egne udgifter til lån, boligafgift eller fællesudgifter, huslejenævnet sammenligner ikke med lejepriser i boligannoncer, og du kan ikke aftale en særskilt betaling for møbler (Københavns Kommune). Læs om huslejeregulering, eller få et bud med huslejeberegneren.

Du kan kræve et depositum på højst 3 måneders leje og desuden forudbetalt leje for op til 3 måneder, dog ikke mere end lejen i perioden, fra lejeren siger op, til lejeforholdet ophører (§ 59, stk. 1 og 3). Reglerne kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 64). Skriv beløbene og betalingsfristerne i kontraktens § 4, og anvis en konto i et pengeinstitut, som lejen skal betales til (§ 57). Læs om depositum og forudbetalt husleje.

Billeder og annoncetekst

Billederne og teksten er dit første filter. De skal vise boligen, som den er, og give de rigtige ansøgere lyst til at skrive.

Billeder

• Fotografér efter rengøringen, i dagslys og med alle lamper tændt.
• Tag mindst ét billede af hvert rum, også badeværelse, køkken og entré, og stil dig i et hjørne, så rummets form kan ses.
• Ryd overflader og fjern personlige ting, men redigér ikke fejl væk. Billederne skal vise den bolig, lejeren får.
• Tag en plantegning med, hvis du har en, og vis altan, gård eller udsigt.

Vil du have en professionel til at tage billederne, så læs om boligfotografering.

Annonceteksten

Jo tydeligere annoncen er, jo færre henvendelser får du fra folk, boligen ikke passer til. Skriv:

• område, størrelse, antal værelser og etage, og om der er elevator
• husleje, aconto for varme og vand, depositum og forudbetalt leje, og hvad det koster i alt at flytte ind
• indflytningsdato, og om lejemålet er tidsbegrænset
• om boligen er møbleret, og om husdyr og rygning er tilladt
• energimærket
• hvilken dokumentation du beder om, og hvordan man booker en fremvisning

Skriv intet om nationalitet, etnicitet eller køn. Københavns Kommune råder udlejere til ikke at stille krav om etnicitet eller nationalitet i annoncer og til at fastlægge kriterierne, før de annoncerer (Københavns Kommune). Vær også ærlig om det, der kan skræmme nogen væk, for eksempel 5. sal uden elevator, en travl gade eller et lille køkken. Det sparer dig for fremvisninger, der ikke fører til noget.

Fremvisning og valg af lejer

Screen ansøgerne, før du inviterer dem. Så bruger du kun tid på dem, der passer til boligens økonomi, lejeperiode og indflytningsdato. Til selve fremvisningen:

• Vis boligen i faste tidsrum, og invitér få ad gangen, så der er ro til spørgsmål.
• Stil de samme spørgsmål til alle, og skriv kort ned bagefter, hvad du lagde vægt på.
• Fortæl om kendte fejl. De hører alligevel hjemme i indflytningsrapporten.
• Bor den nuværende lejer der stadig og har sagt op, skal lejeren give adgang til at se boligen i mindst 2 timer hver anden hverdag på et tidspunkt, der passer til en besigtigelse (lejelovens § 186, stk. 1).

Københavns Kommune skriver, at udlejere skal lægge vægt på objektive og dokumenterbare kriterier som indtægt, betalingshistorik og kontraktvilkår. Bed om de seneste lønsedler og en reference fra en tidligere udlejer, og bliv ved den leje, du har annonceret, hvis flere er interesserede. Hvad du må spørge om, hvornår du skal have samtykke til cpr-nummeret, og hvor længe du må gemme ansøgningerne, står i guiden til screening af lejere. Udlever først nøglerne, når kontrakten er underskrevet, og depositum, forudbetalt leje og første måneds leje er betalt.

Indflytningssyn: dokumentér boligens stand

Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, skal du syne boligen ved indflytningen, indkalde lejeren og udlevere en indflytningsrapport. Gør du ikke det, mister du kravet på istandsættelse ved fraflytning, bortset fra skader, lejeren er ansvarlig for (lejelovens § 90). Udlejer du kun én bolig, er synet frivilligt, men rapporten er din dokumentation, når depositummet skal gøres op. Lejeren har under alle omstændigheder 2 uger fra lejeforholdets begyndelse til at melde mangler (§ 91).

Hold synet samme dag, som nøglerne skifter hænder, og få det hele med:

• rum for rum: vægge, lofter, gulve, døre, vinduer, køkken og bad
• fotos af hvert rum og af hver fejl
• målertal for el, vand og varme
• antal nøgler, brikker og koder
• hvornår der sidst er malet, og hvad du selv skal udbedre

Du kan hente en skabelon til indflytningsrapporten under udlejningsværktøjer, og reglerne og fristerne står i guiden til indflytningssyn.

