Udlejning af møbleret lejlighed i København: husleje, inventarliste og forsikring

Du kan udleje din lejlighed møbleret efter de samme regler som en umøbleret. Lejeloven gælder, uanset om boligen udlejes med eller uden møbler, og du kan ikke tage særskilt betaling for møblerne. I København indgår møbleringen i huslejenævnets vurdering af lejen i de mindre ejendomme og ved udlejning af en andelsbolig, men den giver ikke ret til en meget højere leje. Det, der kræver ekstra omhu, er inventarlisten, indflytningsrapporten og forsikringen.

Hvornår giver det mening at udleje møbleret?

En møbleret lejlighed er mest oplagt, når lejeren kommer til byen uden sit eget indbo, fx en medarbejder på udstationering, en international studerende eller en, der er mellem to boliger. Det kan også passe dig, hvis du selv skal væk i en periode og vil tilbage til dine egne ting. Så slipper du for at flytte og opmagasinere møblerne.

Omvendt bliver møblerne brugt. Lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen, bortset fra slid og ælde (lejelovens § 187, stk. 1). En sofa, der er blevet slidt af almindelig brug, må du altså selv betale for at få ordnet. Skader, lejeren er ansvarlig for, fx efter forkert brug eller uforsvarlig adfærd, kan du kræve betalt. Har du ting, du ikke vil undvære eller se slidt, så fjern dem, inden du udlejer. Forsikringsoplysningen råder også udlejere til at fjerne de mest værdifulde ting.

På vores side med ledige lejeboliger står det på hver annonce, om boligen er møbleret, delvist møbleret eller umøbleret, og de boligsøgende kan filtrere på det. Skriv lige så tydeligt i din egen annonce, hvad der følger med.

Møbleret langtidsudlejning eller korttidsudlejning?

Det er formålet med lejemålet, ikke møblerne, der afgør, hvilke regler der gælder. Lejeloven gælder ikke for udlejning af boliger til ferie- og fritidsformål, bortset fra § 17 (lejelovens § 1, stk. 3). Men ifølge bemærkningerne til § 1 er et sædvanligt ferieophold typisk ikke længere end 6-8 uger, og kortvarig udlejning på grund af arbejde eller en udstationering er omfattet af loven. Bemærkningerne siger også direkte, at loven gælder, uanset om boligen udlejes møbleret. Lejer du ud til en, der skal arbejde i København i tre måneder, er det altså et almindeligt lejemål med lejelovens regler om depositum, opsigelse og tidsbegrænsning.

Emne	Møbleret langtidsudlejning	Korttidsudlejning til feriegæster
Regler	Lejeloven, uanset hvor lang lejeperioden er	Lejeloven gælder ikke, bortset fra § 17
Din egen helårsbolig	Kan udlejes, fx mens du er væk. En slutdato skal være begrundet i dine forhold	Højst 70 dage pr. kalenderår, når al udlejning går gennem formidlere, der indberetter lejeindtægten, ellers 30 dage
En bolig, du ikke selv bor i	Kan udlejes til en lejer, der bor der	Kræver kommunens samtykke, hvis boligen har været brugt til helårsbeboelse de sidste 5 år

Grænserne på 70 og 30 dage står hos Plan- og Landdistriktsstyrelsen, og kravet om samtykke i lov om boligforhold § 7, stk. 1. Har boligen bopælspligt, må den heller ikke bruges til lejlighedsvis beboelse, skriver Københavns Kommune, og din ejer- eller andelsforening kan have strammere regler for udlejning. Læs mere om Airbnb-reglerne i København og om bopælspligt.

Hvad må du tage i husleje for en møbleret lejlighed?

Møblerne giver ikke adgang til et tillæg ved siden af lejen. Standardkontrakten siger det direkte: Beløb ud over lejen kan kun opkræves med hjemmel i loven, ellers skal de være indeholdt i lejen (typeformular A, § 3). Hvor meget møblerne kan tælle i selve lejen, afhænger af de regler, der gælder for boligen. København er en reguleret kommune, og her afgør blandt andet ejendommens størrelse den 1. januar 1995, og om den er taget i brug efter 31. december 1991, hvordan lejen fastsættes.

Boligen	Sådan fastsættes lejen	Møblerne
Ejendom med seks eller færre lejligheder den 1. januar 1995, en andelslejlighed, du udlejer, eller en lejebolig, du fremlejer	Sammenlignes med tilsvarende lejligheder med omkostningsbestemt leje. Nævnet kan kun sætte lejen ned, hvis den er mere end 10 procent for høj	Indgår i nævnets vurdering, men giver ikke ret til en meget højere leje. Der kan ikke aftales særskilt betaling for møbler
Ejendom med syv eller flere lejligheder den 1. januar 1995	Omkostningsbestemt leje ud fra ejendommens udgifter (lejelovens § 19)	Ingen særskilt betaling. Lejen følger reglerne for omkostningsbestemt leje
Ejendom taget i brug efter 31. december 1991	Fri leje efter aftale (§ 54). Lejen kan kun sættes ned, hvis den er urimelig	Kan indgå i den leje, I aftaler

Reglerne står hos Københavns Kommune for ejendomme med seks eller færre lejligheder, syv eller flere og fri leje. En ejerlejlighed følger reglerne for den ejendom, den var en del af den 1. januar 1995. Er ejendommen taget i brug efter 31. december 1991, kan lejen aftales frit, uanset hvor mange lejligheder den har.

Du må heller ikke gøre det til en betingelse for lejemålet, at lejeren køber dine møbler. Ifølge bemærkningerne til lejelovens § 15 er det ulovlig dusør at betinge udlejningen af, at lejeren køber fx inventar eller løsøre, også selv om prisen er helt fair. Vilkåret er ugyldigt, og beløbet skal betales tilbage med renter. At møblerne følger med lejemålet på almindelige vilkår, er derimod et sædvanligt led i en lejeaftale, skriver bemærkningerne.

Varmen kan du heller ikke bygge ind i lejen. Leverer du varme og varmt vand til en lejlighed, kan udgiften ikke være indeholdt i lejen, men skal opkræves ved siden af (lejelovens § 65, stk. 1). Andre forbrugsudgifter som el og internet kan i visse tilfælde opkræves ved siden af lejen, hvis det er aftalt, skriver kommunen. Vil du have et bud på lejen, før du annoncerer, så prøv huslejeberegneren, og læs om regulering undervejs i artiklen om huslejeregulering.

Inventarliste og indflytningsrapport

Møblerne er dine, og det skal kunne dokumenteres, hvad der fulgte med, og hvordan det så ud. Standardkontrakten, typeformular A10, har kun et kort afsnit om inventar. I § 9 krydser du af, hvilket inventar der tilhører dig, fx komfur, køleskab, opvaskemaskine og vaskemaskine, og der er tre linjer til andet. Til en møbleret lejlighed er det ikke nok. Lav en inventarliste over resten, lad jer begge skrive under på den, og giv lejeren en kopi sammen med kontrakten. Aftaler om møblerne, der går ud over kontraktens fortrykte tekst, fx at de ikke må flyttes ud af lejligheden, skriver du i § 11.

En god inventarliste har:

• Rum for rum, hvad der står der, og hvor mange, fx seks spisebordsstole.
• Tingenes stand: ny, pæn eller brugt, og synlige mærker som ridser og pletter.
• Fotos af hver ting eller hver væg med møbler, så billederne kan kobles til listen.
• Køkkenudstyr i antal: tallerkener, glas, bestik, gryder og pander.
• Tekstiler, hvis de følger med: dyner, puder, gardiner og tæpper.
• Elektronik og små apparater med modelnavn, fx tv, router, kaffemaskine og støvsuger.
• Nøgler, brikker og koder, og hvad de passer til.

Gennemgå listen ved indflytningssynet, og tag inventaret med i indflytningsrapporten. Udlejer du mere end én beboelseslejlighed, har du pligt til at holde syn og lave en rapport, ellers mister du som udgangspunkt kravet på istandsættelse (lejelovens § 90). Udlejer du kun én bolig, er synet frivilligt, men rapporten er stadig din bedste dokumentation. Læs mere om indflytningssyn.

Når lejeren flytter, sammenligner I med listen. Dine krav om istandsættelse skal fremsættes senest 2 uger efter flyttesynet eller, hvis du ikke har pligt til syn, 2 uger efter fraflytningsdagen (§ 187, stk. 2). Gå derfor inventarlisten igennem ved fraflytningssynet. Depositummet på højst 3 måneders leje står til sikkerhed for lejerens forpligtelser ved fraflytning (§ 59, stk. 1). Læs om depositum og forudbetalt husleje.

Forsikring, når lejligheden er møbleret

Tal med dit forsikringsselskab, før lejeren flytter ind. Ifølge Forsikringsoplysningen dækker din indboforsikring ikke, hvis en lejer stjæler dine ting eller begår hærværk i din bolig. Ting, der bliver ødelagt ved et uheld, kan være dækket, hvis du har en udvidet dækning for pludselige skader. Spørg, om du kan udvide din forsikring som udlejer, og få svaret skriftligt. Bor du ikke selv i lejligheden i lejeperioden, så spørg også, om møblerne overhovedet er dækket på adressen.