Typiske fejl, når du udlejer første gang

Fejl	Hvad der kan ske
En hjemmelavet kontrakt eller en skabelon fra nettet	Vilkår, der stiller lejeren dårligere end loven, er ugyldige (lejelovens § 14, stk. 3).
Tidsbegrænsning uden begrundelse	Boligretten kan tilsidesætte den, så lejemålet fortsætter uden tidsbegrænsning (§ 173, stk. 3).
Huslejen sat efter andre annoncer	I de små ejendomme i København sammenligner huslejenævnet ikke med annoncer, og nævnet kan sætte lejen ned, hvis den er mere end 10 procent for høj (Københavns Kommune).
Varmen regnet med i huslejen	Leverer du varme og varmt vand til en lejlighed, kan udgiften ikke være indeholdt i lejen (§ 65, stk. 1). Læs om varmeregnskab.
Mere end 3 måneders depositum eller forudbetalt leje	Loftet kan ikke fraviges til skade for lejeren (§ 59 og § 64).
Betaling for at få boligen, for eksempel nøglepenge	Du må ikke kræve eller tage imod vederlag fra lejeren, som ikke er et led i lejeaftalen. Beløbet kan kræves tilbage, og overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder (§ 15).
Ingen energimærkning	Lejeren skal have den, før lejeaftalen indgås, og overtrædelse kan straffes med bøde (lov om fremme af energibesparelser i bygninger §§ 7 og 32).
Husleje betalt kontant	Du skal anvise en konto i et pengeinstitut (§ 57), og en bankoverførsel dokumenterer betalingen for jer begge.
Ingen indflytningsrapport	Udlejer du mere end én lejlighed, mister du kravet på istandsættelse (§ 90, stk. 3). Ellers står det ord mod ord.
Forsikringen er ikke tjekket	Din indboforsikring dækker ikke, hvis en lejer stjæler dine ting eller begår hærværk (Forsikringsoplysningen). Tal med dit forsikringsselskab, og læs om forsikring ved udlejning.

Tjekliste: fra tom bolig til udlejet

1. Tjek vedtægterne, eller få foreningens eller udlejerens godkendelse.
2. Meld boligen tom til kommunen, hvis den står tom i mere end 6 uger.
3. Mal, reparér og få boligen hovedrengjort.
4. Bestil energimærkningen, eller bed ejerforeningen om den.
5. Find lejens niveau efter reglerne for din ejendom.
6. Tag billederne, og skriv annoncen med husleje, aconto, depositum og energimærke.
7. Screen ansøgerne, og hold fremvisninger med de samme spørgsmål til alle.
8. Udfyld typeformular A, 10. udgave, med særlige vilkår i § 11.
9. Giv lejeren energimærkningen, før I skriver under.
10. Modtag depositum, forudbetalt leje og første måneds leje på din konto.
11. Hold indflytningssyn, og udlever rapporten.
12. Giv ejerforeningens bestyrelse besked om lejeren, hvis du ejer en ejerlejlighed.

Vil du ikke selv stå for det, klarer BY Administration det ved langtidsudlejning: Vi finder og screener lejeren, laver kontrakten efter lejeloven, opkræver depositum og husleje og holder ind- og udflytningssyn med skriftlig og fotografisk dokumentation. Du betaler 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje. Se, hvad din bolig kan give. Bor du selv i boligen og vil udleje den i kortere perioder, mens du er væk, så læs om Airbnb-administration og vores tips til nye Airbnb-værter.

Artiklen bygger på reglerne, som de gælder i september 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Bekendtgørelse nr. 1738 af 29. november 2020 om normalvedtægt for ejerforeninger (Retsinformation)
• Normalvedtægt for en privat andelsboligforening af 27. december 2006 (Social- og Boligministeriet)
• Lov om fremme af energibesparelser i bygninger, lovbekendtgørelse nr. 1253 af 22. oktober 2025 (Retsinformation)
• Bekendtgørelse nr. 549 af 15. maj 2023 om energimærkning af bygninger (Retsinformation)
• Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i (Skattestyrelsen)
• Regler for bopælspligt i København (Københavns Kommune)
• Udlejede ejer- og andelslejligheder (Københavns Kommune)
• Seks eller færre beboelseslejligheder i én ejendom (Københavns Kommune)
• Undgå etnisk diskrimination i boligudlejning (Københavns Kommune)
• Forsikring ved privat udlejning (Forsikringsoplysningen)