Ødelægger lejeren noget af dit, dækker lejerens ansvarsforsikring som udgangspunkt ikke, fordi dine ting i lejeperioden er i lejerens varetægt, skriver Forsikringsoplysningen. Så hænger lejeren selv på regningen for skader, lejeren er ansvarlig for, og depositummet er din sikkerhed. Opfordr alligevel lejeren til at have en indboforsikring med ansvarsdækning, for den kan dække skader, lejeren laver hos andre, fx hos underboen. Læs mere i guiden til forsikring ved udlejning.

Det skal med i en møbleret lejlighed

Ordet møbleret står ikke i lejeloven, så det er din beskrivelse i annoncen og inventarlisten, lejeren forholder sig til. Skriv præcist, hvad der følger med, og kald boligen delvist møbleret, hvis det kun er de store møbler. Skal lejeren kunne flytte ind med en kuffert, så tænk på:

• Soveværelse: seng med madras, dyne og hovedpude, plads til tøj og gardiner, der kan mørklægge.
• Stue: sofa, sofabord, lamper og gardiner.
• Spiseplads og arbejdsplads: et bord og stole, som også kan bruges til at arbejde ved.
• Køkken: service, glas, bestik, gryder, pander, knive, skærebræt, elkedel og kaffemaskine.
• Hvidevarer: komfur og ovn, køleskab og gerne vaskemaskine. Dem skriver du i kontraktens § 9.
• Rengøring: støvsuger, gulvmoppe og tørrestativ.
• Internet: aftal, om det følger med, og hvordan det betales.

Fjern personlige papirer og værdigenstande. Skal et skab eller et kælderrum være låst af til dine egne ting, så skriv det i kontraktens § 11, så det er tydeligt, hvad lejeren har brugsret til. Læg brugsanvisninger til hvidevarerne frem, og skriv en kort vejledning til boligen, fx om affald, vaskeri og varme.

Skat, når du udlejer møbleret

Udlejer du din egen bolig en del af året og vælger regnskabsmæssigt fradrag i stedet for bundfradrag, kan du trække vedligeholdelse af og afskrivning på inventar fra, dog ikke hårde hvidevarer (Skattestyrelsen). Med bundfradrag kan du ikke trække udgifter fra, og har du først valgt regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke senere skifte til bundfradrag. Lejeindtægten er alt, hvad lejeren betaler, også for el, vand, varme og internet.

Udlejer du en ejerbolig, du ikke selv bor i, i mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning med et regnskab over indtægter og udgifter (Skattestyrelsen). Læs mere om fradrag ved udlejning.

Sådan kan vi hjælpe

Vil du ikke selv stå for det, udlejer BY Administration din lejlighed, møbleret eller umøbleret, ved langtidsudlejning. Vi annoncerer boligen på vores egen boligside, hvor møbleringen står på annoncen, screener lejerne, laver lejekontrakten efter lejeloven, opkræver depositum og husleje og holder ind- og udflytningssyn med skriftlig og fotografisk dokumentation. Prisen er 8,5 % ekskl. moms af den månedlige leje, og vi udlejer boliger i hele København og på Frederiksberg. Se hvad din bolig kan give.

Artiklen bygger på lejeloven, som den gælder i september 2026. Den er generel information og ikke juridisk rådgivning.

Kilder

• Lov om leje (lejeloven), lov nr. 341 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Forslag til lov om leje (L 47), bemærkningerne til §§ 1 og 15 (Retsinformation)
• Lov om boligforhold, lov nr. 342 af 22. marts 2022 med senere ændringer (Retsinformation)
• Typeformular A, 10. udgave, med vejledning (Social- og Boligministeriet)
• Seks eller færre beboelseslejligheder i én ejendom (Københavns Kommune)
• Syv eller flere beboelseslejligheder (Københavns Kommune)
• Lejligheder med fri lejefastsættelse (Københavns Kommune)
• Regler for bopælspligt i København (Københavns Kommune)
• Egen fulde helårsbolig til feriegæster (Plan- og Landdistriktsstyrelsen)
• Du udlejer et værelse eller en bolig, du selv bor i (Skattestyrelsen)
• Du udlejer en bolig, som du ikke selv bor i (Skattestyrelsen)
• Forsikring ved privat udlejning (Forsikringsoplysningen)